亏本70万卖掉科学城！业主：割肉也要去荔湾

　　三十年河东，三十年河西！

　　5年前，楼市君有位叫小T朋友，卖掉老城区房子，义无反顾在科学城砸下350万置业。

　　但最近楼市君听说，他已经狠下心割肉70万把房子卖了，准备先在荔湾租房，再买房。

　　从质疑荔湾，到理解荔湾，在小T身上具象化了。

　　当年东吹与西吹吵得不可开交，现在有人“打不过就加入”了。

　　｜粉丝聊天记录

　　壹

　　算下来，楼市君这位住在科学城的朋友，也是见证了黄埔楼市的“黄金岁月”。

　　2020年，小T以350多万买入科学城某盘，价格3.1万/平，算是一次捡漏。

　　买完没多久，项目均价涨至3.7万/平，一度有“坐3望4”的势头。

　　｜科学城航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　小区有学位加持，配套也齐全，又是品牌开发商物业，素质还不错。

　　2022年，小T因为换工作回到老城区上班。当时也想着过段时间就换房，无奈有两个问题实在“无解”。

　　一方面，广州老三区新房选择又少，价格又贵。

　　很多楼盘普遍要卖5.5-7万/平，就算凑到五百万预算，也只能买套小三房。

　　另一方面，科学城的房子也还没“满二”。

　　房子刚入住还没多久，想卖房必须降价+交税，亏损实在太大了。

　　没办法，小T也只能一边忍着上下班两个多小时的通勤，一边再等等看。

　　这一等就是三年，2022年下半年开始，科学城的房价也越来越“扛不住”了。

　　加上小T的小区不是热门网红盘，没有那么多人关注，但还是有业主顶不住，只能低价出货。

　　去年11月，同小区一套110平户型以300万成交，折合单价不到2.7万/平，比五年前的开盘价还便宜一大截。

　　｜图源：贝壳找房

　　截至目前，整个楼盘挂牌量近100套，带看成交始终没什么起色，最近2个月才卖出两套。

　　再干等下去，想卖房就更难了，小T只能果断割肉。

　　最终成交价约为280万，一买一卖，亏损至少70万，差不多相当于总房价的20%了。

　　这年头，及时止损就是赚了。

　　｜黄埔航拍图

　　｜广州楼市发布 摄

　　而小T的下一站，就是当年很多黄埔业主质疑的荔湾广钢。

　　据了解，小T现在的打算是先广钢租房住着，然后在广钢或者花地湾，淘个总价200多万笋房，带有学位壳的小户型就行。

　　他说，今年年初六的时候，已经看过一些房源了，不过预算方面不符合。

　　但置业方向，基本是锁定在荔湾广钢等板块。

　　| 广钢新城航拍

　　| 广州楼市发布摄

　　贰

　　在交流过程中，楼市君发现，小T重新置业铁下心回归荔湾，很大一部分原因，是觉得广钢的房价底子，对比刚脱手的科学城，更厚实一些。

　　楼市君翻查了下市场数据，对比科学城，确实如此。

　　虽说这几年，广钢的房价也不可避免的出现了价格回调。

　　但从去年下半年开始，广钢二手行情，价格有很明显的量价企稳现象。

　　比如它的成交均价，自2024年7月后，基本稳定在3.8-4.1万/平左右。

　　还有成交量也是，除1月春节淡季外，二手已连续多月成交在35套以上。

　　｜广州楼市发布 制图

　　甚至得益于板块行情回暖，有些广钢业主，已经壮起胆子，开始回涨价格。

　　像去年底，广钢一周内就有10位业主上调了挂牌价，涨幅在10-100万不等。

　　这些其实都在说明，广钢正在走出房价的调整阴影。

　　｜图源：贝壳找房

　　反观科学城，目前它的二手行情，则还在“磨底”状态。

　　成交均价至今没有刹车迹象，甚至有向二字头靠拢趋势。

　　｜科学城二手成交均价变化

　　｜图源：贝壳找房

　　就连一些网红小区，至今依然面临着严峻的价格滑坡。

　　楼市君统计了下，仅过去1年时间，科学城二手小区跌得最凶的，能达到41%。

　　｜广州楼市发布 制图

　　这样的市场环境下，使得越来越多科学城业主，不得不像粉丝小T这样开始清仓逃离。

　　此前东荟城某位业主就曾对楼市君表示，原本入手就是冲着学位来的，现在孩子毕业不需要了，只想快速出掉，他担忧后续行情会更加内卷。

　　小T这种前后截然不同的换房思路，从更深的市场角度来看，其实意味着以黄埔为代表的东部，和荔湾为代表的西部，在楼市上进行了“角色互换”。

　　叁

　　要知道，2020年黄埔市场火得一塌糊涂，很多买家几乎是义无反顾集体冲向黄埔的。

　　他们对于当时的西部荔湾，大多数持犹疑态度。

　　但这两年行情，市场热度明显从东部轮换到了现在的西部。

　　西部的热度走强，不单单体现在广钢，在区域和其他板块层面，同样有相同趋势。

　　就拿近两个区的二手房均价来说，荔湾成交均价始终保持在3字头以上，2024年的价格，比起2019年，基本持平。

　　而黄埔的二手均价，则缩水了2500元/平。

　　｜广州楼市发布 制图

　　反映在两个区的各个热门板块，也是如此。

　　比如科学城、知识城、长岭居近3年的板块成交均价，跌幅比荔湾相对较大。

　　换言之，荔湾各板块的抗跌性，会更强一些。

　　｜广州楼市发布 制图

　　这种热度轮替的背后，有两个原因：

　　一方面，荔湾的供应小于黄埔，它的一二手价格内卷，烈度相对较小。

　　就拿新房来说，黄埔以旧改供应占主导，量相对比较大，周期也比较长。

　　而荔湾则主要以土地拍卖为主，体量相对较小，所以，荔湾每年的新房数量，普遍在4000-6000套左右，供应比黄埔少了许多。

　　对于二手的冲击，不会像黄埔那么明显。

　　｜广州楼市发布 制图

　　另一方面，荔湾本身配套相对成熟，在市场投资属性减弱的情况下，会有越来越多买家用脚投票回归主城区。

　　相比新区黄埔，荔湾在教育、地铁、商业拥有相对明显的配套优势。

　　再加上，这两年荔湾也很努力，几乎针对产业、商业、文旅、交通挨个进行了全面升级。

　　像这两年，双太古、万象城、健康港、山姆等商业，扎堆到来。

　　还有路网上，荔湾也是全面发力，投入了42亿修路，推进36条路桥建设、155条道路改造。

　　这些都为荔湾把更多的买家，重新吸引过来，奠定了坚实基础。

　　｜ 广州楼市发布制图

　　也就是说，小T回归荔湾，看似只是一个个例。

　　其实，其实是东部和西部，市场变化和买房逻辑的一个缩影。