2025，市南这家楼盘该翻身了！

又是一年3.15。

海底捞、杨铭宇黄焖鸡，都尝到了成为“负”焦点的痛苦滋味。

对消费者来说，真诚的商家，哪怕价格高一点，也是值得的。

这个话题放在房地产领域，对购房者来说，买到高性价比房子，才是上策。

对楼盘来说，忽略了购房者的感受，一味的蜜汁自信，就会被市场冷落，抛弃。

1、定价过高，错失良机！

市南有一个盘，拿地的时候，青岛市场非常好，新房热销不已。

那是2021年。青铁置业以总价13.6亿拿下市南团岛地块，地价16000元/㎡。中瑞鼎峰以7.66亿元收下该地块49%股份，成了操盘手。

这就是现在的青铁鼎峰云上观澜项目。

实际上，2021和2022，市区楼市热度高，差不多的楼盘都能热销。

谁能想到，直到2022年底，云上观澜才首开。3.8万/平的均价，直接吓退了不少团岛老住户。

这个价格，也直接助攻了市北老城区的远洋、通和启章和润府。如今，这三个盘早已清盘，远洋和华润甚至都陆续交付了。

同一时期的浮山后F4，也是类似，尾盘+交付。

只有云上观澜，2021年拿地，卖到了2025年……大概率2026，还在卖。

网上房地产信息显示，这个盘的商品住宅一共只有582套，目前仍有242套。

营销总是不是怕房子早卖完了，团队没活干，索性慢点去化。

2022年首开之后，云上观澜从置业顾问到策划，到营销负责人，陆续换人。

人员流动背后，还是中瑞鼎峰内部凝聚力有问题。

现在回头再看，团岛板块上一个成规模的楼盘还是金茂湾。云上观澜拿地时机，其实非常好。

错就错在，入市晚，定价过高，过于自信。连老团岛人都忽悠不了，更不用说市区改善群体了。

2、营销水平低，短板被放大

实际上，中瑞鼎峰的营销大拿们，也不是没有想过办法。

而且，办法还都是险招。简直让人目瞪口呆。

咱们以时间轴的形式回顾一下。

2022年底首开，算是不温不火，自宣卖了“7.1亿”；2023年小阳春，卖得还不错，那时候市场仍在。

但是，2023年下半年，尤其是冬季，云上观澜直接被“冰封”了。

这个盘，在冬天，简直是噩梦般难卖。后海的风吹过，刺骨。隔壁的污水处理厂，已经存在N年了。老青岛人说，这里曾是大粪厂。

也只有春天，团岛山公园开花的时候，能有一波“行情”。

果然，2024年春天，云上观澜营销总**大神，搞了两个大动作。

一个是：不到三万买市南；

另一个是：“公职人员专属团购优惠”……

第一个动作的影响就是，云上观澜就值这个钱了，之前三万八买的，都是“脑残”了。

虽然低于三万的特价房是最差楼座7号楼，111平最差户型，但是所有人都知道，云上观澜崩不住了，价格彻底“飞流直下三千尺”了。

此时此刻，最寒心的莫过于首开上车的周边老住户。

第二个动作，显然这批营销人，不太懂地产之外的一些敏感常识了。

这张海报竟然还写着：好工作匹配好房子。公职人员专属，这是搞“工种”歧视吗？其他人员，不配买云上观澜吗？

这次风波之后，云上观澜特价房去化很快，不到三万，确实有人买。

但是，代价很大，价格体系崩了。而且短板逐步被无限放大。

比如，中瑞鼎峰的真实水平。虽然这个开发商在胶州、城阳等郊区曾开发过项目，但青岛市区开发经验之前是零。而且，中瑞城阳项目交付本身就有不少问题，也曾被媒体公开报道过。

目前，最神秘的一个细节是，云上观澜部分股权被质押了。侧面来看，中瑞鼎峰缺钱了。

青铁在青岛选合作伙伴，一直比较谨慎。从华润到越秀、保利和金茂，都是清一色央国企。云上观澜，能选中瑞，确实很神奇。

再看项目本身的短板。纯大高层，3.8的容积率，人才房、安置房和商品房混合的小区，户型则是上一代产品，公摊大，得房率低，很难与第四代新品竞争。

举个例子，111平的得房面积约是84平；140多平，公摊30多平。这都是公开数据，可以查询。

地理位置上，市南最西南角，三面死胡同，进出小区只有一个环形道路。东侧一期是回迁房，二期交付后，出行会是一大难题。

不过，从小区出发，去黄岛倒是方便，离海底隧道近。

另外，冬天西北风，业主日子可能比较难过。西北侧的污水处理厂，气味是否好闻？后海的风，对大高层可是不友好。

3、艰难时刻，又来竞品

等到了2025年，虽然是3月小阳春，但云上观澜的好运气似乎用完了。

不能一直靠特价房度日，更不能靠卖团岛、西镇情怀摁着老住户“薅”。第四个年头了，兔子还不吃窝边草呢。

更不好的消息，接踵而来。新一年，轮渡海景地块，拍完了。保利操盘，金茂和青铁站在背后。

保利在青岛市区可是经验丰富，市北、崂山、李沧等都有不少项目。

保利首次杀入市南，整个板块，中瑞和保利，这两家楼盘算是直接PK了。

不知道，云上观澜的操盘手，中瑞总经理，是否后悔没在两年前快速调整策略，快速去化。

大概率，保利新盘的户型、产品细节，会秒杀云上观澜。

要知道，保利新地块的地价14020元/平，比云上观澜低。

保利的营销手段，可是甩中瑞鼎峰几条街……