世邦魏理仕：预计2025年优质零售物业市场需求将延续回暖趋势

智通财经APP获悉，CBRE世邦魏理仕即将发布《蓄势待发 | 2025年中国房地产市场展望》报告。CBRE预计2025年优质零售物业市场需求将延续回暖趋势，8个主要一二线城市净吸纳量同比增长10%，由于同期内新增供应增速更快为16%，空置率将在2025年末小幅攀升。但市场新增供应在迈过2025年小高峰后将逐年递减，空置率也将快速回落。

分城市来看，除天津外，其余7个城市当前空置率水平均位于10%以下，存量空置面积的去化压力并不大。业主将重点关注通过优化和升级租户来提升运营表现，对优质租户的招商竞争将成为今年租赁市场的焦点。

2025年租金将延续小幅下跌，多维运营提升租赁表现。

鉴于目前消费补贴主要面向电商渗透率高或租金承付力较低的品类，且消费回暖向租户信心和租金预算的传导仍需一段时间，以及今年供应小高峰情况下业主将继续以有竞争力的租赁条件招引优质租户，我们预计主要城市购物中心首层租金短期内仍有下调压力，今年下半年有望逐步企稳。

品牌首选的京沪两大门户城市和当前空置率处于低水平的杭州和南京跌幅将在1%以内。广深、成都和天津的跌幅也将较2024年显著收窄。

值得一提的是，优化空间效率是业主提升商场整体租赁表现的重要举措，包括化整为零的切铺和引入快闪店/短租。广州领展中心城于2024年中完成地下一层调改，将家乐福切铺调整为休闲娱乐、餐饮和生活服务商家，投资回报率达到43.8%。作为二次元消费者的热门打卡地，2024年上半年，上海静安大悦城主题快闪销售收入突破6,000万元。

消费刺激加力

2024年全国社会消费品零售总额同比增长3.5%，增速低于2020至2023年均值0.4个百分点，消费市场复苏进程略显疲软。

但自去年下半年中央和各地政府加大消费刺激政策力度后，受惠于以旧换新补贴的家电和家具品类四季度销售额月均增速达33.6%和9%，同期汽车销售额于年内首次恢复增长。

大力提振消费是2025年重要经济任务之首。年初中央财政已经预下达2025年消费品以旧换新首批资金810亿元，并扩大补贴范围至消费电子产品。

农历春节为我们提供了观测2025年消费开局的窗口：除夕至初六期间，全国电影票房同比增长25%;与此同时，根据国家税务总局增值税发票数据，春节假期服务消费同比增长12.3%，而受粮油食品、家电等品类带动商品消费增长9.9%。

从春节数据来看，当前的消费回暖以服务型消费、必选消费和消费补贴品类为主，消费信心的全面提振和更多可选品类消费的反弹仍有待宏观经济预期的进一步改善和消费刺激措施的后续跟进。CBRE预计2025年全国社零总额实现5%左右的增长。

情绪价值酝酿消费新动能

与消费缓慢复苏同步发生的，是消费心理和消费结构的转变。中国消费者从对商品性价比的追求转向质价比和心价比，即看重商品和服务的品质和情绪力。2024年现象级的Jellycat餐厅、吃“谷”、Citywalk等都是这一转变的具现。

情绪价值和品质消费的兴起将为零售物业租赁市场积蓄新的增长动能。Euromonitor预测显示，未来三年销售额和面积年均增速领先的业态集中在生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具游戏和奢侈品箱包。

一个近期热议并值得重点关注的领域是二次元经济的爆发以及“谷子店”的快速扩张。企查查数据显示，2023年至2024年10月新注册企业515万家，是过去四年总和的三倍。线下门店如Goodslove、三月兽、潮玩星球、GUGUGUGU在各类购物中心快速扩张。我们预计2025年二次元业态将在一线及年轻人口占比较高的二线城市保持强劲的租赁需求。

扩张升级和优化整合并行体验与坪效并重

CBRE《2024年亚太区租赁情绪调查》，总体上零售品牌对中国内地门店布局抱持积极策略，但去年下半年后租约重组、缩减整合等优化诉求呈上升趋势。CBRE认为，这一方面是零售商因2024年销售增长不及预期而做出的降本增效举措，而另一方面则是全渠道生态下品牌对实体门店体验与坪效并重的必然选择。

2024年安踏推出“超级安踏”门店，并开出40余家。这一位于核心商圈、面积超1,000平方米的新型门店为消费者提供高质价比、全品类、一站式购物的购物体验，从而提升店铺坪效、降低租售比。“超级安踏”仍将是2025年安踏的战略性扩店类型之一，同时将持续淘汰低效门店。无独有偶的是，去年11月优衣库公布2025财年新策略，计划以大型、优质地段门店替换小规模、低利润店铺。

与服装品牌不同的是，餐饮业态的门店策略更倾向于小型化和高坪效。海伦司在嗨啤合伙人计划下推出的更小面积门店获得了更高的单店坪效，其在未来还将拓展面积更小的“社区空间”。