北京买房：理清思路，购房建议1399

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，记得很多年前看过一篇文章，说北京，甚至是全国房价的租售比都不符合经济学规律。这收入房价比中的收入，又是按照什么标准呢？我家唯一的房是当年的部委房改房，现在同楼房价比当年买的时候涨了100倍可能还有余。

但当年我家的房可是折算了我爸妈近30年的工龄，而且当年我爸同事里还有凑不齐房款，跟单位借款付的人。我家房好像付了不到5万，家里存款几乎清零了，哪怕是工龄少的，面积大的，我觉得当年的房改房，实付应该也很少有过10万的。很想知道25年前北京的收入房价比，这作者能评价一下么？

A：

1、25年前是1999年，当时还没有明确的北京房子的均价统计，或者说只有新房的4780块，但没有二手房的。因为北京公房是1999年底才允许上市交易的，2000年元旦后才成交了第一套，石景山的海特花园每平米2800。所以咱采用2000年的北京均价吧，算上二手房的是3400块一平。

2、同时期北京出台了经适房的房价收入比标准，或者说是目标，就是要以家庭收入六年买一套房为目标，房子的标准则是经适房均价的60平米为一套。那当时经适房的均价是3000左右，60平米就是18万。

2000年千禧年，北京的平均工资官方数字是1.64万，夫妻二人就是3.28万。那对标18万，房价收入比为5.5年。

那即便不是采用经适房的均价而是用整体均价的3400，以90平为标准，一套房就是30万，房价收入比为9年多点儿。

3、另外多说两句，所谓的租售比“不符合经济学规律”是个伪概念。还是这话，毛利率是不等于净利率的，能理解吧？马路边的煎饼8块钱一套，商场里10块钱一套，请问哪边的利润率合理？再比如电商的毛利率10%，实体店30%，请问哪边的合理？

这根本就没法儿对比，因为背后的成本是不一样的。路边的煎饼摊儿不交税和房租，挣多少都是纯利。而商场里的别看多收了2块钱，但实际上减去提成和纳税之后没多少了。实体店虽然毛利高，但房租人工和纳税都高，大多数都没有电商赚钱。

所以，所谓租售比的“经济学规律”，是建立在欧美的经济架构之上的。因为他们那里的房产税+保险费+物业费（HOA）+房租税（个税）+房租管制+租霸的成本很高，所以必须收取高租金，否则业主就赔钱了。而中国到目前为止没有太多的成本，所以虽然表面上毛收益很低，但净收益其实差不多，能理解吗？

不光是租售比这种伪概念，几乎所有经济学指数的国际标准都是扯淡。包括但不限于：基尼系数、恩格尔系数、中产比例、贫富比例，全都是生搬硬套的扯淡。反正一句话，抛开剂量谈毒性的都是耍流氓，抛开成本谈利润的都是为了忽悠。

4、“同楼房价比当年涨了100倍有余”，怎么说呢？您这属于炫了，占了便宜还卖乖，是不是有点儿太残暴了？

1980年，北京第一个商品房小区公开发售，团结湖北二条的两栋楼共161套房，统一价格为400块。如果以这个价格计算，那北京房价确实涨了100多倍。

但是，北京第一次房改是1988年开始的，1989年完成初步试点（整体实行房改是1994年）。

同时期，也就是1989年2月北京同时发售三个商品房小区，东直门外十字坡的1900，永定门外洋桥的1700，广安门外红莲里的1600。请问，到今天涨了上百倍吗？

所以，您家的上百倍是折算了工龄级别等各种福利的，但最好别和同时期商品房价格比。占便宜的最高境界是没事儿偷着乐，非得在乞丐面前吃红烧肉还吧唧嘴儿，不是什么好习惯。

5、简单就这情况吧，您还想知道什么可以聊，但最好别炫自家占的便宜，毕竟北京还有几十万家庭没享受过福利分房呢，别刺激人家了，不合适。

仅供参考。

二

Q:

一、房产情况。目前有2套80平左右老破小，均位于西城区二环边小三居，相隔一条马路，分属两个街道。户型尚可。其中一套为高层电梯房，20层中的第10层，东南向。月坛街道，育民小学学区；另一套为西便门，无电梯，6层中的4层，南北通透挂西窗。广安门内街道，北京小学广内分校，不是啥好学区。

二、家庭情况。夫妻均为80年左右出生，双方均属普通家庭，全凭自己打拼。一方为事业单位职员，稳定，年薪约30万元出头；另一方为央属企业，年薪20万左右，但经济继续下行，趋势尚不明朗，不排除未来降薪等可能。育有2个孩子，分别就读初中和初小。家中雇有阿姨。

三、负债情况。目前双方负债共计375万左右，月供17000元左右，其中1套房正常出租，月租金12500元。目前对未来比较悲观，孩子未来可能需要花费也多，感觉有些压力，想请教一下是否有必要选择卖掉其中一套保有现金流？

其中比较犹豫的地方在于，夫妻双方目前观点有分歧，女方认为房子可能还会继续跌，而且每个月还那么多贷款，数字感观带来较大压力，影响到积极心理，所以想尽快变现回笼资金。男方则认为货币永远在贬值，当前已经跌了一大波，如果经济继续下行，央行会增加流动性，不排除人民币继续贬值，房产相对来说保值性高一些。

四、补充说明。这两套房均属置换，在2022年底和2023年初疫情即将放开前，属于卖在高点也买在高点，唯一区别在于增加了200万贷款。两套房也都进行了精细的装修。

A：

1、这主要是家庭资产配置的问题了，跟房子的关系其实不是很大。就算现在持有的不是房子，而是黄金、股票、文玩或比特币，那不也是同样的纠结吗？任何投资品都有涨跌波动，钱只有拿在手里或存在国管大行才最踏实。

2、目前对未来悲观，有些压力，那卖掉一套房就能解决吗？按照央行前行长的原话“中国有能力尽量避免快速进入负利率通道”，甭说负利率，就算利率接近零，那到时候会什么心情？

中央经济会议刚开完，其中几个关键词是：稳住楼市股市+积极有为适度宽松+全方位扩大内需。其中适度宽松上一次提出还是14年前了，当时是次贷危机最严重的时期，之后发生了什么就自己查查吧。

人民币单方贬值的可能性不大，现在不是1994年了。但如果美元继续贬值的话人民币也得跟随，要不然好东西就让人家便宜买走了。

3、总之我没什么可说的，在我看来这有点儿过度焦虑了，经济没到那份儿上，反正我不觉得这次比前几次严重。

既然是80后，就算对90危机没什么感受，那应该赶上97风暴了，之后的历次危机和楼市崩盘都挺严重的，但稀里糊涂的不也都过来了。当然可能是您家的工作生活稳定，所以对危机的感受不深。但可以查查，其实每隔几年就有一次，这是经济规律的必然。

在历次危机中，中产家庭只要不折腾，那基本都没受到实际的损失。损失较大的，都是想在危机中获利的，或者是想对抗危机而瞎折腾导致的。典型的就是2012-2014年危机，几百万中产卖了房，但后果如何自己查查吧，我也没必要多说。

多说一句，无论投资还是生活，最好都是“顺势而为”。尤其是在政策起决定性作用的领域中，最好不和政策对赌，未必打得过。

仅供参考。

三

Q:

请问，我姐姐的儿子博士学历，在**医院工作，想在附近买房。但资金很少之内勉强凑出100万，月供一万左右（家庭压力大），您觉得能买到吗？如果不行的话能不能买在地铁沿线的，这样能减小一些压力。

我看了这几个的新楼盘，都是姐姐儿子发过来的，但他不懂房子，我们也都不懂，您觉得哪个合适？希望两居室，兼顾保值和居住的，也有学区就更好了。

A：

1、姐姐的儿子，那不就是外甥吗？**医院工作，附近买房，这“附近”的标准是什么啊？如果是公里数，那这预算几乎没有选择，至少5公里之内没什么合适的，步行半小时的2公里之内更是连二环都出不了。

地铁的话好说的多，如果是单程一小时的话就看大兴吧，地铁沿线能买到价格合适的。先看西红门高米店一带，但期望值别太高，这预算很难买到各项都兼顾的。先看看市场情况再说吧。我只能说这里保值好的小区比较多，相对好选。

2、这几个新盘怎么说呢，我感觉都不挨边儿，应该是按照价格从网上搜的吧？昌平通州大兴房山，围着北京城选房子，既谈不上附近也都离地铁远，除了价格之外其他的未必合适。或者说都是典型的自住为主，看自己觉得到哪里方便吧。

但这种新区新盘一般谈不上什么学区，肯定有挂名的名校，但绝大多数都不太强。保值也不好说，至少是有赌的成分。所以还是多考虑自住和通勤吧，其他的期望值别太高。

仅供参考。

四

Q:

请问，我有一套丰台的经适房，当年单位分的，已转商，价值500多万。目前手中有现金200左右，孩子今年面临毕业，我们面临退休，我想要不就卖掉这套房，然后加现金共700万左右在本小区换成两套两居。要不就把现在这套房留给儿子结婚，我们拿着200万去郊区买一套养老的。您能帮着分析一下利弊吗？

A：

1、利弊，这应该自己已经分析的很全面了吧，外人未必有自己想的全面。

2、简单说两句吧。如果是丰台的经适房，那一般最多5/6万一平，这套房应该是大两居或小三居是吗？加200总价700买两套，每套300多万应该都是小两居。

那要是我就不卖现有的了，直接拿200万加100多万贷款买一套好不好啊？这样能节省至少20万左右的税费，对于350万来说不是个小比例了。

3、也就是说，既然有了拿200万去郊区买房的想法，那为什么不加点儿贷款买在本小区呢？这样跟孩子住的近，将来互相照顾起来也方便。100多万如果是30年贷款的话，现在每个月还款在7000块钱吧，压力应该不算太大吧？

4、总之我觉得与其拿200万去郊区买，不如索性在本小区买，既能相互照顾，从保值角度也大概率超过郊区。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们非京，因为限购原因买了两套LOFT商住，都赔着呢，能卖100多但不好卖。然后还有一套通州X产权自住，没赔，价值150万左右，没想好是否保留或一起置换。牛驼一套不错的平层，也是亏损中，现在价值160，毛坯。

另外您知道**商城的情况吗？我们2006年买的商铺，18平米，现在闲置，能觉得是否应该留着？总之就是很头疼这些房子，都是当时生意好的时候买的，现在都成了负资产，生意也不好，不知道该怎么规划了。

A：

1、沃天，感觉都是不良资产似的，怎么买的这么全啊？

2、这两套Loft是郊区的吧？就算每套100多万，那三分之二的价格就是7/80万，以40平计算的话每平2万元，说明周边普宅均价在4万之内。那这地段儿估计不太强，留不留的意义不大，等到好卖就卖掉吧。

3、X产权，如果是大规模社区就留着自住呗，肯定没什么风险。如果是小规模的说不好，比如一两栋楼百八十户的那种，通常还都在好位置，那风险就加大了。所以看具体情况吧，感觉风险大就出手。

4、牛驼的我不熟，但房子是用来住的，能住的上就留着，不能住就甭留着了呗，投资角度肯定不占优。

5、商城这我不知道，没听说。不过常规来说，这种从行业到商圈都整体衰落的商铺，几乎没有再度辉煌的可能。就算人家不回购而且还把周边都整治了，那想恢复正常运营也比较难。北京的这种商场和市场太多了，整体产权的还运作不过来呢，谁会跟这种分散产权的较劲？

反正我家的商铺都早就卖干净了，也有赔钱卖的，省的老闹心，卖了也就不用跟物业费商管费什么的掰扯了。

6、简单就这情况，这些房子是挺不好办的。最好先想好了整体思路，然后再慢慢儿处理，一旦下了决心就别在犹豫，要不拖的时间越长越麻烦。

仅供参考。

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