一文读懂龙华中建鹏宸云筑优缺点!分析一下中建鹏宸云筑值得买吗?

龙华区新楼盘【中建鹏宸云筑】总价370万起买三房，带精装交付，开盘均价5.5万，在售建面约78-121平精装3-4房，唯一超100%得房率新房。价格5.5万/㎡以内，交楼时间约2027年6月精装交房。距地铁10号线南坑站C出口步行约600米，2站福田，4站深圳北，5站岗厦北，约8km(直线距离)直达福田CBD，主干道民乐路、全互通横岭立交即将开通，轻松畅达城芯各区腹地。

【中建鹏宸云筑】户型图定稿！总价370万起，买梅林关78-121平精装3-4房，唯一超100%得房率新房

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中建鹏宸云筑，共分3期开发建设，本次将首推的是3栋/5栋住宅，都是总高32层的住宅，2梯6户设计，总共368套，面积有81㎡的3房2厅2卫，91-105-124㎡的4房2卫户型。

楼盘基础信息

1、开发商：中建壹品投资发展有限公司（中建三局）

2、物业公司：中建壹品物业运营有限公司

3、物业管理费：4.98元/㎡

4、总占地面积：4.33万/㎡

5、总建筑面积：31万/㎡

6、容积率：5

7、绿化率：40%

8、产权年限：2024年3月5日-2094年3月4日（70年）

9、总户数：2092户

10、总栋数及楼高：10栋，32-47层

11、梯户比：2梯6户

12、车位数：2155个

13、车位占比：1：1.03

14、交楼时间：2027年6月30日

15、交楼标准：精装

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04项目周边配套

学校配套：项目自带1所12班制幼儿园，北侧规划有一所广东省一级学校建设标准的九年一贯制72班学校待建，据传是深实验学校进驻，根据龙华教育局2024年最新的学区划分，小初学区都是划分在华南实验学校。

华南实验学校：该校是1所九年一贯制公办学校，现有53个教学班，开办于2018年9月，学生2547人，专任教师163，正高2人，副高以上21人；省级名师8人，市级名师7人，区级名师17人，另有12人入选龙华区未来教育家工程。

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商业配套：中建鹏宸云筑500米范围内有8号仓奥特莱斯，在1.5公里范围内还有龙华印象汇、星河coco city、星河cocopark，天虹商场等商业综合体，举步即是繁华。

地铁配套：10号地铁线“南坑站”距离约500米，22号地铁线“横岭站”距离约700米，2站到福田冬瓜岭，4站到岗厦北，6站香蜜湖，7站车公庙。约2.5公里还有深圳最大北站枢纽，快速通达深圳各大区域。

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01项目平面图

02项目户型介绍超100%的使用率！

81㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，动静分区，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧13.09㎡/次卧8㎡/6.88㎡（包含墙体飘窗），主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约103.7%（包含赠送），西南或东南朝向。

91㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，动静分区，三开间朝南，4个卧室分别做到了主卧13.8㎡/次卧8.66㎡/次卧7.2㎡/次卧5.46㎡（包含墙体飘窗），主卧+1个次卧270°飘窗，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约103.7%（包含赠送），西南或东南朝向。

105㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅5.9米开间，4个卧室分别做到了主卧16.99㎡/次卧8.66㎡/次卧8.02㎡/次卧5.63㎡（包含墙体飘窗），主卧+1个次卧270°飘窗，客厅连接次卧出5.7米长大阳台，U型厨房，得房率约103.7%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

124㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.35米开间，4个卧室分别做到了主卧20.95㎡/次卧10.58㎡/次卧9.45㎡/次卧7.2㎡（包含墙体飘窗），主卧+1个次卧270°飘窗，另有1个收纳间3.43㎡，客厅连接次卧出6.3米长大阳台，L型厨房，得房率约103.7%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

05项目现状

据深小编在2024年11月7日实地探盘，鹏宸云筑首推的3栋/5栋已经出地面10层左右，整体的地基已经打好，北侧规划的九年制学校以及公园绿地都已经全部推平。

06综合评测

1、从板块区位来看，鹏宸云筑所处的梅林关板块，是龙华出名的豪宅片区，周边如金光华龙岸、星河盛世、星河银湖谷、溪山美地园等知名豪宅都是汇聚于此，特别是一路之隔的金光华龙岸在2023年6月份取证入市，备案均价还高达8.03万/㎡。

2、从买房必备3件套来分析，家门口规划有省一级的九年制学校，从幼儿园到初中教育都可以做到目送式上学，10号线南坑站500米距离刚好，周边1.5公里内商业氛围浓厚且都是大型商业体，整体评分是很不错的。

3、鹏宸云筑是近10年来首个土拍纯商品房的大型社区，没有回迁房、公租房、安居房、人才房等住宅掺和。

4、鹏宸云筑也是目前深圳市面上非常稀有的湖景住宅，南面可直观民治水库，鹏宸云筑从设计层面也是考虑到了这点，靠南面的几栋住宅全部都是32层高，北面的住宅47层高，就是为了不影响湖景视野。

5、据鹏宸云筑目前官方传出来的消息，将打造的是超高得房率、更高赠送率、更高使用率为基础的岭南风园林楼盘，超100%的得房率，将会秒杀龙华95%的新盘住宅。

6、鹏宸云筑所处的区域原是华南国际物流中心，根据规划来看，在后期将会成连片的高端住宅社区，整体的居住氛围会进一步提升，不过对应的在交房后的2-3年内可能会有施工噪音影响。

7、鹏宸云筑除了6栋/8栋楼王单位是2梯5户设计，其它的32层住宅都是2梯6户，后期入住后可能等电梯时间蛮长的，不过现在采用的都是高速电梯，应该会有所改善。

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