中海，还是失算了

文/十一弟
今年北京楼市榜单上，坐在销冠位置的，依然是大央企中海地产。
到上个月，中海在北京卖了将近379亿。
排在第二的是华润置地，它在北京的销售额217亿，比中海少卖了160多亿。
这是断档式领先了。
在北京楼市销冠位置上，中海的地位一直很难撼动，已经坐了两三年。
从两年前开始，中海反超北京市属国企开发商——首开股份以后，它就当上了榜一大哥。
尽管仍然占据着北京楼市销冠，但跟往年相比，中海的销售业绩，还是出现了大幅下滑。
去年前十个月，中海在北京卖了将近494亿，比今年多卖了115亿，下滑了大约四分之一。
今年六月份，位于北京西城区二环内的中海·京华玖序入市，单价17.5万/平米，据说开盘当天就卖了62亿。
十一弟查了下，中海·京华玖序已经是今年北京楼市的单盘销冠。
到九月份，销售额接近90亿，占到中海北京销售业绩的四分之一。
仅靠这一个网红盘，就把中海在北京的销售业绩，拉上了一个台阶。
中海·京华玖序是一个老项目，它原来的案名，是中信城五期。
这个项目的开发主体，是北京中信房地产有限公司。
从名字上就能看出来，这是八年前，中海收购中信集团旗下住宅开发业务时，从中信手上接过来的老项目。
中海·京华玖序在北京占据着核心地段，今年之所以开盘热销，中海靠的是吃老本，也就是大幅升值的土地红利。
早年囤在手上的土地，地价几乎可以忽略不计，现在卖多少都是赚的。
即便中海·京华玖序大卖，今年中海在北京的销售业绩，还是挡不住地下滑。
这其中，有整体行情不景气的原因，也有失算、踩坑的大意。
搁在手上多年的老项目热销，一些刚拿地入市的新项目，就没那么好运气了。
今年二月份，北京海淀区挂牌了一块地，起拍价25亿出头。
这块地体量不大，规划住宅面积4.5万平米，折算下来，起拍楼面价5.5万/平米。
政府设定的新房限价为8.5万/平米，地价与房价之间，每平米有3万块钱的价格差。
在北京，海淀的名校扎堆，属于有名的教育强区，科教实力很雄厚。
一直以来，只要海淀区有土地出让，开发商都会抢破头，房子根本不愁卖。
这块地也不例外，吸引了十三家房企报名争抢——
一是大央企，中铁建、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂；
二是外来国企，厦门建发、厦门国贸；
三是本地国企，海开控股、兴创投资、金隅集团、北京城建。
最有实力的开发商，悉数到齐。
经过十几轮现场竞价之后，很快就触及了地块最高限价，转入了摇号环节。
十三家开发商争抢，摇号中签率不到8%。
最终，好运气落在了央企港中旅头上，它以最高限价29亿摘牌拿下。
这块地溢价率15%，成交楼面价被抬高到了6.3万/平米。
地价与房价之间，价格差已经收窄到了每平米2万块钱。
拿地的央企港中旅，是中国旅游集团下属子公司，在旅游、免税、酒店等业务之外，还涉足了房地产。
中旅集团是国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的十六家央企之一。
它旗下的房地产业务，主要布局在广州、杭州、三亚、宁波等地，大概有二十个在建项目，去年销售规模89亿出头。
今年二月份，港中旅拍下海淀地块，是其近几年罕见地在北京土地市场上出手。
或许是对北京楼市太过生疏，又或许是双方早有勾兑，港中旅拿地以后，中海很快就介入进来了。
为了开发海淀地块，港中旅设立了一家项目公司——星旅（北京）房地产开发有限公司。
拿地仅半个月，港中旅就将星旅公司70%的股权，质押给了中海。
三个月后，港中旅向中海正式转让了星旅公司70%的股权，只保留了30%的股权。
由此，海淀地块的绝大多数开发权益，从港中旅易手给了中海。
中海把这块地开发成了“西山观复”，今年六月底，开盘入市。
从拿地到开盘，只用了四个月时间。
西山观复开盘以后，中海和港中旅对外发布了一张大红大紫、喜气洋洋的热销海报——
“首开劲销8.6亿，实力霸榜”。
“首开当天共吸引百余组客户到场，狂揽8.6亿”。
反正开盘就是热销大卖，一顿吹嘘就完事了。
从开盘到现在，已经过去了四个多月，当时的销售业绩，早该反映在网签数据上了。
十一弟查了下北京住建委的网签备案系统，总共5栋住宅楼、256套房，只卖了14套。
项目网签备案面积2000平米，成交单价不到7.9万/平米，销售额1.6亿。
哪怕按照现在的销售额计算，今年六月底的开盘业绩，让这两家央企开发商硬是注水放大了五倍多——
一两亿的销售额，吹到了八九亿，在北京楼市放了一颗大卫星。
再回去看一眼当时挂出来的红得发紫的喜报，十一弟脸上都有点热辣滚烫。
西山观复的成交均价，不到7.9万/平米。
相比8.5万/平米的新房限价，中海其实一开盘就已经降价了。
这块地楼面价6.3万/平米，现在房价与地价之间，每平米只剩下1.6万块钱的价格差。
稍有不慎，可能就赚不到什么钱了。
十几家国央企开发商摇号哄抢的靓地，开盘卖了四个月，去化率低至5%。
这真是有点滞销、卖不动了。
从土地挂牌出让，到项目开盘入市，只隔了九个月时间。
在中海的手上，这块地的命运，似乎被改写了。
同样的市场，一块好地，从抢破头到卖不动，有必要反思一下操盘能力——
要么是产品定位上出了岔子，要么是销售定价上还没到位。
就算稳坐北京楼市的销冠，顶着金字招牌，也有失手的时候。
中海，还是有些大意了。