曾经的“日光盘”，如今在“倒车接人”？

编者按：

第一房研究院精心推出“曾经系列”策划。曾经的摇号楼盘、曾经的号头费等昔日网红楼盘，如今现状如何？我们将以详实的数据和客观的事实为依据，全面揭示这些楼盘在市场下行期的真实现状，从专业角度对市场趋势进行深入解读，为购房者提供置业参考意见。

曾经的网红盘

都知道合肥房价近十年涨了不少，具体是哪几年涨的呢？

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示:

合肥从2016年开始至今，共迎来6轮价格“跳涨”。

2016-2017年新房整体跳涨：1990元/㎡；

2017-2018年新房整体跳涨：2385元/㎡；

2018-2019年新房整体跳涨：1232元/㎡；

2019-2020年新房整体跳涨：1610元/㎡；

2021-2022年新房整体跳涨：2302元/㎡；

2022-2023年新房整体跳涨：1776元/㎡；

一目了然，涨幅最为明显的便是2017-2018年。而就在2018年，合肥当时的“龙川路板块”有一个网红“神盘”号称“日光盘”，它就是高铁都市花园。

高铁都市花园二期于2018年11月18日开盘。据说，开盘当天全款优先，首付5成起，首开200多套房源，仅12分钟去化191套，去化速度非常夸张。如今小区交付也有些年了，本期让我们来重点聊一下高铁都市花园小区，看看曾经的网红神盘，如今二手房市场怎样？

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

NO.1|壹

保值率125%，房价站稳2万元/㎡

从“好房新选”小程序查询高铁都市花园，按年度来看，从2021年开始，无论是挂牌量还是成交量都在逐年上升，成交价方面，从2022年开始到2024年迎来三连跌。截止至2024年8月底，该小区二手房成交价依然能站稳2万元/㎡。高铁都市花园东苑开盘时的价格在1.6万/㎡左右，对比当时的开盘价，抛去持有成本和银行利息，目前该小区还有2000元/㎡的溢价，保值率在125%左右。

数据来源：好房新选小程序

再来看看分月度成交情况，2024年开年以来，高铁都市花园小区基本上每个月都有二手房成交。虽然说2024年1-8月累计成交量已高于去年全年，但从近3个月表现来看，整个小区挂牌量和成交量都有明显的下降。主要原因从成交价就不难看出，价格下降已超出业主们的预期。8月成交均价已经跌至1.86万/㎡，而该小区2022年高峰期的时候小区挂牌价能达到3万+/㎡，成交价能达到2.5万+/㎡，相比高峰期，该小区二手房成交价下降了约6400元/㎡。

当前政务东板块的新房售价已达 3 万 + 甚至 4 万 +，不可否认现阶段的楼盘品质或许会高一些。然而，对业主来说，1.86 万 /㎡的二手房成交价格着实值得再观望一番，毕竟其区位优势明显。这或许便是近几个月该板块二手房挂牌量和成交量都较少的主要缘由。

数据来源：好房新选小程序

从近期成交的房源明细来看，大部分房源成交价在1.7-1.8万/㎡，很多都已经跌破1.7万/㎡，虽说对比当年的售价还是有1-2千元/㎡的溢价。但是加上持有成本和银行利息，对于购房业主而言似乎也没赚什么。

数据来源：好房新选小程序

如果您想了解合肥小区成交价格，可以在“好房新选”小程序查成交栏目输入小区名称即可查小区成交价格。

再来看看，整个包河区近几年二手房走势，自2022年开始到2024年，包河区二手房价格迎来两连降。2022年高峰期二手房挂牌均价大概在1.84万/㎡，成交均价大概在1.83万/㎡左右，议价空间大约在1000元/㎡。到了2024年，截止至目前，二包河区手房成交均价约1.5万/㎡，挂牌价约1.82万/㎡，议价空间达到了惊人的3000元/㎡，创2019年以来最大议价空间。

包河区二手房年度走势

数据来源：好房新选小程序

再来看看高铁都市花园周边的二手房最新挂牌价情况：

星澜湾A区在售2套，挂牌均价30114元/㎡；

星澜湾E区在售11套，挂牌均价34020元/㎡；

融侨观澜在售30套，挂牌均价25176元/㎡；

建发雍龙府2期在售50套，挂牌均价34818元/㎡；

高铁都市花园东苑在售31套，挂牌均价24000元/㎡。

从挂牌价不难看出，高铁都市花园二手房挂牌价比目前板块内绝大多数的小区都要低。换句话说，性价比相对较高。

数据来源：好房新选小程序

如果您想了解快速了解合肥各个小区具体位置和周边小区价格水平，可以在“好房新选”小程序首页点击“房价地图”即可查询。

NO.2|贰

政务东目前是在“倒车接人”

前两年，关于在合肥买房，听到最多的一个词就是赶上了“末班车”。那个时候是因为房价在普涨，二手房和新房之间有一定的倒挂，买到就是赚到。而近两年，合肥很多TOP板块房价正在“超跌”。这不得不让人想到一个词——“倒车接人”。

那为什么说政务东这个板块是在倒车接人呢？

我们来看几组板块数据：

一、板块的配套硬核，完美承接政务外溢

板块内4号线、5号线、规划地铁9号线，三条地铁线穿境而过，板块内金寨路、南二环两条高架贯穿全城。同时，板块周边有合肥南站，省内外出行便捷，板块交通条件十分优越。一方面，板块开发较早，成熟度较高。板块自身地铁、商业、教育配套齐全。另一方面，板块与政务区一路相望，没有那么强的撕裂感，可共享配套。

图片来源：第一房研究院

从板块发展的角度来看，政务区北边、西边和南边三个方向均被匡河、铁路隔开，无可发展空间。反观政务区东边，一条金寨路相隔的政务东板块，不仅未来有地块出让，而且从地域上看，也没有那么强的撕裂感，能更好地与政务区连接在一起。未来政务东板块是承接政务区外溢的主力板块。

图片来源：第一房研究院

二、小板块内二手房挂牌价友好

目前，政务东的二手房挂牌价在大部分小区约为 2 万左右，低的可至 1.5 万左右，且多数为次新房。部分小区的二手房成交价甚至跌回了开盘时的售价。然而，板块内的新房售价却高达 3 万 + 甚至 4 万 +，如此一来，板块内一二手房价格呈现出严重分化的态势。对于此前未能在该板块 “上车” 的购房者而言，二手房市场仿佛正在 “倒车接人”。

图片来源：第一房研究院

NO.3|叁

结语

政务东板块是合肥为数不多的纯居住地块，能同享政务区配套且能完美承接政务区外溢。在本轮二手房普降的市场行情下，虽然说当年入手高铁都市花园的购房者买入价格较低，但就目前的形式来看，二手房有可能还会下降。反过来想一想，这对于购房者而言可能是买房的好时机，但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎投资。