土地出让金退场：预示房产税将快步入场？

　　按政策的约定，２０２１年末目标结束五年的试点期限，即２０２７年开征房地税。

　　社会上对征收房地产税的看法十分扭曲，征税总归是要收你的钱，摆明了是对房地产市场是一个重大利空，对所有拥有二套房的人来说都将是一个多出来的开支；可是，网上却欢欣若狂，像当年欢迎解放军入城一样，仿佛自己被解放了。这是一种比较心理，反正富人征收的比我多。

　　从房地产税征收的量级上预估，还不能置换下巨额的土地出让金。２０２１年是土地出让金的天花板，为８万多亿，相当于企业与银行利润的总和，如此巨大的收入，房地产税能置换掉吗？差不少。按国际惯例，５０％的房子在征收范围，中国居民住房目前总资产为３００万亿左右，再计入高盛预估的４０％的跌幅，为１８０万亿，平均税率按１％，只有１．８万亿，这个量级与土地出让金差了很多。

　　如果征收导致二手房抛售，房价大幅下跌，存量市场迅速膨胀，很可能出现失控的局面；地方财政弄得不好，是赔了土地出让金又折税。

　　现在的局面又变了，政策失灵，庞大的土地出让金开始快速离场．

　　2024年7月22日，财政部门数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入1.5263万亿元，同比下降18.3%，跌幅较上月扩大4.3%。这样平推下去，全年只有３万亿；与２０２１年的８万亿做比较，跌去了６０％；记得２０２１有一个地方财政收支的数据，虽然收取了巨大的土地出让金，当年全国各地方财政除上海一城，全体入不敷出；现在相比又差出去了５万亿的土地出让金收入，表明地方财政至少有５万亿的缺口；如果在这样的时间窗口上加征房地产税，土地出让金还会再现断崖。

　　如果不征房地产税，财政将飞快地叠加负债，系统性的金融风险将向我们走来；现在年度创造的利润补不上如此巨大的债务叠加，开征收房地税，就是上面分析的结论，很可能是赔了土地出让金又折税．

　　这也许就是迟迟没有正式开征的原因。

　　有很多人幻想着只征富人的税。

　　在分析经济问题时，总是建立在把富人与穷人彻底分开的逻辑上，是知识点上的误区。就说征收房地产税，按胡润的统计，中国高净值家族只的２０７万家，平均拥有住房套数２．７套，远没有瓜众假设的那么多；也就是中国房地产的一角，征收不了多少，面积越大，税率越不能高，高了只会让二手存量膨胀，一定是姚洋说的超级房地产周期。

　　所以，要征就是全面征收，只征富人，还不够地方财政塞牙缝的。

　　大家会觉得这是一个欢欣鼓舞的事吗？

　　房地产明面上是民生，背后还是土地财政，毕竟房价中有６０％是地方财政的收入，这笔收入占了地方财政收入的５０％。如果土地大比例流拍，财政就只能加大发行特别国债务的力度。

　　国债利率高于银行存款，而且银行存款利率是长期向下的趋势，所以国债会很抢手，现在发行的１０年期，２０年期，３０年期，５０年期，但不要真把国债务当成耐心资本了，从长期趋势看，由于地方财政对土地出让金的不可或缺，而征收房地产税会加速雪崩，又无法替代土地出让金的量级，地方财政将长期依赖特别国债务；向社会借钱，这本身不构成良性循环，中国经济缺少一个高增长的化债的大背景，未来的企业利润很可能追赶不上不断叠加的债务利息，那就会引起主动通胀，特别国债能保本就算不错。

　　今年还有一个重要的转点，上半年全国一般公共预算收入11.5913万亿元，同比下降2.8%，与上月跌幅相同。支出达13.6571万亿元，同比增长2%（增速较上月收窄1.4%），意味着全国财政收入不够支出，钱不够花，收支的不平衡反而经济在撕开，财政赤字规模还会继续扩大。

　　这非常矛盾，房地产拖累了整体经济，而整体经济缺少强劲增长的势头，又反过来定义了房地产将成为一个巨大的债务池。房地产与其它产业不同，量级太大，权重太大，影响几乎是全方位的，更要命的，房子不完全是用来住的，它也是各地方财政的一个巨大的聚宝盆。财政的行政性管理支出下不来，又担心加印钞票、物价上涨会引发系统性金融风险，那就还要在已经进入重症室的房地产找补。

　　最近，自税收的联合作战之后，又开始剑指企业与居民的房租，这一块漏税很普遍，但是，不要有太多的投机心理，大数据的支持下，税网恢恢；一个倒查下来，连收带罚，多半又　是一片呻吟。

　　在改革开放后的记忆中，政令从来没有这么多，弦繃的这么紧，间接地反映出经济压力之大，政策再三强调要有底线思维，防止出现系统性金融风险，而近期几乎所有的政令，不是与民休养生息，而是满世界地收集失落的钢镚，都是在补地方财政的花费之不足，所有这些矛盾，在房地产行业表现的非常突出。

　　一方面是政策失灵，房地产量价齐跌，几乎所有的神话都被房地产打碎了，支撑地方行政管理性开支的土地出让金，正在随着资本的流失逐渐退场；靠什么来补天，房地产税会是五色石吗？姚洋认为这是拯救中国楼市的唯一选择。

　　不管是不是，２０２７年限期快到了。

　　我的观点是，如果征收房地产税的目的，不是全部用于改善千千万万房让的住房环境，而是去补地方财政行政管理性开支之不足，那就背离了“以人民为中心的经济”，对居民收入构成压力，又会造成二手房存量市场堵塞，变现能力冰冻，整个房地产很可能崩塌。

　　征收房地产税当在楼市回暖之后。