上海买房逻辑早变了

　　上海买房越来越难了，这是一个不争的事实。

　　每一个买房人都要考虑三个问题：

　　1、首先是买不买的问题？

　　2、其次是买什么的问题？

　　3、最后是怎么买的问题？

　　作为常年处在市场一线，在楼市倾注全部热情的人，有必要说一些我们的看法。

　　无论如何，上海的买房逻辑确实变了。

　　杠杆

　　房贷的逻辑变了。‍‍‍‍

　　几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。‍‍‍‍‍

　　房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。‍

　　世界上有什么可以分期三十年买的东西，只有房子。

　　如今潮水褪去，裸泳的人现了原形。‍‍

　　房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。‍‍

　　杠杆和现金流是要做好平衡的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气去期待最好的结果。

　　如果买房对你或者家庭来说压力很大，缓一缓其实也是可以的。

　　产品

　　买房还能不能赚钱，答案是肯定的。

　　但前提是要买对房子。‍‍‍‍‍

　　上海不缺房子，缺好房子，全国也一样。‍

　　改善主导的楼市新时代，这句话的意义正在被无限放大。‍‍‍‍

　　所有人都想拥有好房子，市场经济，价高者得。‍‍‍‍‍‍

　　而对仅仅想要一个居所的刚需来讲，他有了更多选择：以保障房为主的公租房，保租房，共有产权房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　总价相对较低的市区老破小，郊区远大新，建的越来越多‍‍。

　　刚需房未来是红海厮杀，尽量让自己不要在这个市场里内卷。

　　楼市已经换挡为改善驱动。

　　以前是大家买房要买房，现在是大家有房要换房。

　　人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。

　　这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。

　　所以如今我们买房，能一步到位，就不要分两步走。

　　过去的观点是，买房上车时机很关键，先上车，再置换。

　　现在绝对不是了！普涨时代结束了。

　　你买的房子如果后期很难卖掉，或者只能原价卖掉，未来置换会更难。

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　　取舍

　　房子意味着很多东西，居所，资产，城市资源，丈母娘的要求，“家”‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

　　每个人想从房子中得到一些东西，每个人的需求顺位也都是不一样的‍‍‍‍‍‍‍‍。

　　明白自己最看重的哪一点，然后再去买房比较好。

　　有限预算内不可能买到十全十美的房子，必须要做好取舍。

　　产业

　　产业依然重要‍‍‍。

　　不一定要在产业或者公司附近买房，但房子要上班方便，‍‍‍‍‍‍‍‍

　　不信你看一个张江，撑起了周边大大小小六个板块‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

　　现在我们要大力发展新质生产力，哪里最能代表上海的新质生产力，无疑是张江。

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　　供需关系

　　买房一定要考虑供需关系，无论是整个市场大的供需关系，还是局部区域板块的供需关系。

　　存量市场，供需关系对价格的影响是决定性的。

　　因此关注周边新房的供应量，新房天量供应的地方，房价必然承压。

　　举几个典型的例子，临港，大虹桥，桃浦，这几个地方的二手房价格，被铺天盖地的新房，压的喘不过气。

　　地段

　　上海买房，内环看面，中环看线，外环看点。

　　内环看面：

　　内环内才是真正的上海，中央活动区，历史风貌区，成片的旧改，历史资源的积淀，新的增量覆盖……

　　就说地铁吧，郊区两条地铁就要大做文章了，多少年了松江还只是一条9号线。

　　这个情况内环内的居民完全不能理解：我家东西南北四个方向，1公里内6个地铁站。

　　以上海为背景的电视剧，电影，场景基本也都在内环内，浦西风貌区，浦东陆家嘴。

　　以前有一个外地的土豪朋友找我们买房，点名要买在陆家嘴，因为其他地方他身边的亲戚朋友都不知道。

　　所以内环内基本可以无脑买的，但是选好房子。

　　中环看线：

　　中环买房，浦东自然就是“金色中环”。

　　浦东金色中环发展带，主要聚焦几个重点地区，包括：

　　3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心

　　5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）

　　浦西的几个明星板块，也大都在中环线上，大宁，长风……

　　外环看点：

　　到了中外环和外环外，因为面积越来越大，距离市中心也越来越远，资源分布也更加分散，这个时候我们就要选择一些强势的点状板块。

　　品质跑赢地段

　　我们统计过，上海楼市过去一轮小周期中，品质跑赢了地段。

　　地段次一点的品质商品房，比地段好一点的动迁房，涨幅更高，也更加抗跌。

　　这个品质不仅是小区品质，还包括社区品质，居住氛围等。

　　那就是商品房和动迁房的居民人群差异，物业服务差距。

　　商品房的业主圈层素质明显要高一些，自住率也比较高；

　　动迁房里多是拆迁户，而且很多房子都拿来出租，而租户的人群素质完全不可控。

　　也没什么物业服务，小区管理混乱，难以吸引到高端客群。

　　还是那句话，相对于小区品质，这一届买房人对地段的容忍度更高。

　　稀缺

　　买房其实是一场稀缺游戏。

　　关注我们的大都是上海的中产。

　　中产是容易焦虑的人群，比上不足比下有余，既要努力向上攀登，又害怕阶层滑坡。

　　而作为中产家庭财富的压舱石和核心资产，房子买好买对了，其实就是你最好的财富护城河。

　　当然，中产买房预算有限，在有限预算下做好取舍平衡，才是真正的买房高手。

　　在上海买房，就是一场占据资源的游戏，轨交资源，江景资源，城市绿地资源，教育资源……

　　哪些是市场中最稀缺的资源，你有能力占据哪些，你最需要哪些？想明白了这几个事儿，买房就很通畅了。

　　其实我们为什么要在上海买房，要买上海的房子？

　　还是因为稀缺，因为上海这个城市稀缺。

　　愿你我向上攀登，都做与时俱进的买房人。