单价50万元/平！深圳最贵法拍房诞生，牵扯出退市的洪涛股份

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

成交价突破2亿元、单价约50万元/平！深圳市有史以来以来最贵的独栋法拍房正式诞生了。

7月10日，阿里司法拍卖平台上显示，备受市场关注的深圳市南山区华侨城纯水岸（十一期）T106房进入了最后一天竞拍。该别墅共计吸引了两人报名竞拍，以及39276次围观。

最终，历经33轮的出价，该别墅以总价2.32亿成交。若以其建筑面积463.91平方米计算，成交单价约50万元/平米。上述价格也刷新了深圳单套法拍房成交的单价和总价新高。

值得注意的是，即便放眼全国，该栋别墅的成交价格依然也能排进全国法拍别墅前三的位置。

查阅阿里法拍平台的过往资料显示，截止目前，包含深圳华侨城纯水岸别墅在内，成交价超过2亿元的单栋（套）住宅仅有3栋。

其余两栋别墅均位于上海华洲君庭小区，分别于2021年9月、2023年8月被法拍，成交价分别为3.1501亿元、2.8548亿元。这两栋别墅的成交单价均约22万元/平方米，远不及此次的深圳华侨城纯水岸别墅。

起拍价高达2亿

事实上，早在此前6月拍卖公告发布之初，华侨城纯水岸（十一期）T106房就曾引起过市场的广泛讨论，主要源于其高达2亿元的起拍价。

这个价格是深圳法拍豪宅历史上出现的第二高起拍价，仅次于观澜湖的高尔夫大宅蔓菲亚区E4栋别墅。2023年8月，高尔夫大宅蔓菲亚区E4栋别墅在首次拍卖的时候，起拍价为2.0114亿元。

不过，该别墅的拍卖最终以失败告终，历经三度流拍，即便是将起拍价降至1.6091亿元也无人竞价。

所以，彼时也有人认为，华侨城纯水岸（十一期）T106房也会因起拍价过高，步其后尘，以流拍告终。然而，最终的结果是T106房不但成功拍卖，成交溢价率还高达15%。

对此，戴德梁行研究院副院长张晓端在接受时代周报采访时表示，上述法拍之所以能有如此的成交和关注度，与顶豪产品的稀缺性有很大的关系。若非一些特殊的原因，这类产品很少会供应到市场上。

“相比于观澜的高尔夫别墅，位于城市核心区的纯水岸有着明显的区位优势。在房地产调整及楼市相对疲软的背景下，买家对核心区域的资产信心也会更足一些。同时，像华侨城纯水岸这种在中心城区闹中取静的低密度别墅存量非常有限，相对比较稀缺。”

公开信息显示，纯水岸全名波托菲诺纯水岸，位置毗邻深圳欢乐谷，是华侨城集团在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区，小区分16期开发，主要有高层，小高层，联排别墅，独栋别墅等。其中，纯水岸十一期由T101-T106共6套临湖双拼别墅组成，面积均在470平方米左右。

此外，张晓端指出，作为法拍房，纯水岸十一期T106房相对于此前的成交价格与市场报价而言，还是要便宜不少的。

根据不动产登记信息显示，该别墅是原业主于2013年11月以1.1亿元价格购。由此计算，11年间该别墅增值了1.22亿元。

此外，时代周报记者查询链家、贝壳、乐有家、安居客等多家平台，均未发现纯水岸十一期的挂牌房源。

其中，链家数据显示，当前挂牌出售的纯水岸二手别墅，总价在6000-8000万上下，单价均超过20万。不过，根据曾经的出售信息，纯水岸别墅最高的一栋要价4.6亿，单价近87万/平方米。

原业主系退市公司老板娘

如此稀缺的顶豪别墅之所以能流入市场，大都会有一些特殊的原因。而此次纯水岸11期T106房的背后，也有一段令人唏嘘的商界故事。

阿里法拍的公开信息显示，此次拍卖的权利人名为“陈远芬”，查封的被执行人则为“深圳市荣麟投资有限公司、陈远芬”。

上述被执行人均与深圳洪涛集团股份有限公司（以下简称“洪涛股份”，现为*ST洪涛）相关。根据洪涛股份2023年财报数据显示，陈远芬为董事长刘年新配偶，两者为公司的一致行动人，深圳市荣麟投资有限公司为洪涛股份实际控制人亲属控制公司，实控人为刘淇，是洪涛股份董事长刘年新之子。

据了解，洪涛股份成立于1985年，是一家深圳本土老牌装修公司，2009年12月在A股上市。公司主要承接公共装饰工程的设计及施工，项目包括人民大会堂国宴厅、钓鱼台国宾馆、杭州G20峰会、博鳌亚洲论坛、央视总部、广州大剧院、无锡灵山梵宫、深圳T3航站楼等。

该公司在业内享有“大剧院专业户”、“国宾馆专业户”、“五星级酒店专家”和“大堂王”等美称。在《2015胡润百富榜》上，刘年新以90亿的财富位居第358位。

不过，近年来因应收账款问题，洪涛股份的资产结构恶化。根据其2023年年报，公司已连续四年亏损，大量债务逾期无法归还，并涉及多起诉讼，导致公司多个银行账户被冻结、房产被查封，部分子公司股权被冻结。

2023年，洪涛股份营收7.41亿元，同比降44.34%；归属于上市公司股东的净利润-14.04亿元，同比降97.71% 。应收款更是占到资产总额的71%。

截至2023年末，洪涛股份的银行借款16.99亿元，其中逾期银行借款15.23亿元，货币资金余额4906.50万元，其中冻结金额3794.16万元，剩余可自由支配的现金及现金等价物仅1112万元。

随着公司近年来业绩的持续亏损，其公司股价也不断下跌。最终，7月2日，洪涛股份收到深交所下发的《终止上市事先告知书》，因股价连续20个交易日的每日收盘价均低于1元，被深交所决定终止上市。

在公司退市之前，刘年新曾在洪涛股份官微发表了一篇公开信称，为了维持公司的经营，自己和家人为公司提供财务资助5亿元、担保逾10亿元。其为公司提供财务资助的资金大部分来源自于股票质押及房产抵押。

值得关注的是，纯水岸十一期T106房正是其进行抵押融资的房产之一。该别墅被多次抵押给法拍申请人深圳市高时小额贷款有限公司，累计抵押金额达2.57亿元。

买方与高时置业一高管同名

作为深圳最贵法拍买家，市场对于其究竟是何方神圣颇为好奇。

根据竞价结果确认书，成功竞拍纯水岸十一期T106房的买家，名叫为黎咏恩。

天眼查显示，与”黎咏恩“这个名字相关联的企业有四家，高时置业（深圳）有限公司（以下简称“高时置业”）、高时（深圳）产业开发有限公司、高时（杭州）酒店管理有限公司、高时（深圳）酒店管理有限公司。其在四家公司中均担任高管，职位为监事。

时代周报记者进一步查询获悉，高时置业为城市综合运营服务商，以产业园、写字楼为核心业态，辅以打造城市配套长租公寓、运动社区，在深自持物业超100万平方米。公司旗下有高时新能源产业园、高时九龙山科技园、高时坂雪岗科技、粤核工业园城等。

高时置业隶属于高时集团，是高时集团旗下的二级子集团。根据高时集团官方宣传，该集团成立于1988年，拥有地产、金融、石材三大核心产业，业务涵盖矿山开采、人造石生产、石材加工、机械制造、新型建材、物流、房地产开发、金融等多领域，2021年资产总额超过260亿。

此外，值得注意的是，此次纯水岸十一期T106房的法拍申请执行人深圳市高时小额贷款有限公司，由愉天石材（深圳）有限公司100%控股。愉天石材则为高时集团旗下高时石业的成员公司。在洪涛股份负责的深圳改革开放主题公园项目中，愉天石材曾作为其石材供应商。

不过，需要指出的是，竞价结果确认书上的“黎咏恩”与天眼查所显示的与四家企业相关联的“黎咏恩”是不是同一人，目前仍是个谜。