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潘石屹预言应验!若无意外,未来3年,楼市或大概率迎来3大走向

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早在2018年,SOHO创始人潘石屹就预言了房地产可能存在的风险和走势。如今,五年过去了,从房地产情况来看,不仅潘石屹预言应验,他自己也成为了整个房地产领域,能够做到全身而退屈指可数的房企老板。不说其他的,就商业眼光这一块,甚至还有人把他比作内地李嘉诚一样的人物。为什么这么说?咱们一起来看看他当年的专访视频中的那番话。



.01

潘石屹预言应验

当年,当被问及别的房企规模越做越大,一年卖4000亿、5000亿,你却“抛售”400多亿物业,为什么你会跟他们走一个完全不一样的道路时,潘石屹说了一句话:“我觉得就是市场和未来风险的判断不一样。”

他继续解释道:过去十年房价不断在涨,惯性思维下觉得还可以涨,可是十年前说过一句话:房地产只要不偷税漏税、不违法乱纪、不行贿受贿就没风险。可是到了今天,汇率可能是风险,因为大房地产公司借的债是外汇的债,它的收入是人民币的收入,这两个汇率就不一样。



而事实也证明,从2020年巨无霸恒大美元债暴雷开始,此后包括华夏、蓝光、阳光城等一众千亿房企境外债相继暴雷,按照业内的说法,借的境外债是实打实的,但自己的财务做账又是另外一回事,汇率差是压垮房企债务暴雷的最后一根稻草。



此外,潘石屹之所以判断会有风险,还有另一个逻辑,他表示,房子持续涨了十年十五年,一旦跌了,资产价格、土地、在建工程、房子,跌20%能不能受得了,跌30%能不能受得了,这个市场不可能永远是涨的。所以到了2018年的时候,房地产市场存在的风险就会比较多。

所以从2016年开始,他就没再拿地了。为什么没拿地,潘石屹解释得很清楚。在他看来,主要看两个常识,一个是供应量和需求量是否平衡,另一个是回报率,银行的贷款利率是4.9%,买了地、建了房,但租金回报率却只1%,很显然,这是行业的不正常现象,不可持续。



其实那个时候应该没有多少人相信他说的这番话,非但如此,那个时候不单只是购房者失去了理智,甚至很多头部房企也在不断的扩张。

但现在回过头来看,那些年盲目扩张的房企,现在很多都遇到了债务问题,可见当年潘石屹的预言已经应验了。



.02

未来3年,楼市或迎来3大走向

如今,楼市调整趋势已经开始趋于平稳,而从当前的市场大环境中,也不难看出,未来3年楼市起码会有3大走向:

1、因断贷而引起的房价波动不可忽视。根据第一财经的统计,2020年-2021年,是经营贷进入楼市的高峰期。因为楼市异常火爆,那时候的房贷利率同样也创下了历史新高。而一些房产投资者为了获得较低利率的资金,甚至不惜借道经营贷款,借助市场涨一波再卖掉房子,以此来还贷、获得收益。



不过从这几年的状况来看,现实却十分的残酷,毕竟经营贷的贷款周期也就3到5年时间,这也就意味着,从2024年开始,未来三年,经营贷将进入到期续贷高峰期,如此一来,购房者就只剩下两个选择:要么续贷,要么房子变现偿还。

如果是续贷,房价跌了,如果评估价值跌30%,这就相当于要补上百万的差价。比如400万的房子,续贷评估只有280万,这就等于要实现续贷就必须补足100万的差价。



如果没有足够的资金补差价,那么就只能靠出售,而眼下,市场环境低迷,要找到接盘者并不容易,而且即便能找到接盘,也同样要面临房产价值缩水,这就意味着,即使卖房也未必能够填补贷款窟窿。

而为了快速变现,往往持房者也只能从价格上着手,但规模化的降价抛售,也必然还会带来房价波动,这是眼下不能忽视的问题之一。



2、房产分化是趋势。
关于这个问题,有两个方面:

①高层住宅与多层住宅分化

比如近期出现的高层住宅火灾、大风把窗户吹掉等现象,让很多人来说重新审视高层住宅的利弊,尤其是安全问题。毕竟随着时间推移,住宅的设备设施问题也会逐渐增多,这也会进一步加剧高楼层住宅在楼市调整过程中抗跌性能变得更差。

另外,未来将有大量的低密住宅上市,这无疑会分流高层住宅的客户。可以预见,但凡经济条件满足,将来会有越来越多的人“弃高选多”。



②豪宅与普通商品房分化。
其实,总的来说,豪宅陷小区挂牌还是比较少的,而之所以如此,一方面是自住,另一方面是物以稀为贵,即便不住,有钱人也会把它作为沉淀资产的标的,不会轻易售卖。
而普通商品房则不同,毕竟供应量更大,
富人看不上,但一般人又用不了那么多,而且但凡家庭经济条件好转,这类房子都是被作为转卖的对象。再加上未来可能出现房产税,以及保障房供给加大,商品房的“钱途”其实并不理想。



③拆迁力度将加大。
前段时间,住建部已经明确,要求各地制定未来几年的住房发展规划,要求土地供应与人、钱挂钩,其实说白了就是控制土地供应,减少住房增量。

但毕竟这一轮去化的量更多,再加上累积的未开发地块,实际库存可能更高。所以,如何增加需求量去化待售库存,是提振楼市的当务之急。
怎么办?最终还是得靠拆迁,而且还要比以往的力度更大。比如目前推出的多项举措中,旧改、城中村改造、成片联动改造中,都包含有拆迁的内容。



所以可以预计,只要楼市恢复乏力,拆迁的力度或将继续加强。只是与过去的补偿相比,靠拆迁致富显然机会不大。大概率还是会采取“房票安置”,你拿着政府给你的“房票”,直接到待售库存房源池子里选房。
实际上,即便拆迁不再按以前的方式给予巨额补偿,但是很显然,以后拆迁给的房,也不是传统意义的安置房,而是实实在在的商品房,而且与市面上销售的商品房无异)。

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