探盘昌平云岸：王者地段，黑铁社区

今年以来，静安区新房的供应明显缩量，截至目前仅有2盘入市，成交也是冷热不均。在即将来临的7批次新盘中，静安或将再迎一个全新盘：昌平云岸。在认购前夕，申度君替各位购房者提前探访了这个旧改项目。

地产申度拍摄

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老静安新盘，“边角料”地块的重生

从地理位置上来看，不得不说，项目的地段相当不错，老静安区位，东临苏州河，距离汉中路地铁步行距离约500米，三轨交格局，有上盖商业凯德星贸，西侧不远处就是合生moho及鸿印里。未来，这里还规划了东斯文里这个重大城市更新项目。

苏州河畔，地产申度拍摄

鸿印里，地产申度拍摄

楼盘西侧的鸿印里，是2022年上海楼市的热门盘，推出333套房源，认购客户破千，入围分81.4分。值得一提的是，这也是老静安在3年里唯一入市的新盘，可见区域内的新房很稀缺，本次推出的昌平云岸就拥有很好的“天时地利”。

从地块来看，昌平云岸所在的73街坊共分为南北两块，本次入市的房源是北地块，社区由7栋8层至32层的住宅楼组成，总住宅开发体量共约7.25万㎡，总套数为481套。

示意图仅供参考，非实际测绘

而静安73街坊的南地块是低密度的风貌建筑保护区，未来将兴建联排别墅，共约1.8万㎡。从现场来看，当前部分老房还尚未拆除。

73街坊南地块，地产申度拍摄

从现场了解到，在整个静安73街坊高低配社区中，夹杂了一个小区，叫南草坪花园。从贝壳找房上了解到，该小区是2001年建造，以5-6层花园洋房为主，还有地下车库配套，从立面来看，在当时算理念比较超前的社区。

图源贝壳找房

申度君在走访后，就昌平云岸地块的状况做了一些汇总：

首先就是两个社区之间的距离较近，完全在肉眼可见的范围。小区是狭长形，除了最东侧为两列房屋，其余楼栋均一字排开。这样的优点是中高区无遮挡，采光好，视野佳。

东侧实景，地产申度拍摄

从现场来看，昌平云岸与南侧的南草坪花园仅隔了一堵围墙，由于南草坪花园第一排是5层房屋，因此采光并不会造成任何影响，但肉眼可见的压迫感，对打算置业昌平云岸居民的购房者来说，低楼层的隐私是否会受到影响，需要好好斟酌。

两社区间隙，地产申度拍摄

另外，由于地块属于”油条型”，1.7万方的占地面积，体量不算大，也不算很微小，但是纵深不足，跨度很长。申度军从楼盘工作人员处了解到，社区绿化率做到35%，还有各类绿化场景和水景。不过，虽然场景很丰富，但是狭窄的地块，终究会影响地块的发挥空间。

另外，社区的容积率高达4.25。当然市中心老静安土地精贵，居住密度比较大也在情理之中。小区内除了一栋是32层高层（无连廊），得房率会稍低，其余都是15层上下的中小高层，这个高度在内环内还算可圈可点。

其实，近年来上海市中心的小型地块社区项目不少，例如招商云玺，越秀静安悦等楼盘，占地面积仅1万方出头，或是边角料地块，或存在土地形态不规整等问题，开发商只能在螺蛳壳里做道场，设计难度可想而知。有时候地块本身的“硬伤”，是无法通过改造来弥补的。

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谜之操作：机械车位+“非主流”户型

由于地块体量小，容积率高，车位的情况也是备受关注。申度君从现场了解到，小区的车位比接近1：1.3，但地下可能有30%的车位会做成双层的机械车位，全部用于租赁。而剩余70%或是产权车位。

在上海市中心主打改善型的社区，使用机械车位，也是一大“奇闻”。通常而言机械车位只能在商场或写字楼内可见，这次竟出现在新建商品房里，这无疑给车技不佳的购房者上了难题。

现场实景，地产申度拍摄

很多原本住在市中心的购房者，或因为改善需求，或原本小区车位紧张等原因，选择就近置换新房。若未来掏空钱包买了新盘，不想再为车位买单，那又要再次面临停车难的困境。

价格方面，因为地块没有联动价的限制，因此具体价格要等到过会后才能知晓。参考2022年入市的鸿印里14.2万/平，如今1年多时间过去，新房价格势是否会走上15万+/平？仍是未知数。

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装标纸面实力强，户型设计“欠妥”

除了以上这些因素，项目能不能大卖还得看产品力是否过得去。据悉，昌平云岸外立面主要采用铝板和玻璃幕墙，底座使用石材。

此外，昌平云岸的产品细节还尚未公开，售楼处和样板间预计在下月初开放，当前仅开放了城市展厅。目前从置业顾问处了解到的信息是，项目包含的三大件，有大金中央空调，霍尼韦尔的新风，三菱电梯，部分户型使用的是德国嘉格纳或等帝泽品牌的厨卫，还有德国进口诺尔德橱柜，室内装配式墙板等标配。

项目的户型多达10余种，最小的是约90平上下的一房。90多平的一房在上海市中心早有先例，主要出现在顶豪项目上。这样的户型目标的客群多是年轻多金的中产，社交需求多于日常居住需求。但是，这样的客群对于这个社区的硬件是否买账，是未知数。

另外，近3成房源是以103-120平两房为主，其余为约146-312平的改善大户型。这意味着，项目的平均总价段在3000万左右。目前市场上，3000万以上豪宅的选择太多，高端购买力也相对更为挑剔，高达4.25的容积率很可能立马劝退。

户型分布图

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结语

纵观当下上海楼市格局，市场上的新盘项目，央、国企占据主导。当然，上海近年来也加大了旧改的力度，不少区域地方性的国企、城投，承接了城市更新改造的任务。

值得一提的是，很多头部的品牌房企开发商，拥有较为成熟的产品体系，购房者也很容易了解此前项目的口碑。但对于地方国企的项目，并没有特别成熟的住宅产品线，加上旧改地块的局限性，它们虽然地段位置极佳，但或处于老旧小区内，或属于风貌保护地块，加上开发商操盘能力各有千秋，因此在户型和产品拿捏上未必十分到位，这也会让购房者心里没底。

静安今年上半年入市的旧改项目静安玺樾，上海东方工作处公示的认购率仅为57%。所以寄托了新静安集团重要使命的昌平云岸，能否给市场交出一份满意的答卷呢，我们还需拭目以待。