专家说房价按规律下跌不可怕，未来为何会涨回来？

近期的热点还是在楼市，大家都在判断是否房价触底了？未来是不是会反转继续上升？当然很多专家也发表了自己的看法。其中北大研究院院长姚洋专家表示，房价按市场规律下跌并不可怕，等房价跌到底了，政策空间就大了。另外北大教授徐高觉得未来几年房价可能会明显上涨，现在大家的需求暂时被房企开发商信用风险被抑制住了，未来供给大幅收缩后，房价上涨压力就会比较大。

在一定程度上，两位专家的说法都是对的，没有永远跌下去的商品，也永远没有上涨的商品，涨涨跌跌才是价格变化的常态。但是在最近，各地住建部门频频出各类房产扶持政策，各地政府也配套买房入户等等优惠措施，同时金融管理部门也取消了房贷利率下限，首付比例也是大幅下调，那么房价上涨开始了吗？

未来，确实有可能房价一定会涨回之前的高点价格。但是他绝对不会以我们认为的那种形式涨回来。在2024年房地产市场逐渐企稳的当下，很多人又开始鼓吹房价，会报复性反弹。但其实这个时代已经过去了，如果房地产还想回到过去的光辉岁月，那可能性非常小。

在这里德先生给大家分析一下，为何同意未来房价会涨回来，但是会以何等方式涨回来呢？

一、在不考虑通胀的情况下，哪些城市房产价格返回之前的高点呢？对于有些城市来说，可能返回的高点价格在2018年，在有些城市是2021年。但是城市房价返回上涨的关键因素，不是因为买房资格的放松，也不是房贷利率的下降，而一定是与城市的净流入人口变化以及城市经济活跃性有关。

那么现在纵观全国，能符合这样条件的城市有多少呢？其实已经很少了。北上广深的一线城市，目前都不敢这样肯定，但是仍然是最有可能。现在成熟经济体国家的现状就是大城市圈人口密度越来越高，其他地区空心化越来越严重。所以未来房价持续上涨的城市会越来越少。

二、未来房价可能会随着通胀的发生，仅仅是上涨了名义价格。但是也意味着实际的房价仍然是原地踏步，甚至未来还会下跌。仅仅因为通胀的影响，导致房产的名义价格在上涨。

举个例子，假如现在标价100万的房子，未来年通胀率是5%，那么一年后如果售价是105万，那么就说明实际的房价既没涨也没跌，仅仅是名义价格跟随通胀而增加。如果低于105万，那么说明实际房价还是在下跌。当然如果高于105万，那么说明实际房价上涨了。那么现在我们处于啥状态呢？
从今年第二季度看到，开始有一些基础的生产消费品价格在上调，而且持续传出其他基础生活物资水、电等等上调的消息，这些基础商品价格的调整其实意味着通胀的出现。再结合宏观持续宽松的货币政策，以及经济发展的需求，可以预计至少温和的通胀可能要来了。

那么在通胀的大前提下，其实对于大多数城市来说，房产价格即使企稳，也是意味着实际价格还在下调，房产价格上涨快于通胀速度，那么才是真正的上涨。所以专家说的话可能是正确的, 只不过是以何等的形式展现而已。