偏远、刚需？苏州这几个板块正跳出人们的刻板印象！

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作为“最强地级市”的苏州，去年成功进阶为特大城市，在去年年末公布的一系列数据中，苏州的城镇化率更是已达82.48%。

随着城市的不断发展，城市与乡镇之间的界限逐渐模糊，众多板块能级持续提升。其楼市也逐步向改善型发展转变，不断刷新人们的刻板印象。

今天就跟着分析师一起来看看一些典型板块吧~

新区浒墅关

许多人的刻板印象中，浒墅关一直存在着“偏远、远郊”的标签，这在早年也确实是不争的事实。

浒墅关位于新区北部，虽然有着悠久的历史人文底蕴，但距离姑苏主城确实有一定距离，早年间成片的安置小区，加之交通不便，浒墅关在“老苏州”眼里就是比较标砖的“乡下头”了。

图片来源浒关高新区发布

另一个比较明显惹眼的标签即是“刚需大本营”。这确实没说错，早些年浒墅关板块楼盘基本主打刚需产品。

比如恒基旭辉城、理想家园等一些如今还热门的二手房都是那个阶段的产物，据克而瑞苏州房产测评统计，2015年以前的浒关板块新房均价基本都在8000-9000元/㎡，是名副其实的价格“洼地”。

但很多人不知道的是，浒墅关的历史地位是相当高的，作为南北交通要道和进出苏州的门户，前有“先有浒墅关，后有苏州城”论调，后有“江南要冲地，吴中活码头”的称谓。

而随着苏州整个城市的发展，浒墅关板块如今迎来了新的提升。

首先是崛起的配套。

永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚，提升了浒墅关在苏州的商业价值地位，交通方面除了在建的轨交6号线，3号线早已通车，还拥有苏州新区火车站。

这样的高密度、高质量的业态哪怕是在苏州绝对能赞一句“优秀”。

其次，许多不关注浒关板块的人可能也忽略了板块的发展潜力。

2020年5月，浒墅关一体化发展正式启动，也就是浒墅关经开区和浒墅关镇实现一体化管理，将全力打造产业发展的新高地；2023年，浒墅关经济开发区直接冲入了国家级经开区综合排名前30，发展进入新阶段。

板块楼市“刚需大本营”的刻板印象近几年也在逐渐改变，据克而瑞苏州统计，去年浒关板块成交新房套均面积达约117㎡，板块需求逐步偏向改善化。

产品力方面也有提升，譬如板块中建·虹溪璟庭就打造了约2500㎡的下沉式滨水庭院会所与前场的鲲广场；待入市的嘉澜轩打造了建面约116-193㎡洋房，起步面积也有所提升。

不过值得一提的是，高库存还是浒墅关新房市场比较明显的特征，价格方面浒墅关新房之间也“内卷”严重，折扣力度很大，性价比相当高。

园区跨塘

园区板块的认可度，在苏州买房人心中一直是排在前列的，但早些时候，跨塘似乎不在这个行列之中，人们的印象里，这里一直是“苏漂”的聚集地，也一直是产业层次低、城市能级低的乡镇板块。

其实跨塘的区位条件一直是相当优秀的，南邻金鸡湖，北靠阳澄湖，通往昆山的娄江也经过与此，在明清时期就逐渐形成了集镇，被称为苏州娄门外第一集镇——娄下镇。

如今的跨塘，交通条件仍然优越。高铁园区站坐落于此，是园区当下唯一的高铁站；轨交3号线通过、8号线在建，形成双轨交通。

更喜人的是，板块规划在2022年也得到了进一步提升，园区北部将打造为城市副中心的阳澄南岸创新城，覆盖跨塘、娄葑北、唯亭、青剑湖生活片区以及阳澄半岛旅游度假区。

根据规划城铁副中心（跨塘），将重点打造一个现代服务产业园和一个总部经济区，目前中欧校友总部大厦、恒泰理想创新大厦、中锐具美大厦就已经投入使用。

板块一直存在争议的教育问题，近期也传来了利好消息，苏州工业园区“星海·至和少科院”揭牌成立，星海与至和实验学校携手共进。

至和实验学校周边新建的都是高品质纯新盘，生源也很纯粹，就比如其一路之隔的保利天汇。

保利天汇地处阳澄南岸创新城，直线3km金鸡湖，周边优越的交通条件，可以说“一步湖东CBD”。

保利天汇由央企龙头保利发展+国企江苏水利联袂打造，共12栋8-10F洋房及6栋高层，是园区难得的低密社区。

值得一提的是，项目还是苏州园区首个保利“天字系”项目，无论是外立面、户型设计，还是装修配置都站在了市场前沿。

玻璃幕墙+铝板的公建化立面，品质感满满；社区内约400㎡中央客厅、约500㎡亲子游乐场、活力跑道等社交场地，不同年龄的邻里在此交汇。

户型设计方面，项目更贴近市场需求，打造了建面约109㎡-179㎡三至四房改善户型，还对产品进行迭代升级，均采用了大阳台、LDKG一体化、酒店式主卧套房等设计。

交付样板间升级软装后的实景拍摄效果图，非交付标准，具体交付以合同约定为准

项目全装修标准水准也很高，东芝的中央空调+迈迪龙的新风系统+菲斯曼全屋地暖或同等品牌，还有西门子、唯宝、汉斯格雅等厨卫品牌 （最终以实际交付为准），提升了生活精致感与居住舒适度。

而从价格方面来看，保利天汇“3”字头的洋房对比园区核心等一众5万+的价格，也是很有性价比的。

其实，总的来看，跨塘的未来发展还是值得期待的，毕竟TA还是血统纯正的园区板块，天生“自带光环”；交通、产业、学校配套目前已经算比较完善，加上阳澄南岸创新城的总体规划，板块楼市未来也有着一定支撑。

相城渭塘

细数苏州楼市的刚需板块，主要集中在一众外围板块。

但板块供地素质的优质化加上资源配套的完善，其实一些我们刻板印象中的“刚需、乡镇”板块也逐渐进入改善时代，就比如渭塘板块。

首先，区位一直是渭塘板块的优势。

从地理位置来看，渭塘镇毗邻高铁新城，是阳澄国际生态新区（高铁新城）片区的重要组成部分，作为与高铁新城北部接壤的渭塘板块，不仅能够享受高端的商业休闲娱乐配套，其板块价值也受“发展黄金期”的高铁新城辐射而提高。

正在施工中的地铁2号线北延也将更将进一步串联起渭塘和高铁新城的联系。

同时渭塘的产业、生态也齐头并进，智能家电、智联汽车零部件、生态材料产业集聚 ；珍珠湖、盛泽湖两大自然湖泊，可以称得上“宜居宜业”。

再来看看板块楼市，承接高铁新城资源外溢，拥有优秀的宜居环境，渭塘的房价却仍处于洼地。

前些年，板块新房也主要以刚需为主，如在售的万科星遇光年、湖畔春晓等楼盘，产品以三房户型为主，总价200万元以内即可上车，并且一直在打折促销，优惠力度很不错。

众多刚需楼盘也加重了渭塘的“刚需”印象，但从去年开始这一情况发生了改变。

去年11月，板块绿城紫薇花开项目入市，其打造了打造25幢4-6层叠墅，户型建面约160-180-220㎡，非常纯粹，也掀开了板块新房别墅化的序幕。

渭塘板块去年出让的5宗宅地中，仅1宗容积率为2，其余4宗容积率均小于1.1，最低仅1.05。

目前，华发渭塘38、39号地块已经公布了规划，将打造真别墅产品。

根据规划，两宗地块将联合打造15栋3F的双拼、联排、31栋4F的叠拼以及3栋7F的洋房。

从目前公布的一层平面图来看，产品力也相当优秀，光联排户型的南向面宽就达到了约13.5m，横厅面宽更是达到约9.1m，整个客餐厅呈现270°广角视角，尺度感强烈。

这是华发在苏州继姑苏院子项目之后的又一高端低密作品，低密与近盛泽湖是一大卖点，并且项目综合楼面价才约1万元/㎡，价格还是值得期待的。

按这个趋势，其他几宗宗容积率在1.1及以下的地块，大概率都将是别墅产品。2024年的渭塘即将进入别墅时代，这也有利于带动渭塘人居水平的迭代提升。

可以发现，在苏州越来越多板块“区位偏远、刚需聚集、配套落后”的刻板印象正在不断淡化。

像我们之前提到过很多次的斜塘板块，几年前还是“二手房莲花帝国”，如今已经转身一变为 “奥体南高端改善住区”了。

归根到底，是苏州这座城市结构的不断外扩，轨道交通的稳步建设，经济发展结构的进一步稳定......使得越来越多板块与板块、城市与乡镇之间的壁垒不断打破，人们的人居改善需求也随之呈现外扩趋势。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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