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短短18天,上海已有3个楼盘出现零认购

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上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。

5月14日,位于奉贤区的奉发贤荟悦邸,在开盘前发布公告,称取消原计划于2024年5月18日在上海市奉贤区钜庭路336弄奉发贤荟悦邸营销中心举行的《奉发江南庭》开盘销售摇号。

公告显示,取消开盘销售摇号的原因为项目认购期间无意向认购客户登记认购,经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意,将不再采取以随机摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。



Part.1

据悉,此次开盘,奉发贤荟悦邸项目主推建面146-166平叠加别墅,共136套,均价约37867元/平,于5月9日—13日期间认购。

值得注意的是,虽然取证不久,但是奉发贤荟悦邸早在今年2月份就已经过会,只不过一直没有取证。

究其原因,在业内人士看来因为项目前期开盘去化率低,可售房源比较充足,所以不着急入市。

公开资料显示,奉发贤荟悦邸项目于2023年6月28日首开,推出304套建面约71-166平方米房源,备案均价31077元/㎡,其官微显示,项目在认购期间共收到47组有效意向认购客户,认购率约15%。

截止到目前,上海网上房地产数据显示,奉发贤荟悦邸304套房源,仅网签18套,网签率5.92%。这意味,平均每个月,项目仅卖出1套房源。



奉发贤荟悦邸项目折戟背后,有着多重因素。

首先是区域位置,项目所在的庄行板块,发展相对缓慢,板块内新房去化普遍存在一定难度。

虽然目前庄行板块已集结了佳兆业8号、景源名墅、东原璞阅等众多新小区,居住氛围也比较浓厚,但是缺少高能级生活配套,有的只是镇上的一些沿街配套。

交通出行也是极不便利,庄行无论是近期还是远期,都没有轨交规划,虽然市域铁路南枫线从庄行经过,但是并未在庄行设立站点。

此外,价格也是奉发贤荟悦邸遇冷不可忽视的一点。细数上海的热销盘,它们都存在一二手倒挂现象,然而奉发贤荟悦邸周边一二手倒挂不明显。

目前,奉发贤荟悦邸公寓销售均价为29856元/平方米,别墅销售均价为37867元/平方米。

而其周边的佳兆业8号,今年3月底,小区成交一套建面约89.66平方米二手房,成交单价20634元/平方米;景源名墅二手房成交价更低,尚不足2万/平方米。





2021年年底交房的东原璞阅算是片区内品质数一数二的小区,前不久刚成交一套二手房,成交单价也仅有2.1万/平方米。



Part.2

事实上,奉发贤荟悦邸的销售情况,只是上海远郊区楼盘销售的一个缩影。

这两年因登记认购期间无认购客户,而取消摇号选房活动的楼盘多达8个,它们分布在奉贤、松江、临港、浦东等区域,这些项目存在距离市区远、没有轨交覆盖、配套差、发展潜力不足等短板。



5月18日,位于临港105片区的中铁诺德璟宸开盘,推出89-129平方米户型房源,共327套,备案均价30000元/平方米。有消息称,项目在5月8日~12日认购期间无客户参与认购。

公开资料显示,中铁诺德璟宸项目于2022年12月首开,378套房源认购率约15.1%,开盘当天去化率约为12%;去年6月份,项目加推404套房源,认购率约9.6%。

截至5月22日,项目782套房源,已网签532套,约一年半时间,网签去化约68%。



今年4月份,位于奉贤区的奉发右岸晶邸加推83套房源,其官微显示,该项目认购期间也是无客户参与认购。

截止到目前,开盘二十多天,奉发右岸晶邸83套房源,网签率为0%。

日前小凤凰曾实地探访过项目,楼盘现场门可罗雀,仅一组购房者在看房,显得极为冷清。

公开资料显示,奉发右岸晶邸项目于2022年12月首开,270套房源认购率约32%。截至5月22日,项目已网签86套,约一年半时间,网签去化约32%。



Part.3

总的来看,这些零认购的项目无外乎以下几点原因:

一是地段太过劣势,周边生活配套不完善,日常通勤极不方便,比如说奉发贤荟悦邸和中铁诺德璟宸。

以中铁诺德璟宸为例,项目所处位置相对较偏,交通不便利,距离滴水湖地铁站直线约3.6公里,距离两港快线临港开放区站约2公里,且周边基本都是农田或建筑工地,周边区域几乎看不到成熟的产业园区、商办物业,生活配套成熟度非常低。



二是产品落后,这些问题主要是存在于一些产权缩水的老盘,虽然已经形成了成熟的生活圈,但居住体验太差也是致命的,类似于松江九亭板块的新虹桥首府、奉贤奉城的水榭兰亭和浦东川沙的佳怡华庭。

其中新虹桥首府所在地块是在2004年被上海佳铭拿下,已有20年;水榭兰亭所在地块是在2012年被上海千荣拿下,也有12年;而佳怡华庭拿地时间更早,据说是1995年,至今已有29年。



三是性价比一般,近几年新房品质内卷严重,买房人的审美也日渐提高,没有亮点甚至价格和品质不匹配的项目很难从竞争中脱颖而出,比如说奉发右岸晶邸。

该项目位于奉贤新城,目前来讲奉贤新城库存还是比较大的,单单奉发右岸晶邸所在的15单元就还有12个楼盘在售,这还不包括待入市的新盘。而奉发右岸晶邸项目也不具备强烈的竞争力,产品同质化严重,在当前买方市场情况下,这类非核心区的楼盘一般都不好卖。

如今进入买方市场,一个项目一旦有两个及以上明显的不足,那么注定这个项目的去化之路将会变得艰难,毕竟同样的价格或配套条件下,买房人完全可以挑选到品质或地段更优质的项目。



虽说可以降价促销,但价格浮动区间只能在5%范围内,有限的价格优惠吸引力也一般。

更何况有些楼盘是由地方国企开发,作为地方国企开发商更不会降价销售,因为他们需带头展示出楼市积极向上的一面。

或许时间线再推久一点,当期房熬成了现房,这些不好卖的楼盘境况会好一点,不过这也要开发商前期舍得真材实料下成本,才能在交付品质上大作文章。

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