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上海五大新城,哪一个最抗跌?

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从大涨到大跌,2020年以来我们已经历了一个完整的楼市周期。

现在上海五大新城的房价都怎么样了?哪个最抗跌?

为此我们分三个维度分别对比了五大新城的核心区和近郊、远郊板块。

结果可能出乎你的意料!

01

临港新城

很震惊!临港小区普遍跌幅在41%,最不抗跌:


临港跌这么大,是因为前几年涨得太猛了。

以万科金域澜湾为例,2017年开盘价普通高层2.46-2.88万元/m²,这是很便宜的“始发价”。

结果2019年临港大规划出来后,整个市场新房供应非常短缺,给了二手房飙升炒作的机会。

万科金域澜湾这波高点成交价杀到了5.47万元/m²,相对开盘价直接翻倍!

2019-2022年,临港很多小区都迎来了一波涨价表演秀,创造了临港楼市奇迹!

不过这两年回调下来,临港又跌惨了,很多小区接近腰斩。

标杆盘陆家嘴滴水涟岸2021年6月成交了一套单价高达6.52万元/m²的房子:

而今同户型挂牌房源已低至3.8万元/m²,如果以此价成交,那么接盘者账面亏损就高达346万!

可以说,临港房价经历过山车后,正在回归自住的价值体系,大家买房也理性了很多。

临港新房供应很大,根据临港新片区住房发展十四五规划,2021-2025年5年间新增住房供应1600万方,20万套。

其中商品住宅占比60%,约12万套,也就是平均每年2.4万套供应,这个数字很可怕:


2021年临港新房供应了1万套,2022年供应了1.41万套,因为不好卖,去年供应缩减到了6675套。

也就是说,过去3年临港新房只供应了3.07万套,还有8.93万套没有入市,更多新房在路上!

如此天量的新房供应,如何不把二手房市场击垮?

不过呢,如果不赌未来的升值,从自住角度来说,临港新城的房子放在上海郊区最值得买。

花300万买一个有大规划、有地铁的地方,城市界面新、没有老破小的影响,临港的优势是最大的。

当然住在临港也有劣势,不适合去市区通勤,一旦刮台风16号线就停运了。

经常有住在临港的朋友表示,还是太靠海了,比较潮湿,地板容易发霉,风也大,不怎么宜居。

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02

松江新城

松江新城也不抗跌,这轮回调已经跌了将近30%:


不过呢,誉品谷水湾、东鼎名人府邸只跌了15%左右,豪宅比较抗跌。

但是像这种CEO盘成交的少,不成交价格就不会下跌,所以跌幅较小。

整体来看,松江新城跌幅较大,其中一个原因是,新房持续供应,把二手房打下来了。

松江新城的新房不用抢,从不触发积分,稀释了二手房市场。

另外松江的实体制造业和外资企业正在调整,GDP出现了负增长,产业的变动对房价也有影响。

松江制造老早就出名了,但是以中低端制造为主,一些落后的产能要淘汰;

加上松江的台商比较多,一系列的变动受到了波及。

为此,松江提出了G60科创走廊的转型战略,努力扭转产业的颓势。

松江新城以本地区域客购买力为主,市场较为内生,来自市区的外溢都去往九亭和泗泾了。

松江新城离上海主城区太远了,除了9号线外没有进城的快速路,很吃亏,希望沪松公路加快改造。

比起一条9号线,松江新城非常需要东西向联络的轨交。

因为松江的产业区放在了新城的东西两侧,区域内的通勤大多是东西向的,而不是去往市区。

有轨电车太鸡肋,满足不了大家的需求。未来松江快线落地后,有望改变这一尴尬局面。

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03

嘉定新城、青浦新城

嘉定新城的房价普遍跌了25%,跌幅适中,与大盘共进退:


嘉定新城是距离上海市区最近的一个新城,而且11号线跑得又快,是最适合当睡城的一个五大新城。

其它新城一个比一个远,而且奉贤新城、临港新城与主城区有很大的断裂带,发展和市区关联不大。

嘉定新城非常宜居,房价水分小,新房依然还能触发积分,保持着不错的热度。

另外嘉定新城的豪宅西郊金茂府、金地世家、龙湖郦城跌幅在10%左右,比较抗跌。

青浦新城的房子平均跌了24%,跌幅不大,相对前面几个新城来说稍微抗跌些:


跌幅小,是因为青浦新城的房价没怎么涨过。

涨得少,自然回调幅度也小。

而且青浦新城的次新房成交不活跃,整体市场起色都不大。

这和区域的地理位置、背后的产业都有很大的关系。

青浦全区产业不强,以物流、会展为主,数字新产业还未成规模。

期待华为带头做大做强青浦,在长三角一体化的战略加持下释放出潜力。

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04

奉贤新城

你相信吗,奉贤新城竟然最抗跌,只跌了17.7%:


同样的道理,奉贤新城的房价涨得不多,所以回调起来也不多。

奉贤新城的二手房主力成交是2万元/m²左右的90年代的老公房。

如果把产品拉到2000年以后的商品房——价格上升一个档次3万元/m²,成交的就骤为减少。

至于房龄更新的4-5万元/m²的商品房成交的更少了。

龙湖天曜挂到5.5万元/m²,但是几乎没有成交的,有价无市。

其中一点在于,奉贤新城的新房供应一直不断,稀释了二手房市场。

奉贤新城本身发展不错,但是和上海主城区关联不大,市区外溢不到这来,以本地市场为主。

奉贤新城抗跌是一方面,还很抗涨。

以当地的超级大盘正阳世纪星城(文华苑)为例,2017年到现在成交价一直维持在2.9-3.2万元/m²,连翻倍的行情都没有,不大涨,也不大跌;

苏宁荣悦自从2017年卖到4万元/m²的高价后就开始回调,V形反转只涨到4.3万元/m²,现在又跌回去了。

买了奉贤新城的房子大涨行情下不会让你吃到肉,但大跌来临也不会让你亏多少,抗涨又抗跌!

上海有两百多个板块,分化十分复杂

贵的地方太便宜,便宜的地方太贵

上文提到的每个板块我们都有详细评测文章

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05

五大新城近郊板块谁最抗跌?

PK完五大新城谁最抗跌,咱们再来看看,五大新城所在区的近、远郊板块谁最抗跌?

为此,我们统计了一组数据。

嘉定近郊板块丰庄、江桥、南翔跌幅统计如下:


很明显江桥没有丰庄、南翔抗跌。

丰庄走的是普陀房价体系,吸收了不少市区外溢;

而南翔在嘉定最宜居,聚集了嘉定最多的富人,哪里富人多,哪里资产就相对安全。

江桥资源和环境都不如南翔,并且挨上大虹桥有炒作的水分,挤一挤也很正常。

青浦近郊板块徐泾跌幅统计如下:


徐泾已经是青浦最好的板块,位居大虹桥正核,各种利好加持+供求失衡前两年二手房涨得很凶猛。

随着新房供应井喷,那些高价二手房都被打下来了,正在进行理性价值的回归。

松江近郊板块九亭、泗泾跌幅统计如下:


泗泾没有九亭抗跌,其中一个原因也在于泗泾新房的稀释。

九亭新房稀缺,对二手房干扰不大,且是市区外溢松江的第一站,首先承受利好。

奉贤的近郊板块西渡、金汇跌幅统计如下:


南汇新城(临港新城)原先所在的是南汇区,我们选取了原南汇的近郊板块周康作为统计:


由此可见,周康是最抗跌的板块,跌幅仅约12%!

周康深受张江科学城南扩利好,第一时间承接了张江的产业与购买力外溢,板块楼市非常健康。

浦东发展主轴已经转向南,原南汇与浦东的交界处从边缘区变成了中心区。

张江南扩、金色中环、周浦东CBD、机场联络线等,对周康来说全是利好。

事实上,从周康一直到御桥这一带的房价都比较坚挺,我们继续看好。

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06

五大新城远郊板块谁最抗跌?

五大新城所在区的远郊板块我们也比较了一翻,谁最抗跌呢?

嘉定远郊安亭板块跌幅统计如下:


安亭房价的跌幅与涨幅一样,又回到了原点,房价长期涨不起来。

安亭一直在为嘉定新城输血,但是在城市资源配套建设方面却很落后,14号线更是迟迟延伸不过来。

全区最好的安亭黄金枢纽一直在被浪费,如果安亭高铁站能有苏州北站那样的运气就好了。

青浦远郊白鹤、朱家角、淀山湖大道跌幅统计如下:


其中淀山湖大道片区虽然也属于青浦新城功能区,但由于太远,我们把它列为了青浦远郊板块。

淀山湖大道、朱家角板块都没有活力,市场没什么起落,所以表现出了抗跌,同时也抗涨。

不过白鹤的几个小区建在了花桥边界,随着环沪的暴跌,身价也被拉低了,不抗跌。

松江远郊小昆山、车墩板块跌幅统计:


松江小昆山、车墩的新房、二手房市场都不活跃,也不抗跌,不建议入手。

奉贤远郊柘林、海湾板块跌幅统计:


柘林只跌了十几个点,同样是因为前期没怎么涨,回调的小。

不过海湾比较反常,在没怎么涨的情况下却大跌超过30%,最不抗跌。

原先是南汇中心的惠南地位下滑严重,如今成了两不靠的远郊板块,跌幅统计如下:


惠南动迁房跌幅较大,将近30%,次新房比较抗跌,浦东颐景园相对保值。

通过近郊、远郊、新城核心区的对比,上海五大新城你最看好谁?

▼以上为正文

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