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规律并不那么规律:房地产周期决定不了楼市

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  房地产有周期吗?是十五年一个浪潮,还是二十年?这是最不靠谱的观察。

  经济学离不开数据的统计,统计的数据却不能定义一切;同样是对随机性、对变化的定向分析,我更相信老祖宗的太极。

  周期是一种现象,也只是一种现象。

  这让我想到了罗素火鸡的故事:一只充满了经验主义理念的火鸡,来到了火鸡场,它恐惧于死亡,但仍然执念于“客观的”观察。星期一的早晨九点,主人发了食品,没有把他送入屠宰厂;于是,火鸡先生有了一个所有科学家遵循的归纳法的起点;星期二的晨九点,主人又发了食品,还是没有把它送入屠宰厂;周三、周四、周五、周六,每天都在重复着同一个故事:早晨九点,主人发了食品,火鸡不死。



  于是,崇尚数据和经验主义的火鸡先生总结出了一个“客观规律”:只要早晨九点发食品,主人就不会送他进屠宰厂。这是原理性的结论吗?不,也就是对无数随机现象的一种描述,到了圣诞节的那一天,主人按照火鸡先生的“客观规律”发放了食物,然后把他宰了。

  经济学所有的统计中的重复,都仅仅是现象,不具有原理性。

  中等收入陷阱是原理吗?不是,是经济现象,如同火鸡所观察到的反复出现的现象,并不存在逻辑的内在必然性。



  上海财大的刘元春解释中国经济的递弱,引入了中等收入陷阱的概念。

  认为中国经济所遭遇的一切困境,都是因为发展中遭遇到了中等收入陷阱。怎么看这个中等收和入陷阱?也就是一种反复出现的现象,当一个经济体进入中收后,存在着经济减速,突破瓶颈的问题。

  其实,这不过是经济学家的矫情。

  当一国经济经历了高速发展,资源与各种引导经济发展的红利用尽了,管你什么收入,都有可能出现经济递弱,而收入并不是递弱的内在逻辑。实际上,中国人真实的收入也远未达到中等收入的水平,因为人均GDP反映的不是真实收入水平,它反映的是一国经济生产的能力,居民的收入水平在总量概念上是反映不出来的,要在国际标准的基数上,剔去两个基本的数据差,一是中国居民收入在GDP中的占比,我们与平均水平差了几十个点;二是社会保障支出在GDP中的占比,我们差了10倍,一个70%的人月收入不到二千元,哪里会是有什么中等收入陷阱?如果说有什么收入陷阱,妥妥的是一个低收入陷阱。



  正因为是低收入陷阱,居民收入的增长与经济总量的增长、体制成本的扩张不同步,从比例关系上说,经济的高发展是以居民的低收入为代价的,所以死活解决不了需求不足的问题,唯有通胀催生“居民收入水平增长”了。

  一位高材生入职,只要懂得在职场上情商高于智商的人生哲学,很快会升到中等收入水平;他很可能永远走到了头,再也升不上去,这与他的中等收入有必然关系吗?收入再高,也成不了任正非,因为情商太高,失去了企业家精神的本元,与中等收入没关系,那不过是候鸟与犀牛共生时的一种伴随,并不是所有人都能跨越中等收入陷阱,或者说跨越了中等收入就成了任正非。



  所有的经济学陷阱,修昔底德陷阱、拉美陷阱、流动性陷阱……诸如此类,都是现象,都不是原理,都不必然重现。

  所谓的房地产周期也一样。

  从统计的结果看,二十年一个周期,这也许是一个有趣的数据排列,但千万别当真,别用房地产周期给未来的中国地产下定义。

  2019年是中国楼市量价的天花板,销售面积高达18亿平方米,按20年的周期平均数,下一个天花板当在2049年左右,你真的会相信周期的必然性,并决定到2049年再买房吗?市场上有太多的要素可以改变周期,一个货币政策的重大变化,足以让千万富翁成负翁,也完全有可能让楼市的价格趋势潮起潮落。如果水、电、煤、气、大宗商品、高铁,乃至所有的商品都大幅涨价了,谁又能说房子不会停止下跌的趋势?



  专家们也有一种疑问,这种行政性涨价,并没有加发货币,只是财政告急,找着百姓去寻租的一种偶然;也就是说,不必然引起通胀,反而会加剧通缩;然而,我们也完全可以做一个逆向思考,曾经大腹便便的地方财政,怎么就落魄到这种不顾风范的地步,吃相难看,那也意味着通胀化债,解救房地产的必然性;一些地方已经开始收购开发商销售不出去的新楼盘,只要政府花钱不止,通胀就是必然。

  楼市说到底,还是货币的表现,因为从人居的角度说,它并没有过剩,过剩是相对有效需求,也可以粗糙地说是相对货币供应的过剩,那么,货币工具将决定它的价格趋势,并且改变20年平均周期数。

  经济学的规律不会象太阳从东边升起那么有规律,因为,人类的经济活动与太阳的运行比,是超维度的随机性,可以说,它不可预测,正如做为经济抽象模型的股票也不可预测,道理是一样的。

  这并不是说房地产没有周期性,但周期是变数,不会是恒定值。

  股票走势,如果看均线,你会发现特别有规律,一波又一波,所以有了波浪理论,如果你真把波浪定量了,模式化了,很可能发现自己总是踏不上点,走势一定是多空转换,周期却不会重叠,你如果看到重复了三波,最好放弃逻辑上假设的第四波,因为随机性决定了变异的概率将远大于遗传。



  房地产未来的趋势,不看周期看什么?

  看供求关系的变化。

  今年有一个重要的信号,对土拍划了一道红线。地方是土地资源的供应者,也拥有土地的定价权,房地产的供求失衡,根源在地方财政不受约束的土地财政;去年开始,地方土拍的权限统一于国家的宏观控制,不是想拍多少拍多少;无非是城投高负债拿地,支持地方财政巨大的开支,不断在加大着中国系统性的金融风险。今年的新规是你可以继续一年三轮的土拍,但要平衡,要以去存量为前提,如果36月没有实现去存目标,一律禁止土拍。

  终于对供应端下手了,如果足够狠,五年即可平衡。

  另一个影响楼市周期的是货币政策,央行开始购买国债,这是一个两可的表现。国债是向社会借钱,不增加货币总量,也不存在主动通胀的动机;但是,要央行入市,本身也不是在加印,也没有改变市场货币总量,但这是一个重要的信号,算不算债务锚定不好说,但是,是在给地方财政的信用背书,如果地方到期无力还债,有央行全面托底,真要出现了这种局面,债务锚定,加发货币就完全激活了。



  这种全面激活的可能性在加大,并将深刻地改变人们对房地产的现认知。

  它是用来住的,但是,由于土地财政的不可取消,它最终一定是货币现象。市场上不断出现反常,在经济收缩期做逆涨价,不顾居民的感受。在这些国企的垄断行业中,居民也毫无议价权;这也说明哪里有什么私人资本的垄断,真正的垄断是国家资本,而且不接受创新突围,涨价不需要理由,这才是最可怕的垄断。蚂蚁金服普而不惠,一个行政指令就干掉了它的“无序扩张”,谁又能约束高铁和广州水供应的普而不惠。更令人不安的是,有太多的主动通胀的冲动,今年到底会发生什么?

  看今年的楼市,周期性毫无意义,还是看货币..

中国的情况摆明了是有效需求不足。

既然收入不支持,那选择就剩下了两个方向。

  一个方向上,是把一切交给亚当.斯密的无形之手,让市场定义它的价格,通过价格体系的调节,建立起新的供求平衡点;政府放弃所有限制与行政性干预,回到市场,停止非市场化的土拍,不再依靠城投负债强行拿地,这种非城市化的行为,决定了供求关系永远也平衡不了;难点是,地方财政收取巨额土地出让金的冲动太强烈了,没治。



  另一个方向上,既然要往死了作,既然要土拍不止,那就彻底金融化,加发货币,用货币泡沫对冲楼市泡沫。房子没变成大葱价,而钱变成了“千金难买一棵葱”,于是,房子又成了保值产品,楼市成了有钱人博弈的乐园。

  当然,这多少有些调侃,通过大通胀稀释债务,重构楼市的资产价值,杀伤力太大了。

  救市的最优解,是财政改革,追求一个小政府、大市场,地方财政不再依赖土地出让金,主动剔除嵌入房价中高达60%财政性收入,价格回归真实市场,灾难就结束了。



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