上海的老破小，全面爆发了？

　　市场差的时候，各种惊悚的大新闻都会出来。

　　比如最近几天，老破小突然就摇身一变成了楼市最火的存在，全网争相报道：

　　“上海楼市的老破小一天就能成交了。”

　　“北上广购买力扫货杭州老破小。”

　　“上海楼市老破小终于跌到位了。“

　　一夜之间，老破小成为楼市最畅销的产品。

　　大家都一窝蜂吹捧一件事的时候，我们才更要保持谨慎。

　　老破小，到底是真的迎来了春天，还是只是开了地暖？

　　01

　　说老破小市场回春的起因，是最近突然有人拉了一下最近的成交数据，发现老破小的成交周期貌似变短了。

　　一些老破小社区，挂牌十几天就成交了；

　　其中甚至有一些，挂牌一天就成交了。

　　在如今这个市场情绪普遍悲观，二手房普遍难卖的行情下，突然拿出这个数据的确很惹人注目。

　　而且，部分成交房源的价格也不是历史最低价，看起来房子的快速成交也并非只是因为便宜，价格相比于之前的低价成交还有些回升。

　　成交变快，价格回升，叠加到一起，的确是很容易得出“老破小的市场跌到位了，即将爆发”的结论。

　　那是不是说我们大部分人也可以趁着这个机会抄底一套老破小了？

　　毫无疑问，对于这个问题的答案还是三个字：

　　不建议。

　　原因也很简单，这几个所谓的“论据“，其实是老破小市场每天都在发生的普通事件，根本不具备什么代表性。

　　02

　　互联网内容泛滥就会这样，除了提供情绪价值，没有什么其他的帮助。

　　而老破小市场是不是变好，看上面的个例也并没有意义，还是要看真实的数据变化才有意义。

　　（数据来自中指）

　　和去年同期相比，70平米以下小户型的成交总量和占比，实际上非常稳定。

　　从这个维度来看，实际上整体老破小市场的热度，并没有什么显著的提升。

　　从微观层面上看，一天成交这个现象在体量稍微大一点的老破小社区其实也十分常见。

　　比如被很多人拿出来举例子的宝山呼玛一村，目光倒放回一年前，也出现过所谓的一天成交的奇迹。

　　江桥二村也有。

　　比如去年十月，高兴花园同样有这种一天成交的房源。

　　至于两天，三天那种，更是一抓一大把。

　　这些房子成交在不同的时间段，所处的市场周期也压根不是底。

　　但是如果当时写出一些文章，说老破小大火了，估计也会有人信，无非是过一段时间回过去骂他傻*罢了。

　　大家对于一天成交感到惊讶的核心原因在于，很少有人讲老破小市场的特点，不熟悉老破小成交的数据特征，第一次看肯定会很惊讶。

　　老破小和商品房区别很大，有非常强的邻里属性和个体差异。

　　老破小市场最主流的客户来源是谁？

　　其实是本地人。

　　本地老人自己的养老、改善，子女结婚的分户，是老破小的主要购房需求来源。

　　邻里属性就来自于此，因为在本地人之间买卖房产的信息的流通效率很快，和我们常见的商品房片区差别很大。

　　一套房子一般打算卖半年前一年前，可能街坊四邻朋友亲戚都已经得到了信息，等到真正挂出来几天就会有下家出手。

　　老破小社区的中介们维护房源大多也走得温情路线，中介和小区的业主都是很好的朋友，房子要挂之前都已经消息门清，买家都储备了好几组。

　　这种模式下，挂牌一天成交并不是不可能，只是看之前谈的铺垫的够不够，无非是动作都前置了。

　　而大部分商品房的路线都是先挂出来慢慢卖，除了那种世纪大笋盘有概率快速成交，一般最快都是要十天半个月的。

　　大家看到一天成交惊讶，是因为大家更熟悉商品房的模式，实际上在老破小市场并不罕见。

　　至于这种一天成交的房源是不是最低价就更好理解了。

　　装修不同，楼层不同，在低总价的老破小身上远比商品房来的明显。

　　老破小的个体差异很容易被放大，因此只看一套房子的成交价格高低，真的没什么用。

　　03

　　当然，也会有朋友问，老破小很多都跌到了七八年前的价格，还没有跌到位吗？

　　这个其实在最近几篇写老破小的文章里，我已经输出了这个观点：

　　唯有占有稀缺价值的老破小跌多了才叫跌到位了，大部分老破小的价值是长线看跌的，价格自然还远远没有跌到底。

　　比如甘泉宜川这些地方的老破小，产业弱，资源弱，同类产品竞争积累，说跌到位了可能你都不信。

　　从资产增值的视角，老破小其实都不太建议入手，因为这类产品的购买力总量一直在变少。

　　作为老破小购买主力的本地老人总量在缩减，买学区的需求在萎缩，此外最为重要的一环就是那些刚需上车的年轻人也在抛弃老破小。

　　这代年轻人不像90年代那批沪漂，在老家都住过品质很好的房子，对房屋品质要求都很高。

　　交通越来越发达的今天，远大新不断的在分流老破小的购买力。

　　而且，远郊的土地实在没什么稀缺性，远郊的刚需房子只会越来越多。

　　在上海人口增量有限的情况下，这种对老破小购买力的分流会旷日持久。

　　从这个维度来看，大部分的老破小，还远远没有到底，何谈抄底？

　　04

　　至于说年轻人重回老破小，其实也是在一惊一乍，因为年轻人只是被分流，从来没有未完全离开。

　　愿意直接买一套老破小上车的年轻人主要有三类：

　　第一类就是部分产业区附近的打工人群体，收入高，预期好。

　　他们一般会在产业区附近就近原则，以后的目标也会置换去更高更好的房子里。

　　这类需求有非常强的产业区特征，总量比较稳定；

　　但是对应的也是最稀缺的有产业资源那批老破小，对整体的需求增加其实没什么帮助。

　　第二类群体就是那种工作很稳定地点也比较固定，但是收入预期空间有限，又必须在上海安家立业的年轻群体。

　　我们会员有很多医师公行业的从业者，大体属于此类，这类群体特点也是比较稳定，但是同样增量很少。

　　而在众多媒体口中，实际上真正“涌入老破小的年轻人”大概是第三类：

　　工作未必稳定，但是所从事的行业或岗位只有上海有；

　　积蓄不多，家底不厚，但是租房子占用了不小生活成本的群体。

　　这部分朋友，主要是谋求个生活方便，本质上也没指望房子涨多少，能抵消个房租不亏本就行。

　　而最近这种跌到极致的市场，作用就是让这第三类朋友的低价上车案例显得更为突出罢了。

　　前文也说过，实际上老破小的成交总量其实没有什么显著提升，更多还是这部分购买力的“上车喜悦”带来的体感上的变化。

　　而且，即便是这部分购买力动了起来，对大市场帮助也不多。

　　如果你指望这部分购买力把市场带飞，那和做梦差别也不大了。

　　结语

　　老破小市场其实一直都很火，因为上海楼市无论行情好坏，老破小都是其中成交量最大的部分。

　　你回过头看历史上的任何一个月，老破小都是成交量主力，很难有一个板块的老破小出现0成交。

　　相对于老破小的量价变化，其实中产社区的量价变化对于楼市才更有标志性作用。

　　篇幅有限，下次我们再聊：

　　什么样的数据出现，才能抄底？

　　什么时候，楼市才算真的回暖了？

　　编辑∣环线咨询