东京的房价正在飙升

日本似乎走出了“失去的30年”，东京房价正在飙升。

2023年，日本东京23区的平均房价同比飙升39.4%，达到11483万元（约合人民币555万元），创下30多年来的新高。

今年5月，东京房地产研究机构Tokyo Kantei 剧透了一些核心地段的房价变化：位于东京地铁千代田线的新御茶之水站地区，十年前一坪（约 3.3 平方米）公寓的平均价格为 424 万日元（约合 19.7 万人民币），现在已经涨到 1255 万日元（约合 58.2 万人民币）。

日本西部的大阪，大阪站附近的公寓价格在过去十年翻了一倍；中部的名古屋市，类似的公寓价格增长了近 40%。

观察东京房地产价格，其在 2013 年、2016 年、2021 年以来的价格涨幅，逐渐增加。东京港区多数新房的价格从2016 年至今翻番，最大涨幅是发生在 2021 年以后。

（2019-2023 年东京都区域住宅价格指数，来源：statista）

过去几年里的最大推手是：持续贬值的日元，以及涌入的外国买家。

自疫情以后，外国买家奔赴东京的热情一直很高。按照美元计价，近几年东京房价并没有涨。

2021年1月，1美元差不多能换 103 -104 日元；而今年5月，甚至能换到 160 日元。短短 3年多时间里，外国人在日本的购买力提高了50%。

另外，虽然日本通膨的迹象已然明显，但决策层继续保持低利率，推动了房地产价格上涨。

没有父辈“失去 30 年”记忆的 90 后年轻人，敢于购买房产。而他们只需要付出极低首付（零首付到一成首付），贷款利率在 0.2%-0.6%。

不仅如此，当局似乎有意识通过大规模城市建设（比如超大型商业综合体，虎之门hill，麻布台hill等项目），推动建设更新，推高房价。

比如，允许超豪华酒店集团（比如安缦）建设超豪华公寓（据说最低公寓 183 平米售价 1.5 亿人民币），提高房价天花板。

不禁让人联想，2006 年在上海平均房价不足一万元的时候，汤臣一品开盘售价 13 万每平米。

日本核心区域的房价虽然涨了不少，但没有对比就没有伤害，优势依然明显。——价格低于新加坡、纽约等国际大都市，租售比也更可观。

日本房地产研究所曾在2023 年10 月把各城市的公寓价格编成指数，其中东京高端港区的价格设定为 100，相比之下，伦敦为 205.4、纽约为 142.9。东京的价格依然是很低的。

与此同时，根据全球生活成本数据库 Numbeo，东京市中心公寓的租金回报率约为 3.2%，而在千代田或者港区，10 年楼龄的公寓租金回报率能够达到 5%-6%。

横向对比回报率，新加坡约为 3.1%，而中国香港约为 1.8%。

这么看，东京的房价似乎比中国多数城市的价格更合理。

但日本的问题也非常明显。

据日本总务省发布的土地住宅统计报告，2023年日本全国的空置房数量超过1000万套。

更骇人的是出生率。2023年日本新生儿为75.86万人，较前一年减少了5.1%，创下有统计历史以来的最低水平。也就是说，出生人口比不上死亡人口，妥妥的负增长。

如今的日本，人少了就到处捉襟见肘，除了东京圈属于“过度迁入”，多数地区属于“黑洞型自治体”。

据日本4 月人口数据，东京仍是日本 47 个都道府县中唯一一个近一年人口净增长的地区，也是支撑租金的核心因素。

也许，日本的未来也要指望老外了。