超常规救市祭出，重大变化来了！

时代的转身，就在刹那之间。

没想到，救市接连炸出大招！

首付降到15%，公积金利率降到2.85%，已是史上最低！

就连二套房都取消利率下限了。

接下来，商贷利率甚至会跌破3字头，进入2字头时代！

消息确认，市场沸腾！

但我觉得最炸的还是下面这个：

政府收储存量房。

并且，已经有地方在执行了。

杭州临安区住建局明文公告，在区内收购一批商品住房用作公租房。

正式打响收储去库存第一枪！

国家队真的要下场收房子了！

具体怎么操作？

央行已经宣布：

设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

预计将带动银行贷款5000亿元！

4月底的重要大会里有这样一句话:

统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

强调消化存量房产，就是要去库存!

央行以再贷款的方式介入收储，信号已经很明显！

救市，已不得不采取超常规手段了！

为啥这么着急？

统计局刚公布的4月房价数据：

一手房价：一线同比下降2.5%，二、三线同比下降2.9%和4.2%，环比均扩大。

二手房价：一线同比下降8.5%，二、三线同比下降6.8%和6.6%，环比均扩大。

是的，房价还在降。

再看消费。

，同比回落至2.3%，居民短贷也下滑严重。

归根结底，还是对楼市预期悲观。

在过去20年房地产周期里，大家买房既是储值也是增值。

市场不好，只能降低消费。

全国各大城市的库存情况也堪忧！

截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。

也就是从现在起，不建新房，按目前全国存量房的销售速度，也要2年多才能卖完。

还有更夸张的。

以下这41个城市，去化周期超过36个月，也就是3年！

注：图片来源于网络

怎么办？

别急，高层已经给出解决办法了：

要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让！

你以为减少供地的只是上面这些城市吗？

当然不是！

注意一个现象，今年土地市场一个明显特征就是，缩量供应！

很多城市发布了2024年供地计划，缩量趋势明显。

据不完全统计，重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成！

上海全年商品住宅用地计划供应同比减少约10%。 苏州同比减少约64%，创近10年新低。 广州减少9%，重重庆减少14%，合肥减少7%，济南减少33%，长春减少43%.....

去年很多城市土地卖的都不好，硬挂也是流拍，不利于建立市场信心，所以干脆减少规模，集中推一些核心区地块。

减少供地肯定是好事儿，库存必须得消化一波了！

但，即便国家队下场，也不是所有城市都能获益！

有机构预估了收储存量房的可行性。

得出的结论是：

想要起到托市作用，需将住宅去化周期压降至18个月以内。

大概估算需要约7万亿资金。

而这次投放3000亿资金，拉动5000亿贷款，规模远低于整个市场所需的资金量。

那，谁能获益？

我们首先要明确一点，收储之后怎么办？

主要用作保障房。

卖掉或者租出去。

没有价值的城市能卖得掉，租得出去吗？

所以，只有人口增长的经济强市，将来才更容易卖掉、租掉、不空置！

换句话说，也只有这些城市收储才会有效果！

看，以下就是2023年经济10强城市以及常住人口增量情况。

注：图片来源于网络

至于大部分的普通地级市、县级市、县城，很多库存本就是无效库存，就算降低也未必对市场有实质性意义。

是的，分化只会进一步加剧！

再结合最近浙江丽水的一个政策：

拟出让微小宅地，个人可独立或联合建房建成后可办产证出售。

好家伙，都允许个人拿地建房卖房了！

如果外围低密住宅需求持续增长，未来可能会有更多城市跟进。

这让我想起了前些年的7090政策：

要求拿到土地的开发商在建设楼盘时，必须盖90平米以下的房子占比70%以上。

这个政策是为了调整规范市场的供应结构，让当年的住宅供应更合理，刚需多放量，大户型收缩。

现在时代变了，开始反着来了！

这不，在上海叫停7090政策之后，深圳也前后脚地承认废止7090政策了。

供需关系已经逆转！

这也符合前段时间高层的定调：

有效激发潜在需求，加强高品质住宅供应。

接下来，开发商要开始为大户型动手了，给有改善需求的人打造商品房！

那刚需小年轻怎么办？

政策也很清晰，双轨制中的保障房！

一切都是时代的选择。

通过结果看现象就是，财富正逐渐向少部分人高度集中！

今年一季度，住户存款猛涨8.6万亿。

说明有钱人还是挺多的，只是他们不敢消费，把钱放银行躺收利息。

现在政策的重点，就是要刺激他们把钱拿出来！

国家队都下场了，未来还有哪些政策空间呢？

全国范围内，除了海南和北上深，还有广州和天津120平以下的房子，其他城市都已经不限购了。

海南是由于自由贸易港的建设，主动封岛。

天津因为学区房优势，稍微保留了一些刚需福利(120平以下房源才限购)。

北京和上海依然是5年社保，深圳是分区限购。

那，接下来会有变动吗？

特别是一线城市，尤其是北京和上海，限购还会放松吗？

很可能，会一步一步来。

先是天津和海南，之后是广州、深圳放开，最后北京和上海可能会有限度的放开。

如果真的落地，又会继续加剧城市之间的马太效应。

相当于大城市又获得了庞大的资金量！

机会已经来了，后面还有更大的刺激政策！

我们要去关注的，就是那些获得庞大资金的、真正有价值的核心城市！

不同城市面对政策的反应是不一样的，有些下半年就有机会，有些要等到明年，有些还需要2-3年，有些遥遥无期！

对于我们精挑细选出来的机会城市，接下来，会多频次组织机会城市考察！

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THE END

来源： 米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：乔妹

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