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成都保利·新川天珺

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和项目主要负责人过了一遍产品规划设计文本，我有种强烈预感：

新川天珺将是保利地产体系内新一个具备划时代意义的豪宅，并有望成为新川豪宅市场的新王。

之所以反复强调新川天珺在保利体系内的划时代意义，是因为我深度经历过保利在成都的几个划时代豪宅，老司机的直觉不会出错。

2010年，保利于东二环开发了它在成都的第一个顶级大平层——保利康桥。

项目三面临河临公园，资源好得不像话。保利重金聘请绿城体系的GOA大象担纲建筑规划设计，当时的总图排布至今稀缺，成都第一个全独立栋型大平层，一栋楼只有一个单元，坚决不搞拼接，楼王户型尺寸大到了我至今还没住上的335㎡。

在新川天珺身上，我看到了熟悉的，康桥式的全独立栋型，这或许就叫跨越时间的赓续吧。

保利康桥成本投入巨大，还记得当年内部会议上，相关领导给项目团队加压的经典话术：“从拿地到开盘，相当于每天开进去一辆奥迪A6”，让当时座驾大众polo的小局大受震撼。

一晃十多年，保利康桥依然是成华区大平层之王，是“国际杉”的豪宅担当。

2018年，保利在南二环推出了又一个划时代豪宅——保利天悦。项目坐看东湖，对望锦江，资源也是好得不要不要的，保利天字系豪宅藉此实现成都首发。

保利砸下重金，建筑立面全石材干挂。

一位业内朋友曾向我透露，保利天悦的立面成本比同为干挂石材的伊泰天骄还要高，烧钱如麻。东湖片区这两年新供的豪宅盘不少，论品质，没有一个敢说自己品质比保利天悦高。

在新川天珺项目上，建筑立面同样是成本发力点，斜切铝板、集成铝板等新型材料会成为项目的品质基底和重要看点。根据我掌握的情况，新川天珺是目前整个新川立面成本最高的大平层项目。

保利在成都能称划时代意义的豪宅，还有庄园级高尔夫别墅——保利·拉斐庄园。项目配套有一座超2000亩的18洞锦标级高尔夫球场，建面约430-760㎡纯独栋，栋栋临球道，栋栋看球场。

懂别墅的大佬应该明白栋栋临球道有多么难得，麓山国际社区最顶级的黑系组团也做不到栋栋临球道。

无论大平层、大独栋亦或是豪华公寓，保利对于豪宅的态度一直很钢铁直男，要么不做，要么做好，很少在中间地带左右摇摆。

在新川天珺身上，我看到了那种久违但熟悉的决心。这也是愿意趴在电脑前，搞搞剧透小作文的重要原因。

新川天珺地块从挂地出让的那刻起就注定要走重装豪宅之路，它是新川去年出让的面积最大的住宅地块，同时还是截至目前，新川最高楼面地价纪录的保持者。

市面知名房企基本都做过这块地的拿地预案，大家的研判比较一致，匹配的也都是各自体系内的顶级产品线，所以，保利将“天”字系豪宅落地于此，并不意外。

具体如何做产品，要看每家企业的决心和手艺。能剧透的是，保利在新川天珺下了大决心，花了大价钱。

相对于新川乃至整个城南的其他项目，新川天珺在四个方面都有突破性表现，印象最深刻的首先是外立面。

豪宅要穿越周期，建筑本身必须历久弥新。

随着购房者立面觉醒，一个项目要成为区域王者，必须提升建筑品质，立面审美。新川天珺官宣的立面效果图，包括用材用料品质，不愧“新川颜王”四个字。

第一感受是舍得花钱。

大量一体化铝板，斜切工艺处理，转角弧形玻璃，窗墙玻璃占比高，按1000元/㎡估算立面成本不算过分，妥妥的高标豪宅档。

第二感受是审美在线。

立面呈现出极为简洁的生长感，主景观面统一封闭，保证了后期整齐度。顶部设置了相当于两个标准层高度的塔冠金属水纹板，识别度极高。

印象中，这套立面的选材、工艺和色彩和香港置地在重庆开发的启元、观宸有局部神似。我特地询问了保利，新川天珺的建筑设计单位是哪家？

得到答复：ZEN正象设计。

我顿时释然了，ZEN正象也是香港置地的设计供方。设计大师们在相当一段时间内忠于自己的设计理念并积极践行，使得我们可以通过作品的某些特征与设计师关联起来——说的就是这个道理。

新川天珺的总图规划有着保利康桥式的全独立栋型特征。

除此之外，还有一些更细致的，与城市共生，参与城市界面的考量。新川板块践行小街区规制，各种毛细道路将地块切割得很小，因此很多项目规模小，往往三四十亩左右。

新川天珺占地约78亩，体量较大，属于区域内难得的有规划整体优势的豪宅住区，规模优势会让新川天珺更有聚落感和气势感。

总图规划阶段，新川天珺充分发挥在地优势。

一来利用地块正南北走向的基础条件，所有建筑全部正南北朝向。二来地块北向公园的视野和景观，东向学校带来的视野空间也在总图规划时被充分考量。

总图规划还深研天际线元素，街面透视角度的建筑群，分别被规划成16层、17层高的小高层和25层高的高层，高度各有不同，相邻两栋建筑都有高度差，予以清晰的天际线变化。

在保证整体和谐的同时，项目分为三个组团打造，组团之间通过小街区串联。

组团规划又赋予了每个组团私享感，独立的出入口，独立的主题景观，这种整体与分散之间的有机结合是新川天珺最大的规划特征。

会所配套当然不会缺席，新川天珺配置了一整套主会所+泛会所体系。

1号地设置下沉主会所，楼栋底层全架空，作为泛会所空间。2、3号地局部楼栋架空，设置泛会所。

主会所从建筑外观到内部，走的是内敛老钱风，非常考验材质。

新川天珺用了多达15款珍稀奢石，诸如：从巴西进口的宝石棕、丝绸之路、莫奈绿奢石等等。

景观设计师说，新川天珺的景观灵感源于印象派画作。局座不擅长抽象艺术解读，就不冒充专家了。大家可参考下方景观效果图。

目前，会所和景观方案仍在稳定阶段，待5月份实体示范区开放后，我们再来实景映照。

住宅研发千万条，户型研发第一条。业内人士看盘习惯先看总图，购房者看盘习惯先看户型。

新川天珺规划有建面约143㎡、169㎡、205㎡三款户型，与很多楼盘主打143㎡户型不同，新川天珺的建面约143㎡户型只有约1/3，占比不足三成。

三个面积段分布相对平均，没有走“用少量大户型立形象，小面积主力走量”的快销逻辑，说明保利对项目定位、项目档次是有坚持和追求的。

先看建面约205㎡楼王户型。

共280多套，套数占整盘的38%，面积占接近一半，这是新川天珺豪宅品相的重要根基，也是过去三年以来，新川楼市供应的面积最大的平层户型。

楼王户型采用最新一代端厅布局，比以往的端厅户型多了一个采光面，三面采光。LDK-B中央社交区实际使用面积超过80㎡，餐厅外还布置有一处超10㎡空中院馆作为户外空间。

三面采光+空中院馆是当前200㎡以上大平层户型最新的进化标识，新一代大平层户型终于得以现身新川。

面积其次的建面约169㎡户型称得上今年成都最强169㎡之一。

归家动线充分考虑隐私性，两梯两户+私梯入户+独立玄关。

进入户内，四房三卫双套房，7米方厅，独立后勤阳台，功能配置足够和前两年的190、200㎡四房户型正面竞争。

建面约143㎡户型是这两年卷得最厉害的面积段。

除了两梯两户、私梯明厅、四房两卫等常见配置，新川天珺的亮点解法在于两处：第一、配置独立玄关，这是很多143㎡户型没有的配置；第二、配置独立生活阳台，这也是很多143㎡户型没有的配置。

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