3.45%落地！跌无可跌！楼市出现“反转”迹象

历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。

似乎一日之间，楼市预期开始彻底逆转。但一切早有预兆，政策在今年430政治局会议后就开始发力了

讲真，画饼不可怕，可怕的是连饼都不愿意画。

楼市看空大军们，未必是真的坚定看空，绝不动摇，只是现阶段的政策，还没有精准戳到他们的痛点而已。

调转船头，说难确实难，但只要有一个足够大的事件驱动并持续的提供动能，一切皆有可能。

说白了，就是有没有，真正能称之为重磅的政策。这没什么好回避的，不是鼓吹，而是高估了政策的影响力，低估了市场的耐药性。

一救就起，甚至是房价疯涨的年代，早就过去了。什么样的政策，才能真正做到行之有效？咱也不知道，但工具箱里，还有的是工具。

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01

二线最猛救市组合拳

之前住建部也反复重申，充分赋予了城市调控自主权。

会才开完，地产小作文，也应声而出了

楼市下猛力，目的只有一个稳住市场预期，稳预期等于稳房价，稳房价等于稳地方GDP。假设企业都不敢拿地了，政府余粮不足，可以想象兑现力会慢成啥样

来看看4月初至今，南京自上而下响应的一系列组合拳，前后出台15条+（且目前还在持续追加），堪称救市最猛烈的一次

从前面高层的喊话，也能感受到此次政府救市的迫切性

供应端到需求端再到金融信贷端，360度无死角全覆盖，确实也是当下市场呼吁了很久的，B端，C端，G端，都在等

1、需求端

5月1日，南京住房公积金发布《关于都市圈住房公积金贷款和提取政策的公告》，南京都市圈9城公积金互认互贷。

适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。根据政策文件，南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。

现在力度口子给的很大，就差印个大字报：“欢迎都市圈朋友来宁安家落户”

紧接着，5月11日，南京正式发布落户新政《关于合法稳定住所落户有关事项的通知正式印发，南京进-步放宽落户条件。

在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户，有效期3年。通知还明确，在南京市城镇地区拥有合法稳定住所(即取得合法产权住房)人员，可以申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母(超过法定退休年龄或已办理退休手续)可以申请办理户口随迁。

文件出台后，把很多人买房（家庭）落户的问题，也一并给解决了。父母也可以跟着沾光，一并随子女迁入南京。

2、供应端

5月10日，南京出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》完善住房保障体系，明确筹建方式，可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置士地和房屋。

优先供应最困难的工薪收入群体，再逐步扩面至整个工薪收入群体等。

让城市低收入人群也能安心住上房，可不要小瞧保障房，现在政府建设的保障房质量都蛮高的，除了一些硬件设施可能无法跟商品房比，但基本的配套都是齐全的。

这还没有完。

近日市场有消息称，鉴于此前安居以旧换新成效显著，南京住宅“以旧换新”楼盘范围可能扩大，且不限于国资项目。目前ZF已经在向各家开发商征集项目报名，参与以旧换新，优先考虑今年已拿地或者承诺拿地的房企。

后者消息没有直接实锤，但说法也很有意思，优先考虑今年已拿地或者承诺拿地的房企，其他项目也可以一并先报上。

中文的博大精深在于，不否认，某些时候，我大胆且片面就当你承认了。

买房人解决换房问题，房企解决去库存问题，ZF解决卖地问题。以旧换新等于盘活了整个楼市的链路，一石三鸟，非常之高。

但具体的细则，二手房评估价还没公布，猜测后面以旧换新，如奥体建设、栖霞建设、保利、中海、华润、招商等国央企都能参与其中。

3、金融信贷端

“鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，减轻资金链运行压力。”

“引导金融机构，加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。”

“结清首套贷款，二套执行首套房贷政策。”

对开发商展期、续贷；

对购房者下调房贷利率，降低首付门槛

对卖房者纾困，以旧换新，稳定房价

以文件形式把这些松绑政策明确下来，且公开报道的，南京是第一个。

除了以上这些政策之外，南京可能正在研究推行跨区房票安置，像建邺区房票安置，最高可获得15%购房奖励

这样做，能进一步激活市场，有利于新房流通和改善需求的置换升级。

还是那句话，毕竟是省会城市南京，只要下定决心，没有救不起来的市场。

02

没有人能抄底真正的底部

越是政策迷离期，买房人越是纠结不定

当下楼市确实出现了意见分歧，继续看空派，觉得楼市就要b盘了

并且这个时候如果你在劝别人尽快买房，或者说房价还要继续上涨相信马上就会有一大群人骂你

反之，如果你说一句房价B跌，楼市泡沫即将破裂，就会有一群人给你点赞，夸你有眼光

有时候，真的建议大家看看《乌合之众》这本书，我们是群居动物，但是我们要有独立的思维，不能跟随大众的潮流去判断一件事情

看法很简单，楼市的逻辑其实和股市差不多，别人贪婪的时候我恐惧。同理对于楼市也是一样

熊市适合换房，买房；牛市中卖房才是对的，这是最简单的道理

当然了，这只是对于刚需来说是买房的好时机，因为楼市阴跌这么久，基本已经到了相对低谷

如果你现在有想买婚房的打算，或者想卖旧换新，卖小换大，个人认为现在是个不错的机会

毕竟政策面已经释放了众多利好，南京首套房贷利率降到了3.45%，首付比例低至2成，买房还送补贴，以旧换新，房票安置跨区选房等

韧性都是贪婪的，很多人上来就问底价，请记住，没有人能真正抄底所谓的底部，相对底部就已经赶超80%的人。

等你反应过来所有人都愿意进场，其实你也丧失了机会，买到的价格也不可能是低估期的价格，市场瞬息万变，买过房的人应该都能切身感受

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03

买卖双方预期发生变化

前不久，中共中央政治局召开了一次关键性会议

会议中对房地产市场再次强调了去库存的重要性，并提出了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”

这一政策导向不仅为当前楼市指明了方向，也给予地方更大施展空间，因城施策，精准施策，防范系统性风险发生

结合南京国资下场涉水“以旧换新”这件事就能看出，政府是下了大决心要稳定市场预期的，不可能任由市场继续这样萎靡下去

预示着楼市也必将会迎来触底企稳的新阶段

为啥？

看两个数据。

1、南京二手房成交量在逐步向好

据统计，南京二手房成交量持续上升，4月南京全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量也创今年月度新高

2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

市场整体热度虽然有回升，但更多是以价换量，说明预期还是没上去

要找回信心，要发展经济，重磅的政策一定会出，直到把市场救起来为止。

此前国常会对房地产定调，是这么说的：

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

言外之意，既然救市是势在必行，那么就不能再扭扭捏捏挤牙膏了。

至于举措，一、二线城市解除限购，降低交易税费、公积金利好、首套房下调利率，政府下场收房，批量收二手，做保障房，并且激活置换链条；

这次是一连串的发力，全部打通，不再像之前一样盲猜。

2、南京部分板块二手房价，开始触底回升

以河西为首的优质二手房价格相对稳固，某些头部二手房甚至止跌回涨，不降反升

位于河西中板块的华新城璟园，近期成交的一套建面约170.23㎡的三房户型，成交单价是78130元/㎡，创小区近十个月以来最高成交价

同样河西中保利云际花园，近期成交的一套建面约143.01㎡四房，成交总价825万元，成交单价57689元/㎡

而同样面积，去年底成交的单价是52814元/㎡，成交总价750万元，前后对比涨了75万

河西南星八客之一的佳兆业城市广场，去年低谷时二手房一度到3.5万/㎡左右，现在二手房价成交价稳定在3.9-4.3万/㎡，相比去年成交均价普遍反弹了3000-5000元/㎡

3、一些房主信心逐渐恢复，觉得没必要贱卖，撤回挂牌，转为观望

河西南华侨城天鹅堡，一套161平的房源，之前挂牌718万，现在下架。

绿地海珀一期123㎡房源，此前挂牌530万，由于市场变化，房东暂不出售。

按照目前的情况，南京楼市回暖不是遥不可及

1）在销售端，推动“以旧换新”，“降低房贷利率”等利好，刺激你买新房。

2）在土地端，减少供应，让以后新楼盘越来越少，慢慢供小于求，且都是主城低密度、高品质新房，你觉得价格会比现在便宜吗？

所以，你说房价会回暖吗？我感觉很有可能！现在有自住需求的人，还是可以买房的，难道：非得等到全款优先、捆绑车位的时候，再买房吗？

或许会有人说，市场好像没有想象中那么火，那是因为购买力的口子还没完全释放出去

这次政策组合拳出来后，市场一定会有所反应

买房就是一种博弈，如果你有能力，有自己的基本判断，确认好价值，就利用情绪的反复波动，压业主的价格

不然，等到市场真的出现一致性共识的时候，你很容易追涨杀跌

况且等“”以旧换新”全面铺开之后，案场闻风收回优惠也是大概率事件，经常看房的人应该很清楚

04

知足常乐，有多少钱办多大事！

房子就像衣服，你喜欢、想买，还不够，衣服的尺码也得合适才行

300万预算、500万预算、1000万预算、2000万或者更高的预算，对应的板块、楼盘都是不一样的

再细分到需求上面，500万预算，你对投资、居住、圈层、学位、金融的需求不同，对应的板块、楼盘也有差异

我一直跟买房人说一句话，没有错的房子，只有买错的人。大家对市场要有基本的常识判断，不要人云亦云，有多少钱干多大事。

不少人上来就问“能不能买？”“底价多少？”这个命题不够客观，需要根据你的诉求具象化

优先关注的点：学校？通勤？配套？又或者改善？单纯图便宜，拿房早

再说“底价”，买房对价格都很敏感，这个可以理解，但要结合项目每个阶段的营销节点、剩余楼层，活动促销，客观分析房源价格

加上现在一些楼盘需要签保密协议，实际成交价并不透明，这就导致没有人能知道到底多少，你只需要关注你的价格不高于整个板块均价即可

另外，线上回答再好，不如亲自到线下考察2-3次，砍价找对人、靠谱很关键

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04

买房避免这三点

不可否认，买房赚钱这件事，变的越来越难了。 但你想过没有，为什么多数人 买房赚不到钱，难道是房地产不行了？ 楼市再也起不来了？

1、选错房子

对于想在这个城市生活安家的人，选错房子很可能几年都翻不了身

选择什么时候去买？选择哪些地方去买？比整天纠结更有价值

一些现实问题，结婚需不需要房？小孩上学需不需要房？迁户口需不需要房？当然这些你不考虑，无所谓

而未来，只有核心城市核心地段才有持有价值，也就是说，如果你当下做了错误的决定，未来你可能不仅不能赚到钱，甚至还会亏钱

如何选对房子，一般看两个数据，一个是人口，一个是产业，这也是为什么最近小行、雨核-软件谷流速快的原因

2、踏错行情

这点也很好理解，无非就是错过抄底时机，又偏偏在高位接盘

比如最惨的就是前两年，2019-2021年买房的那批人，现在房价回跌到了5年前那会儿，除了高位站岗，别无他法

前几天杭州刚放开限购，就有粉丝问杭州是不是可以买了，我明确说杭州泡沫还没挤干净，房价补跌才开始，在等等。但如果你非得进场买，没人拦着你。

南京恰恰相反，去年就放开了限购，房价平均跌幅30%以上，部分远郊板块达到40%甚至更高，属于严重超跌，可以大胆进场。

3、负债思维

负债的本质，其实是通胀。现在的钱，跟30年后钱一定不是一个概念，所以你的房贷还到最后，只会越还越少

所以，无论是全款，提前还房贷也好，我只能说，这笔钱不如留着应急，或者拿它用作本金，去撬动更多低利率杠杆，去置换更保值的房子

南京作为长三角中心城市，基本面不差，市场一定会好转，但等到全面复苏，普通人也失去换仓机会，难道大家都忘记当年5成、8成摇号，给茶水费时代了？

市场在悄悄抬头，而有些人还在固执己见。殊不知，像南京现在这种似火非火，局部回温的状态，恰是给普通人进场腾挪时间。

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