2024，你要飞？

杨金印象

含着金钥匙出生

金水科教园 金水区全村希望

一步北龙湖 郑州地产圈储君

先天不足

马头岗机场 动车编组站 污水处理厂

暖气、地铁、名校、医疗、商业（无）

连霍高速 龙源路150米 大量安置房

饱受诟病

成交低迷 价格下降 库存高筑

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集万千宠爱于一身的“太子”

在郑州地产圈，北龙湖是当之无愧的扛把子，从出生开始便站在郑州豪宅与价格的顶点。近年来伴随着中原科技城、金融岛的规划落地，北龙湖的价值愈发凸显。

而与北龙湖一路之隔的杨金片区，凭借着一步北龙湖的巨大区位优势，价格一路高歌猛进，2017-2020年，以康桥东麓园、美盛北龙台、龙居华府、康桥香麓湾等楼盘为代表，房价纷纷突破2万大关。甚至在2020年7月8日，位于杨金路南、博学路东的一宗储备地块吸引包括华润、中海、金茂、碧桂园、远洋、保利、万科等31家优质房企抢拍，最终碧桂园以楼面价7670元/㎡、71%的高溢价摘取，一举刷新杨金片区的楼面价记录。

几乎同一时间段，2019年12月10日，郑州金水科教园区总体规划(2019～2035年)出炉，规划明确定位了该区域的发展、产业布局和交通路网等。此时的杨金一时风光无限，一度被推上郑州地产圈“太子”的位置。

对于杨金片区，早在2011年政府并开始布局规划，2015年定位“郑东新区北部区域”，2019年末，《郑州金水科教园区总体规划》出炉确定了“CBD-北龙湖-金水科教园区”作为东区未来发展的核心轴，并把科教园区的主体功能定位为“智慧型创新产业园区、生态型城市精品区”。杨金可谓喊着金钥匙出生，从出生伊始，并承担着金水区向更高层级发展的重要使命，担起金水区全村之希望。

杨金也有其骄傲的资本：

①一步北龙湖，近距离享受北龙湖红利；

②片区清一色低密住宅，所有住宅用地容积率在3.0以内，2.5以内占比73%，2.0以内占比25%，如此低密区域，郑州主城范围内，除北龙湖以外还是独一份。

③生态优质，贾鲁河在杨金穿流而过，沿河生态治理中贾鲁河的形象升级是做的较靓的，河道干净，水面碧绿，两岸绿化树种多样，郁郁葱葱，春天的樱花和秋天的金桂都是贾鲁河两岸的风景。

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高贵出生引来的房企争夺战

第一阶段：本土房企的大城打造充满曲折：鸿宝集团深耕十余年，鸿园板块自成一派；伟业龙湖上城作为片区拓荒者，成为杨金片区第一个交房的商品房项目；也是唯一一个成功吃到杨金溢价的项目，入市多年后功成身退；东方宇亿万林府低调出场，存在感较低；美商龙湖壹号高调入市，苦修十余年一地鸡毛（蓝城后期入场代建中途退场）；天伦城历经多年仍在苦苦支撑。

第二阶段：本土品质房企小地块专场：美盛北龙台，片区首个价格突破2万大关的项目，中规中矩草草收场；正弘接手伟业剩余地块艰难前行；益通置业打造杨金高建标项目，抬高片区整体均价；瀚海尔湾带来片区高颜值外立面；康桥双盘的龙头蛇尾。

第三阶段：国家队进场，提振市场信心：在此之前，碧桂园高溢价将杨金市场抬升到前所未有的高度；随后万科联姻美盛圆梦杨金；信达接管泰禾，烂尾改造范本；水投壹号院的全落地窗刷新片区品质；中豫出山，国企护航。

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沉寂多年无法翻身，太子地位难保？

从出生自带光环，到政府政策大力倾斜，再到众多品牌房企先后疯狂进驻，房价一路高歌猛进，似乎一切都在向好的方向发展。这个“太子”似乎正在逐步上位，甚至有“继承大统”的意思。但事与愿违，命运似乎与杨金开了玩笑。截止2024年3月，整个杨金片区的取证库存高达80万㎡，整体库存达258万㎡ ，高居主城第三位，而成交量却常年垫底。项目特价房层出不穷，区域底价一再突破。

板块众多不可避免的硬伤是杨金长期在地产圈饱受诟病的重要因素：

★①无法跨越的马头岗军用机场带来的噪音污染：机场跑道+600亩军队大院+军用油库，短期内无搬迁计划，远期未知；

★②郑州第三污水处理厂带来的嗅觉污染：该污水处理厂由于非全封闭，非下沉式设计，距离较近的情况下会存在气味的污染；

★③郑州动车段铁路编组站带来的听觉污染：位于整个区域的东南角，几乎隔断了该部分区域与龙虎相链接的道路，此外还面临着后续的刹车噪音污染；

★④连霍高速阻碍了与北龙湖的直通直达：龙源路150米搁置多年；

★⑤超过商品房数量的安置房拉低整体氛围感：区域高达30个安置村庄，且由于限高因素，安置房总高不到18层，同等体量村民需2个安置房方能满足，安置房数量远超商品房；且大都为早期建设的安置房，土黄的外立面，单调的配色和造型，毫无美感，大大拉低整个片区的形象和观感；

★⑥此外，区域的基础公共配套十分匮乏：无地铁、无暖气、无名校、无大型商业配套、无医疗……

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短板补齐，翻身在即？

三十年河东三十年河西，再差的区域也有翻身农奴把歌唱的一天。时间进入2024年，一系列利好落地杨金片区，杨金似乎看到了光明的曙光。

2024年2月，郑州市北部城区“引热入郑”项目开工，建成投运后，将新增1470MW+660MW供热能力，可覆盖北部城区（东至东三环、西至西三环、南至东风路、北至北四环）及高新区。此范围包含杨金片区，届时，杨金将告别多年来无暖气的历史。

2024年2月，龙源路最后150米开工，预计6月完工。建成通车后，杨金至北龙湖最后的屏障将打破，届时十分钟直达北龙湖。杨金将真正与北龙湖实现互通有无，到那时便可真正的享受中原科技城、金融岛的高端配套，一步北龙湖的梦将会实现。同时，按照最新地铁规划信息，未来北龙湖北和杨金西片区有地铁6号线支线连接，杨金无地铁的历史也将告别。

2023年8月25日，郑州市第四十七初级中学东校区，2023年9月河南省实验中学新校区招生，双名校落地宣告杨金无好中学的历史一去不返。同时，随着纬五路一小大河校区、纬五路一小东岳校区、金水区艺术小学金科校区、郑州市金水区实验小学、金水区优胜路小学天伦校区等学校落位和招生，杨金的中小学资源都已经上了一个新台阶。

在产业入驻方面，聚方科技园、河南外包产业园、智慧公园、沿黄科创带芯基地、郑州华中科技园已运营多年。此外郑州元宇宙产业园已开工建设，园区总占地约600亩，一期总投资约10亿元，引入和培育元宇宙产业生态企业，是郑州市乃至河南省第一个开工的元宇宙产业园。金科智慧岛目前已建成面积139万平方米，完成投资82亿元。随着未来更多的产业园建设，将会为区域导入更多的人口。

伴随着近年来的市场下行，区域价格已下行至与金水北持平水平，上车门槛不断下降，板块的高房价不复存在。

2024 时代变革

短板补齐，即将破局

万科、正弘、水投、信达、益通

中豫、天伦、鸿园、万林、广汇

十强争霸，谁主沉浮

作者：江湖路人

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