房地产进入市场化时代，投资必须兼顾基本面与估值，全国资产腾挪

房地产彻底进入市场化时代，投资必须兼顾基本面与估值，全国资产大腾挪

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、目前中国房地产依然有极大地发展空间，只是发展的特征与脉络有了变化

中国的市场经济是嫁接在计划经济之上的舶来品，一直以来西方经济学很多理论在中国失效的关键是根本没考虑到政府这张有形大手对市场的影响

在过去20多年中，中国经济发展创造奇迹的关键之一就是宪法赋予的特殊的土地所有权制度让中国的房地产、基础设施与土地财政优势全面释放

其实，自1998年房改以来的这20多年中，中国完美的通过发展房地产支柱产业属性与土地财政的融资能力，让中国基础设施建设和制造业急速发展，也成功的将发展的红利通过房地产普及到了社会，实现了社会的整体富裕

经过20多年的发展，房地产的支柱产业属性、产业带动以及全国财富大腾挪能力已经与中国经济高度融合，使其很难成为夕阳行业，事实目前中国房地产依然有极大地发展空间，只是发展的特征与脉络有了变化

严格意义来讲，目前中国的住房总量已经严重过剩，足够解决基本的居住需求，但是中国社会在住房领域依然面临三大问题，即

1、 人口大城市化的进程还将持续很多年，全国、乃至全球的精英将会持续向长三角与珠三角聚集，导致全国平均房产供需平衡与长三角、珠三角严重供不应求并存

2、 中国社会目前其实仅仅解决了基本的居住需求，但随着收入的上升，更高标准的改善性需求开始凸显，成了推动房地产业大发展的新动力

3、 事实目前中国经济根本离不开房地产这一支柱产业，尤其在化解地方政府与开发商债务、维持土地财政以及提升社会需求，确保产业升级转型等都需要房地产的带动作用

二、目前中国经济所面临的诸多困境急需房价上涨来实施时间、地群、行业与群体间的大腾挪，政府对这一行为的定位是将其完全交由市场，任由市场自我出清

在房地产发展的初期，各种乱像与非理性成了扰乱市场的关键因素，基于此，政府通过行政性的方式规范市场，尤其是要确保刚性需求的满足与防范金融风险

但是，中国房地产市场演变至今，呈现了三大新的特点，即

1、 经过七年的强势政策管控，全国市场整体趋于萧条，价格已经回归内在价值的基本范畴内

2、 情绪亢奋、非理性已被市场公允替代，自然国家也就顺势将房地产的发展交由市场，实现资源的市场公允配置，政府的行政性管控逐步退出市场

3、 中国产业升级取得成功，未来的增量财富能够确保目前中国经济通过房地产在不同地区、行业与收入群体间的腾挪，最终实现财富的最大化

事实目前中国经济所面临的诸多困境急需房价上涨来实施时间、地群、行业与群体间的大腾挪，政府对这一行为的定位是将其完全交由市场，任由市场自我出清

基于此，政府取消了限购、限售与限离，降低首付款与利率，个别地区推出以旧换新与降低，甚至减免契税以及买房落户，不但释放各类需求，而且政府通过贷款支持鼓励各类需求被满足

三、当前仅长三角、珠三角以及个别超一线、一线城市的住房基本面在持续提升，但是北上深杭核心地区住房的估值过高，房价上升的空间极为有限，可投资的价值并不大

在这一背景下，看待房地产市场就更要基于市场公允的逻辑，即估值较低，且基本面持续提升地区的房价大幅上涨，而估值过高，或基本面走衰地区的房价将会下降或半死不活的

基于目前的态势能够发现，曾经政府通过行政性方式确保的“公平”已经被市场公允全面取代，叠加当前中国城市化与产业特征的演化，未来中国的房地产市场必然会持续夯实“结构化”的特征，即不同的市场呈现不同的特征，断然不能一刀切

从全国的视角来看，房地产是个零和博弈的市场，即部分地区的房价上涨必然是以其他地区的房价下跌为代价的

自1998年房改以来，全国城市房价的上涨是以农村房地产市场的崩盘为代价，出现这一特征的关键是产业与人口城市化，即农村未有产业的现实导致青壮年都离开农村进城务工，最终让农村的房产严重过剩

目前中国经济最大的特征有二，即

1、 随着产业的持续升级转型，高科技成为中国经济发展的主旨，持续释放高附加值，成为增量财富的释放点，但是高科技产业整体聚集在长三角与珠三角

2、 人口流动从曾经的城市化向大城市化演变，即全国有志青年都试图在北上深杭等超一线、一线城市谋得一席之地

产业附加值与人口净流入是决定住房基本面最关键的两大因素，这就意味着当前仅长三角、珠三角以及个别超一线、一线城市的住房基本面在持续提升，而其他地区房地产的附加值受产业附加值下降与人口净流出而持续走衰，不具备投资的价值

但在北上深杭的核心地区，房价在非理性繁荣期间持续暴涨，现已远离基本面，严重高估，且该地区的基础设施早已完善，再提升的空间极为有限，也就是说，北上深杭核心地区住房的估值过高，房价上升的空间极为有限，可投资的价值并不大

四、这一轮推高房价仅仅是将未来的收入暂时折现，且将地方政府与开发商手中的债务转移至社会，实施债务大腾挪与释放债务兑付风险的行为

理论上讲，化解地方政府与开发商手中的债务就三招，即

1、 推高房价与地价，使地方政府与开发商将其已有的土地与房产高价变现，让社会为其债务接盘

2、 直接印货币，但会引发社会大通胀

3、 基于市场原则，破产出清，但是会严重的冲击经济的基本面，得不偿失

其实，房价是基本面、估值与货币共同作用后的结果，虽然房地产是最佳的货币流入载体，但是货币为了回避风险与确保更大的收益更倾向流入基本面持续提升与估值相对合理地区的优质标的，即最终持续涌入的货币会给基本面持续提升，且估值较低地区房产更高的估值

基于此，政府最理性的选择是全面取消前期的行政性管控措施，通过降低首付与利率等形式向市场注入货币，人为推高房价与地价，高价变现地方政府与开发商已有的资产，去库存，将积聚在地方政府与开发商手中的债务高价转向市场，以免风险过度积聚引发兑付危机

另外，全球经济走衰与贸易保护主义严重的遏制了中国产业升级的步伐，政府期望通过推高房价形成赚钱效应与扩大需求，推动产业升级转型

但是，中国房地产市场最大的兜底是产业升级转型成功后，能够持续释放高附加值的增量财富，提升社会的收入，最终填补房价与基本面之间的空间，杜绝金融风险的爆发

这就意味着，这一轮推高房价仅仅是将未来的收入暂时折现，且将地方政府与开发商手中的债务转移至社会，实施债务大腾挪与释放债务兑付风险的行为

五、目前长三角与珠三角部分地区的房价上涨已是必然，非长三角、珠三角地区的家庭要想掌握这一轮房地产大行情，必须全国资产大腾挪，坚决变现基本面持续走衰地区的房产

产业、人才与资本为了控制成本，提高收益，必然沿着低房价方向流动，在低房价地区形成增量，完善当地的基础设施建设与产业，提升当地房地产的基本面，推动房价上涨，无形中形成房地产投资的板块效应

而投资资本会敏锐的预判这一规律，提前低价买入，布局，也顺势推高房价，形成了赚钱效应后，吸引其他资本的加入，最终共同推高房价

严格意义来讲，房价是个货币现象，高低仅仅是个对比，只要央行持续投放货币，房价自然水涨船高，尤其目前长三角与珠三角部分地区住房市场的基本面在持续提升，且估值并不高，房价上涨已是必然

这一轮房地产行情主要体现三个爆发点，即

1、 过去八年的人为行政性压制得到了释放与估值回归

2、 未来中国产业升级转型附加值的公允折现

3、 包括中美在内全球货币大宽松的叠加效应

目前政府已经将管控房地产市场的各项制度全面取消，使其完全回归市场属性，尤其是取消限购后，为国际资本流入中国房地产市场留足了空间

美联储持续大幅加息也未能拖垮全球经济体的关键是全球资本严重泛滥，这些资本在全球寻找获利的空间

目前长三角与珠三角部分地区住房的基本面持续提升，且房价并不高，自然具有极大的获利空间，叠加人民币兑美元汇率被严重低估，人民币汇率升值已是必然，国际游资自然不会放过房价与汇率双重套利的获利机会，最终国际游资与国内资本共同推高长三角与珠三角的房价已是必然

但是目前对政府而言，不管是何种资本，只要当前能够为地方政府与开发商的巨额债务接盘，化解即将爆发的债务兑付危机最关键

即使暂时房价偏离内在价值，被高估，未来随着产业升级转型附加值的释放也能够有效的稀释，形不成金融危机，更不会扰乱市场

即长三角与珠三角部分地区的房价即将大幅上涨，具有极大的投资价值，而产业附加值日益凋零与人口净流出城市的房价不但长期萎靡不振，而其会持续下跌

这就意味着，非长三角、珠三角地区的家庭要想掌握这一轮房地产大行情，必须全国资产大腾挪，坚决变现基本面持续走衰地区的房产

六、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍

8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位

9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的迟滞

10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教