哪些城市还有必要坚持限购？

中国房地产市场已经跑步进入“不限购时代”。

5月9日，二线核心城市杭州和西安同日宣布解除所有限购措施，这是继长沙、成都之后，再次举起不限购大旗的重点城市，也意味着，目前仍在坚持限购的城市只剩下6个——北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。

接下来，加入不限购俱乐部的又将是哪个城市？

杭州西安“不装了”

5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购。无论是本地人还是外地人，日后在杭州购买住房，将不限制购买条件和购买套数。

而且，杭州还给了大福利——买房送户口，同步放开落户政策，买房即可申请落户。

这是此次政策的最大亮点，“购房落户”意味着在杭州取得合法产权住房的非杭州户籍人员可申请落户，而不用再受学历等条件限制。这一点很吸引人，此前杭州的政策是有大专以上文凭的就可以落户，但实际上我国只有5%的人读过本科，10%左右的人有专科文凭，剩下85%的人拿户口不那么容易。

所以，虽然杭州的户口价值在下降，高考优势不再，但是其含金量还是挺高的，尤其是在医疗和社会服务上。

杭州楼市售价自2021年高点以来累计下跌超过25%，部分地区挂牌价甚至跌了40%，高位接盘的购房者基本上把首付亏光了。过去几个月杭州地产虽然复苏行情不错，但也远没有达到合格的地步。

克而瑞数据显示，杭州今年4月新房成交31万平方米，环比下降62%，同比下降75%。累计来看，前4个月新房成交187万平方米，同比下降59%。

去化率方面，杭州今年4月新房去化率66%，环比增长12个百分点，同比下降5个百分点。截至4月底，杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。

杭州新房去化周期虽然不长，但是从2018年开始，杭州卖地数量一直是全国最大或仅次于上海，二手房和待消化新房、待开发土地压力巨大，现在杭州待开盘的新房就多达50个，而今年杭州计划力争推出8000亩的土地供应，多于2023年7700亩的供应量，这些地卖出去未来也都要开发的，所以摆在杭州面前的选项其实并不多。

从2023年开始，杭州就在陆续放宽限购政策，从主城区以外的行政区开始，由外向内，从二手房到一手房，最后主城四区全部放开。这种挤牙膏似的放开限购并没有起到特别好的效果，反而不断消磨购房者的信心，强化购房者“政策底远未到”的观点。

如果杭州不取消限购，不仅无法稳住量价齐跌的局面，土地更是无法卖出去，这也是杭州如此大力度调整政策的原因。

杭州之后，西安同日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》的通知。其中提到，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格；支持合作建立“以旧换新”购房模式；首次使用公积金贷款购房的，首付比例最低到20%，二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍，等等。

这也意味着西安执行了7年之久的“限购政策”，在此迎来了大结局。

对比杭州和西安的政策，其实是有很大区别的。

西安面临的情况比杭州好，据日前国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市中，共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降，2个城市持平，11个城市环比上涨。其中上海涨幅0.5%领跑，西安涨幅0.4%。涨幅虽不及上海，但这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。相比之下，杭州明显仍在磨底。

从房价跌幅也能看到二者的不同，西安平均房价从2021年的高点到现在（5月5日）跌幅仅9.3%，远小于杭州的25%。也正是基于这种局面，二者的政策一个是中性，一个是偏积极。西安只是取消了以前的限购，而杭州不仅取消限购，还在落户等方面积极支持，从限制变为鼓励买房。

｜西安

放开限购影响有多大？

随着放开限购潮的推进，越来越多的人意识到，放开限购并非洪水猛兽。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国共计50个城市对限购政策松绑，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、长沙、西安等22个城市全面取消限购。

而放开限购后，并未有哪个城市出现房价暴涨的局面，也没有抢购潮、成交潮，政策的作用更多的是在为市场信心托底。

剩下未全面放开限购的城市中，北京、上海、深圳仍比较严格，但近期也在不断释放调整的利好，如北京放松五环外限购，深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限，上海放宽单身限购。广州和天津已经是“犹抱琵琶半遮面”，目前广州已经放开120平方米以上住房的限购，天津放开了120平方米以上新房的限购，预计接下来这些城市将继续优化限购政策。

海南的情况比较特殊。2018年4月13日，中央在海南特区成立三十周年之际宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，当年4月22日，海南全域宣布限购，迄今已经六年。

据中房报报道，从2018年到2024年，“全域限购”的6年时间，海南楼市发生了深刻变化：弱化传统房地产依赖性开发，引导房企转型升级，探索和构筑适配海南自贸港的住房保障体系，“壮士断腕”摆脱海南经济对房地产的过度依赖症。

而海南房地产的高光时刻，也停留在了2017年（全国是2021年）。此后，海南房地产业进入凛冬，所有投资客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉开了消除房地产过度依赖的历史进程，也顺便埋了一批高位站岗的投资者。

2023年12月，在全国放松限购的大潮下，海南也发布了《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，共计十条政策将海南严丝合缝的限购政策挤开了一条缝，主要内容包括个人住房贷款的套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、放宽二手房交易转让年限，以及增加多孩家庭购房套数等，随后省会海口及其他市县也跟进，但基本上都是“螺蛳壳里做道场”，限购政策仍较为严苛。

考虑到海南建设自由贸易试验区的特殊意义，而且海南对房地产依赖的下降，未来全域放开的政策压力仍将较大。

从限购的意义来看，除了北京要承担首都职能，需要适度疏解人口压力外，其他上海、深圳已经看不到限购的必要性了。以上海为例，四月份的新房市场，除了豪宅光芒仍然过剩外，成交量继续大幅下降，成交量为3444套，同比下降57.0%，环比下降40.0%。对上海这样的城市而言，一点点的政策调整已经很难算利好了。

还有一个例子，5月6日，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，规定非深户购房者在限定范围内购房，放宽个税、社保要求至1年；有两个未成年子女的深户家庭可在限定范围内再购买一套住房。同时，此次政策还放开了企事业单位的购房限制。但是深圳的这个政策在舆论场中连半天的热度都没有维持，问了一下深圳本地的房地产从业朋友，回答是“未达预期，失望”。

当前大环境下，已经过了“一放就涨”的焦虑期，最该担心的恐怕还是放了也不涨吧。

事实证明，“存量时代”去库存，简单放开限购已经很难奏效了，需要的是更多的激励，杭州用户籍红利来激励，一些城市用货币来激励，未来这样的现象将会越来越多。

No.5774 原创首发文章｜作者 梁云风

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