商品房以旧换新，要多为买家着想

日前，广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会联合宣布，将于2024年5月15日至2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动。该活动从中介佣金梯度折扣、过渡期租房佣金优惠、换房人无条件退还订金等方面向购房者作出承诺。

此次商品房以旧换新活动的发布主体是行业组织，表明它更像是一次市场化行为，可将其视为房地产上下游企业为化解存量房所做的努力。结合杭州、西安宣布放开限购的大背景，能够看出各方在房地产市场上正在加大去化力度。

从花都决定开展的商品房以旧换新活动看，各相关行业在各自领域做了较大让步。比如，房地产开发企业依照“卖旧”快慢提供中介梯度佣金和购房人梯度折扣方案。照此理解，房企将分别为中介与购房者提供补贴，而中介机构推动“卖旧”的效率越高，则获得的佣金越多，购房者“卖旧”的速度越快，能享受到的折扣越多。这将大大提升卖房者与中介推动“卖旧”的意愿。

再比如，房地产开发企业与换房人签订认购协议，约定交付订金后的一定期限内，若旧房成功售出则按协议约定进行新房交易，若旧房未售出则按约定解除协议、无条件退还订金，换房人无需承担违约责任。这实际上是一个附条件合同，根据民法典第158条，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。对于购房人而言，需要审查的是这份附条件的购房协议是否附带解除合同的其他条件。

同时，需要明确，“旧房成功售出”的时间点究竟是卖房合同签订后，还是在不动产登记部门登记后，这个时间点将影响该份附条件合同的生效时间，若购房者届时突然反悔不卖，而又未明确何时为旧房成功售出的时间，或将承担两份违约责任。这是因为，买卖合同签订后只具有债权效力，而不动产物权的变动以登记为生效要件，也就是说，仅签订购房合同并不一定能够获得房产物权。所以，“成功售出”是指物权发生变动时，还是仅仅为合同签订后，两个角度都可以做出合理解释，约定明确能减少不必要的纠纷。

除了买房环节，活动还提供换房过渡期租房优惠，确保租金在不高于市场租赁价格的前提下提供中介佣金折扣；鼓励参与活动的家装家居企业为换房人提供家装折扣方案、家具家电抵用券、消费券等优惠。虽说优惠主要是中介佣金和部分折扣，但蚊子腿也是肉，对于真心想买房的家庭来说，能省下大几千块钱也未尝不可。

整体而言，此次花都区行业协会推出的活动是有利于改善性住房群体的，至于思路，简单来说就是，依靠市场化方式解决市场的事。

在房地产市场发生根本性转变的情况下，提振社会购房意愿，需要从买方市场的实际需求出发，减轻购房者愿意承担的风险与成本。据南都报道，当前花都的去化周期超过25个月，天河、增城、从化三区去化周期超过30个月。想方设法缩短去化周期，接下来不仅需要花都区“出招”，在全市范围内可能也需要在政府层面、市场层面更加有为。从目前市场的反馈看，花都这次活动把市场的事交给市场解决，确实更容易获得认同。如今，整个社会对房地产市场已有共识，更应促使房地产市场回归市场化调节。

可以预见，今年促进房地产去化的手段应该还会有，就让该上车的人上车、该观望的人观望，市场充分博弈，行业自然能走出迷茫。