有“金三”没“银四”，上海新房二手房成交量下跌明显

在经历了“金三”的成交量高位后，上海新房和二手房市场在“银四”出现回落。

二手房方面，上海网上房地产数据显示，4月份，上海二手房成交18101套，环比减少10.48%；

新房方面，据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积49.6万平方米，环比减少34.7%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，经过前期冲高后，4月成交回落意料之中，只是降温速度有点快。一方面是假期导致交易缩量，另一方面，中低价位产品并没有起到很好的“基石”作用，缩水幅度有点多。

新房市场仅靠高价房在支撑，这种现象不可持续，尤其第五批集中供应项目中，10万+产品出现大幅缩水，预示后续成交或继续在当前低位运行，且受结构性影响均价会进一步回落。

Part.1

二手房：成交量跌10%，价格连涨14个月

“小阳春”热情过后，成交量开始显出疲态。来自上海网上房地产数据显示，4月份上海二手房成交18101套，环比减少10.48%。

4月虽然比3月下降了近2000套，但是月成交套数仍然是近一年上海二手房市场的第二高，仅次于今年3月份（20221套），日均成交量也是突破了600套。

从日成交量来看，4月分别在13日和27日突破了900套，市场仍然保持一定热度。

价格方面，据诸葛找房统计，4月上海二手住宅市场均价为73998元/平方米，环比上涨0.45%，环比涨幅较上月扩大0.06个百分点。至此，上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨14个月。

相比成交量，4月份上海二手房挂牌量继续高位盘整。有数据显示，2024年4月1日链家网挂牌房源106972套，而到了4月30日的挂牌房源依旧还有108055套。

Part.3

新房：全市成交缩量 高价房保持稳定

小阳春楼市成交冲高后，4月成交出现回落。据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积49.6万平方米，环比减少34.7%。基于高价房表现稳定，4月均价小幅回落，为86731元/平方米，环比下跌2.3%。

从交易节奏来看，月初受到清明假期以及月初低开的惯例，成交相当低，下半月在高供应的推动下成交开始恢复正常节奏，最后一周在翘尾效应下成交终于冲上20万平方米的高度。

从空间分布来看，大浦东继续领跑全市，成交面积13.0万平方米，环比减少8.5%。市区范围内，黄浦区基于积极推高价房因素，成交放量，为7.6万平方米，排名全市第二。远郊区域中，嘉定发挥相对正常，为5.4万平方米。松江、青浦分别为3.8万平方米和3.0万平方米，表现不太积极。正是中低端产品表现乏力无法保证成交维系在相对高位。

从成交前十榜单来看，10万+楼盘继续保持活跃，有4个项目上榜，且排名前二的都是此类项目。从价格来看，上榜的高价房均价都在16万元/平方米以上。

成交排名第一的项目是融创外滩壹号院，成交201套，5.9万平方米，网签均价16.8万元/平方米。排名第二的楼盘是滨江凯旋门，成交191套，3.6万平方米，网签均价17.2万元/平方米。

数据来源:上海中原地产整理

供应方面，4月，25个住宅项目入市，共5650套房源，推售面积71.45万平方米。入市产品继续以中端改善产品为主，结构上变化不大。

开盘去化上，购房者观望情绪浓厚，整体热度呈下行趋势，仅3盘开盘售罄，触发积分的楼盘更是凤毛麟角，当月，仅滨江凯旋门1个项目触发积分，该项目入围分为113.04分，共1043组意向认购。

与此同时，冷热不均的势头依旧在加剧。4月，有15个项目认购率低于50%，其中6个项目因认购人数少而取消摇号，还有1个项目在认购期间零客户认购，比如位于奉贤新城板块的奉发右岸晶邸。

该项目为二批次过会新盘，此次加推，推出83套99平方米高层房源，然而其官微显示，项目在认购期间无客户参与认购。根据公开资料，奉发右岸晶邸于2023年12月29日首开，截止到目前，353套房源仅售出77套，网签去化约21.8%。

整体来看上海“银四”楼市成色不足，尤其新房市场，不论是环比3月份，还是同比去年4月份，成交量均出现大幅下跌情况。

而二手房市场在“以价换量”的前提下，维持着一定的活跃度。

另外，节前中央政治局会议定调楼市，房地产供需两端政策有望持续优化，结合近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，上海或将再出台利好政策，成交复苏待进一步改善。