房价开始回暖了吗？

01

现在小县城的房价马上就要触底了，这个判断既是基于我这半年的看房经历，也是基于我小时候父母买房卖房的亲身经历。

先说这半年，我最开始的买房策略是买大平层或者叠墅，其实在那个时候，我就已经深切感受到房价下跌之厉害，只是没有预料到在之后的短短几个月时间内，仍然还有如此大的下跌幅度。

就拿我们之前看到的188平大平层来看，仁恒的品牌，房屋质量响亮有保证，全屋新风系统+中央空调+地暖，精装修交付，物业专业尽责，一进去就感受到了完全区别于其他小区的整洁有秩序，绿化也很好，就在我们去年年底看房的时候，这个户型的大平层单价还在1.5万/平左右，虽然不是房价最高，但这在我们这个小县城绝对算得上高房价了。

如此优质的户型，就算是我们双方的父母都住进来，也很舒适和绰绰有余。但是一套房子拿下要近300万人民币，在这个行情下可以买到南京核心河西、鼓楼地段的小户型了，一经计算，原本心动不已的我们不得已按捺住了内心的冲动。

于是我们婉拒了热情的房地产销售，转身看别的低价一些的房源。只是在那之后，几乎每个星期，我都会收到来自仁恒销售的亲切“问候”，后面还会附上这个188户型的最新报价。我眼睁睁看着它从傲人的280万，降到260万，再到250万，直到现如今的248万，还可以谈。

持续久了，我一般都不回复，最有趣的是，销售还经常会跟进问道：“怎么啦？您是有什么顾虑吗？可以说出来我帮您解决～”

我内心想，我不是有什么顾虑，我只是没那个实力，如果可以，你可以帮我出点钱就行。

02

开个玩笑，240多万的房子，首付二成算下来要50万左右，以现在比较低的贷款利率，咬咬牙还是可以拿下。

但是问题是——

-现在这个时间点买房，值得吗？

-目前的房价，真的到底了吗？

-4个月不到可以降价40万，谁可以保证我买之后的4个月，会不会继续降？

-背上了上百万的债务，以现在的经济环境，和紧张的工作状态，我有可能一直获得稳定的现金流，一直有这个偿付能力吗？

我相信这几个问题，也是现阶段所有买房观望者的问题。但是其中的每一个问题，都不能给出肯定的答复。

更不用说我们看上的另几套工抵房了。

据我这段时间的了解，工抵房的本质是开发商没钱给工程方，只好拿未出售的房子抵债，工程方不想要也不行，反正“要钱没有，要房子可以有”，不得不要。工程方自己拿了房子，要么自己拿了用（很少），要么就是自己拿出去卖。

又因为工程房急要钱，所以尽量降低了房价，同时设置了比较高额的首付比例，希望尽快拿了钱走人。这就造成了市面上工抵房价格低但是首付高的现象。

有些人说最好不要买工抵房，这句话对其实也不对，因为具体可不可以买，还要看工抵房自身的质量，以及牵涉到的经济纠纷和手续复不复杂。一般情况，如果房子本身没问题，并且房款的收款方可以设置成开发商的账户，基本上对买房者的保障还是够的，性价比也比较高，只不过流程中要处处留心罢了。

刚才给大家介绍了相关的概念，我们当时看的工抵房是个叠墅，单价低到了6000多/平，但是要求高达70%的首付，相当于要付70多万元，占用资金太多了，不考虑。

4个月过去了，那个小区的工抵房没有卖出去几套，首付也变成了可以正常首付，看来是被真实的楼市市场教育了。你要是问我现在要不要入手，我还是no，一方面是需求变了，不想要多层的叠墅，不方便；另一方面是楼市太可怕了，不敢入手。

03

那么，为什么我还要在这个时间点买房？以及为什么我觉得房价可能到底了呢？

和大家分享一下我的观点，很主观，很可能不对，大家听一听就好。

一方面是因为我们急需买房，来申报房补；另一方面是我回忆了当年我父母的买房经历。我生长在湖北省的一个三线小城，房价在小城市里面不算高但也不低。我记得大概是在2007年，我们家买的第一套房子是137平米的小平层，听爸妈讲，房子是开放商大甩卖的尾盘，买房的总价是13万，也就是每平方只花了不到1000元，现在看来低到令人震惊。

但是，等到2017年前后我们卖房的时候，我们卖了60多万，也就是说在这十年间，我们的房屋价值翻了惊人的6倍！全国估计都一样，前段时间旅游遇到的南京土著大妈，骄傲地跟我们讲述了她的买房经历——十几年前4000多/平买的河西房子，现在4万多/平，同样涨了10倍。

这两段经历，让我看到了过去十年楼市的疯狂，快速收割财富的开发商，和靠房产升值获取丰厚资产的大城市土著人。

但是现如今，所有的一切都坠落了下来，所有的人都沉默了。

现在我们这边的二手房房价，算了算，还差一点就到了卖房时我家四线城市17年的房价了。而我买的这套房子，比我们看的其他房每平都低了几百～上千元，事实上已经极度接近了。

卖我们房子的中介神秘地告诉我们：“他家的房子，应该已经差不多到底了（其他家不一定）。而且他这个房子位置好，再跌也不太可能了。”

所以最后，我们决定拿下。

04

要是问我，你觉得这个房子的价格真的到底了吗？以后不会再跌了吗？楼市会回暖吗？

根据我浅薄的专业知识和县城看房经验，我只能说上涨的概率不大了，但是下跌的幅度肯定正在收窄。

房价的定位也将更符合市场供需平衡和造价成本的本质。比如商品房楼面价4600元/平，建安成本2000元/平，加上融资成本、营销成本等，房价大概在7000元/平才可能达到盈亏平衡。在这个情景下，7000+的房价应该是比较正常的，除非存在开发商亏本促销的非正常情况。

对于二手房来说，最开始的成本已经不重要了，因为当初的建造成本已经模糊，而且可能已经转手了好几次了，房东还可能因为各种原因急售，房价多低一方面取决于房东的急切程度，而另一方面就取决于地段location。

大城市核心地段的房价多少有兜底，以后会越来越紧俏，但是小城市的核心区，相对于当地其他片区来讲，房价也会更高、更稳定。

所以作为买房者，要么努力赚钱买大城市核心区房，要么好好筛选性价比高、地段好的城市核心区；

同时注意房价本身不能偏离造价成本太高，应该就能做出比较不错的选择。

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但是我们只能做出最符合当下情况的选择，而不可能超越时代和自身，去作出未来的选择。

除了可以规划的升学和微观上的职业发展，人生不过是走一步看一步罢了，虽然这个时代的动荡可能让我们连前两者都规划不了。

稳住现金流，增加自我投资，适度享受生活，拓宽收入渠道，也许是现如今比较适合我们的生存法则。

猥琐发育，千万别浪。