成都新房，到底好不好卖？

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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

段老师，成都新房到底好不好卖？五一看房，家家户户都说得油爆爆的，但是不知道是真的好卖还是假的宣传，有没有数据支撑各区或者哪些板块是比较好卖的？

房段子解答

先说答案，整体不好卖，但是个别核心区域优质产品还是好卖的。

成都新房，居安思危。

自然资源部叫停了新房去化周期36个月以上城市的土拍，虽然成都数据没有触达红线，但也基本上要14-18个月的周期了。

去年同期成都大概只有12个月的去化周期。

而对比库存量，去年大概是1800万㎡，今年只有1600万㎡，库存量降低（取证少），但去化周期反而拉长，说明新房是真的不好卖。

①整体市场行情持续急转直下，②二手房置换链条遇阻，③新房两极分化白热化，④产品地段房源的瑕疵等，是“不好卖”的主要原因。

具体到各区而言，库存量最高的是天新、龙泉以及被遗忘的青白江。

据克尔瑞四川统计的数据——

天府新区：去化周期28个月（近3月月均去化速度，下同）——天新虽然近期土拍很少，但是早先卖地频繁而且量大，除了天C各个超级大盘常年供货，还有生态带、万安、兴隆湖持续输出。
高新南区：去化周期27个月——主要是新川各大楼盘，零零散散的库存叠加也不少，价格和行情在僵持。
金牛区：去化周期23个月——主要是国宾和北部新城，缺乏优质地块和产品。
成华区：去化周期14个月——新房主力是金色中环轴线，加上北湖、龙潭寺，整体去化正常。
锦江区：去化周期13个月——新房集中在锦江大道，从林家坝到三圣乡驸马一带，最近土拍和政策加持下，去化有加速。
武侯区：去化周期8个月——武侯虽然面积大，但其实没几个盘，最偏也不过悦湖，主要是机投3个盘+太平园4个月盘在顺销。
青羊区：去化周期5个月——青羊新房太少了，当前就只有建发书香、青羊润府以及金沙公馆撑着，其余马厂坝、文家场、外金沙也有拖后腿，但只有5个月着实让人吃惊。

相对而言，锦江、武侯和青羊新房市场是比较健康的，加大土拍有理有据。

克尔瑞还总结了四类库存板块的健康度，我加以整合下。

1、所见所得配套完善——大源、三圣乡、外光华、武侯新城（南）。

2、潜力板块未来可期——新川、天东天西、林家坝。

3、供应量少主城老牌——红牌楼、崔家店。

4、存量周期双高恼火——天府前湾、科学城、国宾、光华新城、东安湖等。

五一长假结束，新房抢收抢跑可能暂告一段落，但又在持续酝酿新的购买需求，5月整体的数据，是真正考验新政和成都楼市健康度的关键一战。

会员提问

你好，我家情况如下，夫妻双方都40多岁了，男方是德阳国企，女方在龙潭寺，年入50左右，孩子在金牛读初二，家庭主要房产都在西门，蜀汉路一套，沙河堡也有一套出租了，基本抵月供，贷款也只有10多万了。男方父母女方父母都有自住的金牛郫都房子，没有养老压力。

现在来看蜀汉路自住的房子老了，想换个150平的电梯套四，想考虑国宾如何？牺牲通勤，主要考虑孩子读书通勤和老人，预算550万内，可以先买后卖，你看可行不？

房段子解答

是是

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综合来看，你们人到中年，收入大概是50万（公积金还有大概5.2k/月），这个状态还是非常高非常不错的了，挺高的了。然后女儿成绩不错，在金牛读书，很有可能也是在西门这边读高中。但考虑到孩子以及父母在西门多一些，所以你也更倾向于通勤长一点，然后继续买西门这边，思路逻辑是没问题的。

现在预算大概是550万内含精装，想买160平以上的大套四，从资格上来说，你们是有的，新政是可以买第三套（你们父母名下的不算在内），但是第三套需要全款哦，除非你们是二孩家庭，才能买第三套当做二贷贷款。所以你们还需要考虑一个问题，那就是要不及早把蜀汉路卖掉？一方面是处理劣质资产（单价很低，未来没希望了），二是汇总资金预算，降低杠杆压力。

在这个基础上，再预算550内，上车改善大套四，就顺理成章了。

前面我们说过，国宾的话，当前我认为还很难撑得起动辄500万的产品，板块当前的格局大概是两三百万的段位，你们以一腔热血买入一个板块价值不匹配的板块，当做鸡头，未来还想保持较高的战斗力，那是非常痛苦而且漫长的，豪宅会被周边的定位所拖累。国宾虽好，但不能只看到自住上学需求，也不能单纯只看单价的所谓低廉，性价比，而应该从更高的维度，从未来价值预判的角度，买好这一次人生最重要的资产。说直白一点，同样两套房同样改善自住，A房源长期不涨价，反而贬值，住着也会非常窝心难受。

所以，我思考再三，还是建议你看金牛三环内核心区的茶店子花照壁区域（不急于下手，一定是要看好了确实是有好产品再下手），以及青羊三环内外，尤其是蔡桥板块。

直接说推荐的产品，此前我也有粉丝自己在高新西开公司，想买靠近主城交通便利的，首选国宾，预算500个，但思来想去，国宾板块目前的新房，基本难当此大任。

我建议不妨往茶花方向走一走，二手改善，顺销大盘，待售新房，都有好些答案。

比如低调的***，周边二手和顺销的有锦麟天玺、时代天境、首开龙湖紫宸（一组团，有170平的套四次新房，总价在你预算范围内，这周边的地铁商业和界面是非常好的）、融侨望云等豪宅群；新房有茶店子国投47亩、待拍的营门口茶花112亩。

不一定要买，但至少可以期待下。二手房的话可以看看保利堂悦（160平以上的大套四，茶店子核心区，品质好，单价3万甚至不到）。

说道二手房，也可以看看内金沙这边的金地金沙府邸（150+大套四，次新，溢价不高），贝森的有保利贝森公馆（房源少，但是非常核心地段），蔡桥可以看绿地新里城三期（150+，单价3万左右，绿地大盘，洋房小高层）。

然后继续看青羊的话，我觉得主要有三个盘，一个是内金沙的金雁锦绣金沙，学区房，准现房，地段好，总价可控，但是临三环，捂盘，参考https://weibo.com/1551561845/N2ums9qrS 因为捂盘，所以不刻意等待。

紧挨着三环的还有个中建壹品金沙公馆，今年土拍的，限价比较高，也是学区房，产品看这里https://weibo.com/1551561845/NgOuTC7C1

然后有一个很稳的买法，我是比较推荐的，就是蔡桥的新房，建发107亩（清水3.2万），大盘，改善盘，新房，目前产品明细还没出来，估计要等明年，我估计产品和价格可以参考青羊樾府（中铁建开发的），这种它的纯改善房，花个500+买大套四大平层，就比较符合你的身份和需求了。

总而言之，上述两三个板块，不论是新房还是二手房，都撑得起你的预算资格，不至于错位，建议当前好好思考下蜀汉路老房子的出售问题，及早快刀斩乱麻，把资格预算腾出来，后续好早点入场，落袋为安。

会员提问

你好，我和父母在曹家巷有一条亲戚的小套二自住，我们有个稍小户型的出租，租金给亲戚，只为换一个大点的房子，感觉周边也不会继续拆迁了？

22年中旬买了华润天府幸福里120平的房子，实付280万，估计24年9月交房。然后我家还在郫都有个120多平小产权房，多年来都没下证，估计只有四五十万的价值，以前有邻居公证卖出去过。

现在我的问题是房贷压力大，每个月9k，一些非常规手段出手代价太大就没继续考虑。现在我想的是卖掉曹家巷，提前还贷减轻压力（比如降低3k房贷）。然后继续卖小产权房，再存一点去主城区买个老小区给父母住。

未来可能公司搬到中央商务区去，但也不一定，我个人喜欢留在5城区有烟火气，所以纠结到底是明年交房就出租，还是自己装修后自住？不知道未来幸福里的价值走向如何。

房段子解答

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综合你的情况来说，虽然你说了一大堆，但其实并不复杂哈。当前要解决的是通盘考虑三套房子的做法，优化。

1、曹家巷的房子，错过了恒大那一次拆迁，我感觉的确是没太大希望了，现在旧城改造更看不到拆迁希望，只能说你父母是否非常喜欢自住周围，如果非常喜欢的话，你要把父母的养老自住安排上，这一套房子可能就继续持有下去，但并不能解决你们的痛点，要解决的话，一定是要有取舍的。

大胆一点的话，我建议及早出售卖掉，优势是缓解月供压力，处理不良资产，而且你父母以后爬上爬下步梯房不方便。劣势是需要搬家，父母需要重新找地方自住。

整体来说，我觉得是针对你家庭最好的办法了，父母在哪都可以住的，没必要说一定就要锁定在曹家巷或者所谓的主城区。

2、你林湾家园这个是小产权房，你也说了很难出售，因为没有产权证，所以一味刻意等待交易，而且总价也不及曹家巷房子，给你的释压不够大。这一套总价四五十万也够呛，但我们反过来想，假设短期不能卖，就纯粹拿来当做养老自住又有何不可？犀浦周围生活气息还是很浓厚的，物价也低，还是电梯房，你同样四五十万，再去哪里买回来这样面积的主城区住宅？

所以我建议这一套随缘出售，最近主要还是拿来当做父母养老自住，长期持有（短期想出售也没办法，只能长持了）。

3、幸福里在生态带，整个板块格局一下就提升了很多了，你们买入+装修的话，我觉得大概成本是2.5万，不亏不赚，基本和当前这个板块的房价格局类似，但是保值流通和自住改善的层级是远远大于前两套的，所以我觉得还是可以继续持有下去，现在也没法骚操作出手离场，那么可以作为未来交房装修（装修的话，我建议基装弄好点，但是软装偏一点，这样后续装修溢价更加可观）后的自住改善房，兼顾到南门的工作通勤，等后面一方面确实还是喜欢回到主城区，另一方面这边配套更完善，价值更突显的时候，也能正常交易上市后，再重新谋划变现置换平移到五城区。

这样一来，短期卖掉曹家巷，回笼资金降低你月供，最终维持在6k左右，后续筹措资金装修自住幸福里，另外父母去犀浦自住养老。最终达成这样的初步格局。

而后多年后，再重新谋划这两套房的变现置换，到时候合二为一，平移进入五城区或者高新，是没啥问题的，但短期来看，能动的就只能是曹家巷，属于初步优化状态，为后面的再次升级做基础准备。