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地产股票基金大涨,意味着史诗级地产大招将力挽狂澜吗?

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内容提要:

周五房地产股票强势大涨,带动房地产主题ETF溢价、放量,地产主题基金同样领跑行业。央行连放“史诗级”大招的背后,是国家统计局公布的房地产各项触目惊心的数据。如果房地产行业恢复到2023年的水平,将出现什么情况?古人云,当局者迷,旁观者清。

一、周五房地产股票强势大涨,带动房地产主题ETF溢价、放量,地产主题基金同样领跑行业。



5月17日,周五午后,受房地产4条重磅政策刺激,地产板块午后持续暴涨,地产股全线爆发,房地产指数涨幅超过7%,周涨幅遥遥领先于大盘,达到12.65%。在个股方面,万科A、金地集团等超过20余股居然涨停;59只地产股涨幅超过6%。

内地地产股大涨,也带动了美股中资房地产大涨,房多多开盘后涨幅扩大至323.77%,触发熔断。后来恢复交易后不久再度停牌。截至收盘,房多多大涨超300%。

房地产股在尾盘迅速拉升,也刺激房地产主题ETF溢价、放量大涨。房地产主题ETF 在整个ETF表现中独占鳌头。其中,银华房地产ETF接近涨停,涨幅达到9.49%,溢价达到1.71%,华宝地产ETF涨幅超过9%,成交额达到2.15亿,成交量创下历史新高。规模最大的南方房地产ETF涨幅为8.53%,成交额突破10亿。此外,华夏房地产ETF涨幅也达到7.65%。

在周五晚间更新基金净值后,地产主题基金同样领跑行业。其中招商沪深300地产、华宝中证800地产ETF、银华中证内地地产主题ETF涨幅超过8%。事实上,从回报率上来讲,地产板块的启动已经持续一个月,多只房地产主题基金近一个月涨幅接近三成。

已经有基金经理和股票分析师将这一波房地产炒作预期,放大到整个地产行业的牛市空间和地产相关行业的投资机会。他们认为,随着供需两端政策延续宽松基调,融资支持下供给侧出清基本结束,需求端政策刺激或引导基本面企稳修复,行业存在短期供需关系再平衡机会,同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。

他们还认为,在关注地产行业相关投资机会的同时,还应关注相关的投资机会,比如家电和消费建材。

二、央行连放“史诗级”大招的背后,是国家统计局公布的房地产各项触目惊心的数据。



周五一天之内,央行连放“史诗级”大招,取消住房贷款利率政策下限,下调公积金贷款利率、史上最低首套房比例下限、央行将设立3000亿保障性住房再贷款。这四个大招,被大多数投资者、基金公司解读为,超预期政策之下,致力于打好住房攻坚战。房地产的政策思路由供给侧转向需求侧,并且聚焦去库存。房地产有望止跌回升,重现辉煌。

只有三郎等少数人认为,即使是央行的四大招,依然不是解决需求侧,只是站在供给侧,误读需求侧的能力,希望继续拔苗助长需求侧来利好供给侧。不切实解决国民收入结构向居民收入倾斜问题,不解决住户部门高债务率和超高债务负担问题,任何政策都无法真正推动地产需求改善,推动房地产企稳回升。

不过很多人并不赞同三郎这样的观点。他们认为,政策效果如何,投资市场地产类资产大涨,市场给出了答案。背后逻辑在于央行是表明了态度,政策及力度后续都可以调整。市场对地产的预期没那么悲观之后,对整个风险偏好提升有好处。

三郎想提醒持有这些观点的人,房地产盛极30年而衰不过3年。如果30年积累下来的矛盾,央行不涉及收入分配结构、债务风险容忍度和经济结构深层矛盾的4大招就给医好了,那一定是传世的经济政策经典,中国人民银行行长潘功胜,一定是继美联储前主席本·伯南克(Ben Bernanke)之后,下一个诺贝尔经济奖得主。

实际上,也在周五,国家统计局发布了一系列房地产投资、商品房销量和价格大幅下降的数据。



今年1-4月份,全国房地产开发投资30928亿元,同比下降9.8%;其中,住宅投资23392亿元,下降10.5%。

房屋新开工面积23510万平方米,下降24.6%。其中,住宅新开工面积17006万平方米,下降25.6%。

房屋竣工面积18860万平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面积13746万平方米,下降21.0%。

新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。

房企本年到位资金34036亿元,同比下降24.9%。其中定金和预收款10002亿元,同比下降37.2%;个人按揭贷款4953亿元,同比下降39.7%。

仅商品房待售面积因为在建完工和销售减少,增加到74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。

全国的房地产投资从2022年4月转为负增长以来,迄今一直没有转为正增长。而今年前4个月的跌幅,已经超过了去年全年。



从销售指标看,2019年,全国商品房销售面积17.16亿平方米,商品房销售额15.97万亿元。2020年、2021年疫情期间,销售面积和销售额都在17亿平米和17万亿元之上。

2022年,新建商品房销售面积和销售额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元。

2023年,中国新建商品房销售面积和销售额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元。

如果持续这种趋势,今年中国新建商品房销售面积和销售额有可能跌破9亿平方米及9万亿元,分别为8.95万平米和8.4万亿元。与疫情之前对比,大概下降一半左右。

三、如果房地产行业恢复到2023年的水平,将出现什么情况?



按照1-4月份的情况,今年居民大约需要支付购房首付1.68万亿元,新增银行贷款6.72万亿元。

如果2024年的商品房销售要实现与2023年持平,今年后8个月要多卖2.22亿平米的房子,居民多掏3.26万亿的银子。15%的首付,多掏4890亿的现款,多增加2.771万亿的贷款。

合计起来,居民需要支付2.169万亿首付,新增加9.491万亿贷款。

2023年,我国居民债务收入比已经达到143.4%。比美国的110%要高出33个百分点。居民贷款利息收入比约为6.9%,比美国家庭贷款利息收入比4.2%高出6成。

在居民收入增长幅度不变的情况下,这将造成至少以下三个后果:

第一,今年的居民消费至少会减少4890亿元,直接影响社会商品零售额减少超过1%。4月份社会商品零售额增速已经掉到2.3%了。

第二,住户部门的债务将从2023年的79.26万亿增加到88.751万亿,增长12%。居民债务收入率将从143.4%增加到154.2%,居民贷款利息收入比将超过7%。居民部门的债务风险将急剧恶化,断供的比例将大幅增加,法拍房的数量将大幅度增长。

第三,由于贷款余额的增加速度是收入的2倍左右,而贷款余额又是收入的154.2%,新增加的月还本付息金额,将影响今后每年的零售额增幅,减少2个百分点。

实际上,影响远大于此。因为有人计算了,首付降低了,月供反而更高了!

有位网友说,如果是在上海,一套1000万的房子,以前首付30%,贷款30年,需要首付300万,贷款700万,每月还款3.2万左右,30年本息合计需要偿还1100多万。

现在首付降到15%,需要付150万,贷款850万,每月还款4.1万,30年本息合计1400多万。

事实上降低了首付,因为增加的贷款部分要多付30年利息,购房者合计的购房支出,反而要增加300万,约27%。按30年平均,每年增加10万元支出,这家人势必每年要减少10万元消费。

我们的消费起不来,一方面的收入在GDP中的占比,比世界平均水平要低20个百分点左右。另一方面就是我们的居民债务负担,要比世界平均水平高出一半以上。

在选消费还是房地产问题上,你如果把砝码放在房地产一边,消费就会受到极大的损害。消费受损最后的结果,就是供给过剩,投资过剩。

所以,首套15%二套25%的首付比例,这力度是空前的,但对消费和经济结构的负面影响,也将是空前的。

四、古人云,当局者迷,旁观者清。



政策制定者的良苦用心在于:我给你降首付,给你降贷款利率,你就能赶快去买房了。

但他忽略了最不应该忽略的一个基本事实:尽管经历过去这几年的大环境,买得起房的人依然买得起房,他们有了N套房,这个政策无法有效促进这群人的购买;而买不起房的人按照他们的收入,如果房价不继续下降个3成、5成,0首付他们也依然买不起房,因为他们知道首付负担没了,月供他们也供不起。毕竟借钱是要还的,欠债是跑不掉的。

实际上房地产最核心的问题,一是增加中低收入阶层的收入,二是降房价、降地价!除了这两条,没有捷径。

所以,在周五四大地产政策落地的同时,大摩将对我国房地产板块的看法,却从“有吸引力”下调至“与大市一致”。

站在棋局之外的大摩称,尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下,中资地产股4月中旬以来已大涨约50%,但基本面仍然疲弱,且下半年的不确定性较高。并将龙湖集团和保利发展的评级由“增持”调低至“与大市同步”。

【作者:徐三郎】

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