实测！海口这个不足万㎡的小盘，吹风价敢到3w！

市场环境剧变、楼市下行的大背景之下，高端改善和豪宅，却是异军突起，销售火爆！

五月份，仁恒长天雲汀开盘爆卖20亿；佳元江畔锦御485平，总价近5000万顶豪，被神秘买家出手拿下！让大家见识了海口高端客群的购买力！

上周五，定位一线江景豪宅的滨江路中瓴·玺悦薹项目迎来开放，一时间购房客户、分销等悉数到场，热闹非凡。

项目开放日现场

不少未能去到现场的粉丝私信小易，让小易出一篇产品测评。

这不，小易抽空去踩了个盘，接下来就跟大伙聊聊这个项目。

老规矩，先说结论：项目占据了滨江路不可复制的一线江景，户型面积够大，但在社区、服务、装修品质等方面，还是欠缺“豪宅”基因，称之为改善大户型，似乎更贴切！

01 区位：滨江新城，一线江景

海口市面上在售豪宅大平层产品，一只手足以算得过来，江东的万华麓岛、滨江路的佳元·江畔锦御/濠庭，基本也就这些。而全新项目中瓴·玺悦薹，一上来就把目标锚定在了大平层的定位之上！

项目实景

位置上，中瓴·玺悦薹紧邻滨江路，坐拥南渡江一线江景，与海口首座四代宅--佳元江畔锦御只有一路之隔，所以在区位方面，两个项目几乎是相同的。

滨江新城板块，是近几年海口城市开发的热点区域，聚集了佳元江畔濠庭/锦御、中铁江语天著、建宇城市花园等多个住宅项目，新房楼盘星罗棋布。这一区域背靠国兴商圈，周边建成小区底商已经运营成熟，完全可以满足日常生活采买需要，有较新的城市界面。

椰博小学实景

书包方面，中瓴·玺悦薹项目斜对面就是琼海山区最好的公立小学之一--椰博小学，距离琼山侨中，也仅有10分钟左右车程，教育资源在线。

02 产品：户型够大够纯粹，但与豪宅，差距不小

在说产品之前，小易先简单介绍一下项目的整体概况：项目占地约13.7亩，规划2栋高层住宅和一栋商业办公，容积率3.5，绿化率30%。其中 1号楼为商业；2、3号楼为住宅，共117套。面积段涵盖了约136-510平米的纯改善产品，7种户型，其中510平大平层为一层一户，仅有5套。

项目沙盘

在1号楼与2号楼之间，将打造约1万㎡的商业街，由开发商自持并招商运营。

以136平米作为入门户型，已经说明了产品的纯粹性。

篇幅有限，我们着重看看136㎡入门户型和264㎡的主力户型。

136㎡户型图

136㎡户型所在的3号楼，采用2梯4户常规布局。

踏进入户门，首先是长约4.2米的超长L型玄关，继续向前，划分出了右边的客餐厅公区，左边则是一字联排的公卫及三间卧室。

入户玄关

LDKB一体化的传统长厅，面宽同样是4.2米尺度,只能算是中规中矩；好在客餐厅采用了L型景观阳台和双窗采光，增加了户型的通透感。

样板间客餐厅实景

意外的是，厨房没有采用主流的推拉门，而 是向外开的双扇玻璃门，在便利性和安全型上打了一些折扣。

厨房实景

另一边，主卧套间的空间感不错，面宽几乎与客厅相同，面积超过了20㎡。

主卧实景

从总体的户型设计来看，平行布局的卧室及卫生间所节省下来的过道空间，用在了进门玄关上，这诚然增加了入户的仪式感，但牺牲了私密性，公区和住区，会造成一定的空间干扰。

再来看主力的264户型，分布于楼王的2号楼，三梯两户格局，豪宅的梯户比！

264㎡户型图

这一户型无疑就有了大平层的感觉，第一感觉就是“大”！采用了横厅+长厅的LDK布局，横厅尺度达到了7.5米；

客厅实景

客餐一体的长厅达到了近15米，层高也做到了3.55米，空间感奢侈；进入阳台，则是宽阔的巨幕江景，视野震撼；客厅设置了一个多用途的X空间，可用作茶室、书房、瑜伽健身等，旁边是一间3.3米的次卧，可用作老人房；

江景视野

客餐厅的另一边，是双套房的主次卧，面宽分别达到了约4.8米和4.35米,十分宽绰。

到了260平米这个面积段，空间上已经有了“挥霍”的资本，主卫双台面盆、分隔的淋浴区以及浴缸等配置，一个不少，有了些星级酒店的赶脚。

主卫实景

但相较于海南的不少豪宅产品，还是有不少差距

1、配置方面：厨房三件套、厨房、卫生间柜体等，以欧派品牌为主，箭牌智能马桶。而相较于其他豪宅产品配备的博世厨具、杜拉维特、汉斯格雅卫浴，在品牌上差了几个等级！

2#楼交标

2、细节方面：对于豪宅客群追求的极致细节，还有欠缺。比如卫生间的化妆镜、美妆冰箱、乃至卫生间镜柜灯带等细节，没有出现

镜面柜并未配备灯带、美妆冰箱等

3、对于豪宅来说，中西双厨+岛台几乎已经成为标配，因其具有良好的情感互动性和社交功能，广受追捧，而在中瓴·玺悦薹的264㎡户型中，并未见到。

除了以上这些，在园区、配套和物业等方面，也与豪宅有不小的差距！

首先，受制于狭小的地块，留给园林、景观以及公区配套的打造空间小，项目整个地块的规模，甚至不及一些豪宅项目的园林展示区，但作为定位“豪宅”的项目，如此小的地块和园林，现在也还是一片工地，没有完整的景观呈现！这种营销思路，似乎还停留在几年前楼市火爆的时候！

园林几乎还是一片工地

尽管开发商也在地块规划上动了脑筋，比如利用架空层打造行政酒廊式会所、雪茄吧、瑜伽室；以及利用空中花园打造无边际泳池，但豪宅配套的尺度、配套、景观所带来的舒适和松弛感，依旧欠缺。

且看到最终的实景之前，或仍有变数！

物业服务，也是衡量豪宅价值的一个重要尺度。

后期将为项目提供服务的物业，不是业内知名的保利、万科、绿城等品牌物业，而是由开发商自身成立的物业公司，这家注册资本为100万元的物业公司，成立时间，还不到半年。更具体的物业服务相关信息，还未确定！

图源：爱企查

另外一点，项目的规模本就较小，两栋住宅+一栋商业的产品组合，会在一定程度对住户的生活体验造成影响。产品本身定位的高端客群，家庭平均2辆车几乎是最低标准，一栋商业，再加上商业街运营之后，车位不足，已经可以预见。

03 预计价格敢到3w！

产品方面说到这里，最后我们聊聊大家最关心的价格。

目前，中瓴·玺悦薹项目还未取证入市，但对外的预计价格为：3号楼约2.5w/㎡，楼王的2号楼，3w/㎡！

听到这个价格，小易心里咯噔一下！

按照3w的价格计算，一套264㎡的大平层，总价要飙到近800万！

如果能够按照这个价格备案并销售，那在海口备案价格排行榜之上，中瓴·玺悦薹将取代榜一大哥万华的位置！

而目前海口住宅备案价的TOP10项目，要么拥有非常出众的产品力，且多数项目有明显的地段优势！反观中瓴·玺悦薹，除了景观绝佳，地段上也只是市区的远郊。论位置，比不上海口湾片区的盛世外滩、长天路的仁恒；论产品力，江东万华、佳元、罗牛山璞域的产品呈现无疑更好；书包方面，也不比紫园片区的庆豪天悦；

再比如，同样将在不久面市的地处国兴C位高端住宅项目豪庭铭苑，吹风价也只是2.6w！

中瓴·玺悦薹，唯独价格方面，有一骑绝尘的势头，能拿出手的，似乎只剩一线江景了！

当然，小易也查询了项目宗地情况，项目所在地块出让时间是海口土地供应最少，价格最高的2020年，也是坡博等板块地王诞生的时间，项目当时拿地的楼面价约合9240元/㎡，这或许也是高定价的一项原因！

是真值这个价？还是开发商的自嗨？最终需要市场和客户做出回答！

就目前的价值呈现度来说，除了尺度空间感足够“大”，在产品本身、配套、园林、后期物业服务等方面，都不同程度缺乏豪宅的基因。

将这个项目称之“豪宅”，的确牵强！叫做改善大户型产品，更贴切一些！

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