上海住房“以旧换新”活动释放哪些信号？住房以旧换新瞄准了谁？

一线城市上海也开启了住房“以旧换新”活动，这是继南京、深圳、郑州之后又一出台住房“以旧换新”实施细则的城市。最新数据显示，目前全国已有30多个城市支持住房“以旧换新”。上海作为国内GDP排头兵，作为国内经济中心也加入其中具有代表性意义，后续会有越来越多的城市加入其中，那么住房以旧换新活动又瞄准了谁？给我们带来哪些启示呢？

上海本次住房“以旧换新”活动参加的房地产开发企业有20余家、房地产经纪机构10余家、房地产项目30多个，项目分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。先是有意愿参加“以旧换新”活动的购房者与房地产开发公司达成新房购买意向，然后将自己的“旧房”挂牌到房地产经纪公司出售，旧房售出后按合同约定完成新房交易。这个流程大概是以后全国其他城市住房以旧换新的标准模式了。

先说优点有三：一是房地产经纪公司会优先面向全市推广出售参与以旧换新的挂牌二手房，这些二手房的成交效率会大幅提升；二是房地产开发公司给予参与以旧换新活动的购房者较大的优惠力度；三是目标客户群体精准定位，成单率较高。

隐忧方面也有三点：一是面向的客户群体是本市已有住房客户，外来增量客户并不能参与其中；二是如果人口增量不足，该挂牌二手房交易效率会降低，另外空闲出来的二手房仍然面临去化压力；三是参与住房以旧换新的新房销售价格如果优惠力度过大，势必冲击二手房市场，会再次让潜在购房群体产生观望情绪。

房子以旧换新就是促进旧房流动，加大新房认购力度，瞄准的是那些有改善需求的群体。看似很简单但也并非那么容易，关键点在于新房和旧房之间的差价。

要是新房真的很便宜，优惠力度也确实大，比如原价100万的房子80万卖给改善群体，有搞头而且大家也愿意参与进来去搞一搞。而如果是原价100万的房子120万卖给改善群体，这是不是又是一个坑啊？另外，现在从已推出住房以旧换新的城市看，新房的位置大多都离市中心更远，离学区、医院、工作所在地都不近，配套都是在完善之中或不怎么完善，估计不会受改善群体的欢迎。

反而是那些二手房中的学区房或者是精品二手房更容易受到市场的欢迎。回过头我们再想想，每次出台相关措施时都会有一个群体是主力忽悠群体，就像2010年前后，2018年前后，新房价格爆起之前总是有一些群体在讲什么，先买房成家再立业的说法一样，让一群群购房者站在了高高的山岗上。

不管怎么说，住房“以旧换新”是目前刺激存量购房需求，新房去库存，缓解房地产开发商现金流的重要手段之一。以当下的实际环境看是值得借鉴和推广的。对此，大家有什么看法呢？欢迎评论区留言。