则徐道2.8W，南二环天花板也顶不住？

继续南二环话题，前几年板块有一家房企，在板块做到了较好的去化，这家房企就是融侨，接连操盘了则徐道壹号，以及融侨星誉，都做到了较好的去化。

目前板块遇冷，通过当初的红盘价格表现，可以更好的评估板块走势。

融侨则徐道壹号

项目位于三叉街，当初融侨以楼面价1.75W拿地，配建30%安商房，分成AB区，其中AB，其中A区定位纯商改善。

项目分批开盘，B区分栋安商先上市，毛坯均价3.2W，主打户型90三房，110四房。

当时的营销话语，A区还没开盘，预计开盘3.5W以上，最终B区的分栋安商，依靠不错的户型设计，加上融侨的品牌底蕴，做到跑量。

随后A区纯商开盘，备案均价3.2W左右，除个别楼栋外和B区基本一样，后来遇到楼市回暖，项目搞出捆绑车位。

项目依靠A区纯改善的产品定位，也成为板块近年最典型的头部产品。

从交房后的挂牌来看，尽管B区安商房低价不少，但是A区依然在3.5W左右。

不过随着时间推进，近期项目出现一套挂牌：

142平米，高层毛坯，单价2.88W，总价410W。

对比当初的均价3.2W，房源跌了3K左右，当然如果加上其他办证和利息等额外支出，亏损更多。

这样一套房源的出现，对于项目交房以后坚挺的挂牌，无疑是直接击穿信心。

目前房源还未成交，在一众3W+的挂牌里面，也显得非常耀眼，后续其他房源能否顶住压力，可以说拭目以待。

融侨星誉

项目位于南二环郭宅周边，当初算板块少有的纯商新盘，融侨以楼面价1.59W拿地。

项目在2021年上半年楼市回暖期上市，依靠近地铁+纯商+低门槛户型+得房率不错，匹配地缘刚需的产品特点，项目做到了非常好的去化。

项目备案均价2.7W，成交均价2.6W，去年开始交房，近期出现三套挂牌。

105平米，中层毛坯，单价2.15W，总价228W
60平米，中层毛坯，单价2.1W，总价128W

对比当初的成交均价，下跌5K左右。

对于这个当初卖得不错的红盘，这样的挂牌价格，下跌幅度并不小，也预示着周边同期的其他项目，价格下跌也不会太少。

比如同样是当时红盘的融信海纳新潮B区，新盘精装2.8W，目前二手挂牌2.18W，下跌6K

很明显整个南二环以南的次新盘，从3年前2.6W-2.8W，已经跌到2.1-2.2W。

基本下跌在5-6K，幅度20%-25%，这还没算上额外办证等支出，实际亏损幅度基本都达到30%左右。

次新二手

除了融侨的两个红盘代表外，板块次新也不算多，比较有代表的南台十六府，当初滨海操盘。

目前项目精装二手挂牌，2.1W-2.3W。

项目在2022年的时候，二手成交还高达2.7-2.8W，两年时间不到，下跌了6-7K。

分析：通过这个二手案例的走势，以及板块新盘的表现，可以发现整个南二环，在全面遇冷后，二手市场的跌幅，已经开始逐步显现。

对比2021年楼市回暖期，板块三叉街新盘均价3.2W，南二环郭宅后坂均价2.7W，如今的价格已经来到三叉街2.9W，郭宅后坂2.1W。

从价格对比来看，很明显郭宅后坂的跌幅更大，这里面可能也受到当初这些区域的供应量较大，加上大量安商房，以及同质化的刚需产品过多。

目前四大金刚的产品同样接近，区位优势更明显，也直接打压下游产品所致。

当然随着板块新盘交房后二手价格走低，同样也拉低了周边二手房的市场，南台十六府，2年时间出现大幅度的下跌，除了楼盘自身品质一般外，也被周边的新盘价格波动影响。

此时如果换位思考，假如南二环没有旧改，没有这些新盘供应，南台十六府目前的价格会是多少？

板块分析

对于南二环板块，以旧改起步，从三叉街旧改、东升旧改、郭宅旧改、北园旧改等一路走来。

板块正好遇上福州安商房盛行的时代，这里也成了安商房扎堆的区域。

为了让大家更好的理解数据，整理看看：

分析：通过前几年重点安商房的盘点，可以发现6个新盘合计供应安商房达到9000套，其中南二环以南的区域，达到5500套。

在商品房已经高达5000套的背景下，这个区域安商房同样达到这样的数量，换言之郭宅后坂，前3年供应了上万套近刚需的产品。

这可能就是目前板块跌幅比较明显的一大原因。

大家遇到超级大盘，觉得很难保值，可能对于一个板块而言，短时间供应天量房源，变向等于一个超级大盘，同样保值难度也很大。

加上楼市遇冷，板块在售的新盘去化低迷，直接打垮信心后，出货的降价力度会变得越发强烈。

当然南二环也仅仅是一个典型的案例而已，这样的供应和去化，导致的房价波动，值得不少板块参考。

除了价格波动外，对于板块而言，当初的几个热点：机场、高湖、商圈。

近期福州鼓台旧改进一步推进，部分外围的三远、高宅旧改也都已经完成，传言多年的高湖旧改，却一再沉默，可能也受到板块去化影响所致。

商圈的话题，万达、中骏、SM，目前的表现，万达并不理想，中骏延期后，依然是板块短时间的希望，能否带出人流，值得关注，至于SM，何时建成看上去也没个底。

至于机场的话题，没有过多楼市营销后，也没人憧憬所谓的搬迁的希望了。

盘点总结

作为福州本土房企代表的融侨，在南二环的新盘价格走势，也很好的反应了区域的波动。

当然关于融侨这几年在福州操盘的项目，整体的去化都不错，但是从新盘价格和最终二手价格来看，差异并不小。

除了上述两个外，东区的融侨望云、金山奥体的融侨悦江南、悦公馆，高新区的融侨誉江等。

这些项目的价格都出现了较大幅度的下跌，只能说融侨的保值光环，也仅仅是一个时代的红利而已。

对于南二环而言，算是这几年楼市比较典型的一个区域，依靠旧改面世，吸引多家房企进场，遇上楼市回暖，配合不错的政策导向，以及较好的得房率，成为了刚需的一个主要选择。

当初在一众板块里面，个人最看好的几个：高新区、南二环。

从去年开始的二手表现来看，都出现了较大幅度的下跌。

相比于其他更外围的区域，可能也仅仅是它们跌的更晚一点而已。