北京房产律师揭秘：为何共同居住人难以独自获取安置房居住权？

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告宋某兰、秦某旭向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告确认二原告对房屋享有居住权；2.请求法院依法判决被告确认二原告各享有涉案拆迁款218534元，二原告合计437068元；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：拆迁安置房，此房屋已建成并与被告交接完成，施工完成的具体地址为。此前拆迁房屋地址位于北京市东城区，此房屋性质为公租房，被告宋某辉系此房屋的承租人。宋某兰系宋某辉孙女、秦某旭系宋某辉曾外孙女、陈某霞系宋某辉妻子，二原告在拆迁前一直与被告宋某辉及被告陈某霞共同居住，属于共居人关系。

2019年5月7日，被告宋某辉委托原告宋某兰就危改项目与北京m公司签署了《补偿安置协议书》，《补偿安置补充协议2》。该协议明确被安置人口6人，分别为：宋某辉（户主）、吴某芝（之儿媳）、宋某兰（之孙女）、秦某旭（之曾外孙女）、郭某涛（之外孙）、宋某鑫（户主）。协议内的安置人口：吴某芝、宋某鑫、郭某涛三人已与二被告达成协议，不在享有拆迁安置房的居住权。但原告作为危改项目的被安置人，其理应享有国家拆迁给与的安置利益。但房屋拆迁后被告拒绝告知二原告拆迁安置房的入住时间，此安置房建成后二被告拒绝与原告沟通入住事宜，导致二原告及家人一直在外租房，并造成一定的经济困难。

而原告为了维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条——居住权人的用益物权。以相关法律之规定，向法院提起诉讼，望法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告宋某辉、陈某霞辩称：一、被答辩人无权要求相应安置利益。1、涉案房屋已经合法处分。2019年7月8日，答辩人宋某辉签订《指定外迁奖励房源购买人声明书》，指定其妻子即答辩人陈某霞购买该奖励房源，答辩人宋某辉放弃购买该房源，后由陈某霞与北京C公司签订《购房合同》及《补充协议)，约定购房人陈某霞购买房屋。目前，涉案房屋已经交付，正在办理不动产权证书，陈某霞为该房屋所有权人。

2、本案案由与诉请不符。本案案由为分家析产纠纷，应根据民法典规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。涉案房屋非共同所有，属于陈某霞单独所有，并非分家析产纠纷的诉争标的物，请求法院驳回诉请。

3、被答辩人并非安置补偿对象。2018年12月，《拆迁补偿安置实施办法》规定住宅安置补偿对象为在危改区范围内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。被答辩人宋某兰于2013年7月1日落户在某被拆除房屋处，被答辩人秦某旭于2014年12月18日落户在某被拆除房屋处，从未在此居住。涉案房屋一直由答辩人宋某辉独居于此，后与案外人陈某霞共同居住。被答辩人并非适格的安置补偿对象。原告是空挂户，没在东城某实际居住过，如果原告主张其在此居住，应当拿出证据。而且，只有二十多平米，不可能住那么多人。

4、安置利益以拆迁房屋面积为计算标准。《北京市某项目拆迁补偿安置实施办法》《某项目补偿安置协议书》《某项目补偿安置补充协议》均约定拆迁补偿办法以拆迁房屋面积为计算标准，而非以安置人口为补偿标准。涉案奖励房屋的款项数额并未通过安置人口数量获得优惠，亦未提供有效证据证明参与购买奖励房源，其无权要求相应安置利益。被答辩人之母吴某芝已获得外迁奖励房源某，且已与北京C公司签订相应购房合同。

二、被答辩人的诉求无现实可能。答辩人陈某霞取得诉争房屋所有权，陈某霞作为房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，陈某霞不同意答辩人在某房屋内居住。而且，陈某霞与被答辩人非属同一家庭，如确认被答辩人的诉讼请求，则不利于双方生活，极易引起新的矛盾。另外，并没有原告所述的吴某芝、宋某鑫、郭某涛三人达成协议的事情；二被告在外租房居住，生活困难。当初一个户上6个人，吴某芝（原告母亲）已经获得了一套外迁房源某。综上，答辩人恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。

法院查明

原位于北京市东城区某房屋（以下简称某房屋）一直由宋某辉承租。2019年5月10日，宋某辉（乙方）与北京m公司（甲方，以下简称m公司）签订《某项目补偿安置协议书》（以下简称补偿安置协议），约定乙方有正式住房1.5间（居室），本地址现有正式户口6人，被安置人口6人，分别为宋某辉、吴某芝、宋某兰、秦某旭、郭某涛、宋某鑫。该协议第二条载明，根据实施办法，乙方可以选择就地安置，也可以选择货币补偿，但不能同时选择两种方式：（一）就地安置，若乙方选择就地安置，可被安置三居室1套。（二）货币补偿，若乙方选择货币补偿，被拆迁房屋评估款为2506322元。此外，协议还约定了其他内容。

2019年7月30日，宋某辉（乙方）与案外人m公司（甲方）签订《某项目补偿安置补充协议》（以下简称补充协议）约定，根据《拆迁补偿安置实施办法》（以下简称《补偿安置实施办法》）相关规定及甲乙双方签订的补偿安置协议，结合乙方最终选择的奖励房源情况，签订本补充协议。乙方在某项目范围内的原住址某，有正式住房1.5间（居室），房屋类型为平房：本址现有正式户口6人：被安置人口6人，分别为宋某辉（户主）、吴某芝（之儿媳）、宋某兰（之孙女）、秦某旭（之曾外孙女）、郭某涛（之外孙）、宋某鑫（户主）。

根据评估报告，被折拆迁房屋评估款为2506322元。……乙方所得相应补偿、补助及奖励合计1351209.97元。协议第五条约定，乙方确定选择以下第1种奖励房源：1.乙方选择的外迁奖励房源情况：（1）某小区，建筑面积（暂定）107.43平方米，房屋总价1665165元，乙方选择的外迁奖励房源购房补助金额为590865元。3.困难家庭奖励房源选房情况：（1）某三居室，建筑面积（暂定）105.24平方米，房屋总价1631220元。以上房屋楼号为施工号，单元号、房号为暂定，待楼房建成交付使用后，以政府有关管理部门审批确定的楼号、单元号、房号为准，房屋建筑面积均以最终实测建筑面积为准，购房款多退少补。

本协议签订后，乙方应根据甲方通知就本协议确定的奖励房源，与相关单位签订购房合同、物业服务合同等文件，办理入住等相关手续。协议第七条第1款约定，甲方应向乙方支付的最终金额为1152011.97元。此外，协议还约定了其他内容。

此次拆迁实施单位m公司制定的《补偿安置实施办法》包括如下内容：第三条某项目按照就地安置和货币补偿的方式进行。第五条住宅安置补偿原则（一）安置对象在危改区范围内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民（不含北京H公司已安置的居民）。（二）安置原则1.居民可以选择就地安置，也可以选择货币补偿，但不能同时选择两种方式。选择就地安置的，按照“先签先选，选完为止”的原则进行。选择货币补偿的，可按照相关规定申请购买外迁奖励房源，“先签先选，选完为止”。2.对被拆除房屋原建筑面积，属于国有土地上私有房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属于承租公有房屋的，按照和赁合同标明的使用面积1.333倍计算。第六条住宅房屋安置补偿办法……

（二）货币补偿1.选择货币补偿的，房屋拆迁补偿价由房地产价格评估机构以房地产市场评估确定。评估办法参照《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法（2016〕19号）。2.选择货币补偿的，可向实施主体申请购买外迁奖励房源。（1）外迁奖励房源情况：通州区某小区，房源性质为“按照经济适用住房产权管理”，……（3）认购外迁奖励房源购房人资格：需同时满足以下条件：①购房人须具有北京市常住户口。②购房人家庭（本人、配偶及未成年子女）未享受保障性住房。③购房人在签订补偿协议时，需满18周岁。

④购房人须为是下列人员之一：被拆迁人及配偶；被拆迁人及配偶的父母；被拆迁人的子女、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、兄弟姐妹的子女及上述人员配偶；被拆迁人配偶的兄弟姐妹；户籍在本址的其他人员。⑤购房人如不是被拆迁人的，需提供被拆迁人确认同意的公证书。（4）按外迁奖励房源认购标准购买后，如还有住房困难的家庭，可按申购条件及申请程序购买一套居住困难家庭奖励房源。

第七条住宅房屋相关的补偿、补助和奖励办法……二（补助）1.综合困难补助（1）拆除非成套住宅房屋，一次性给予产权人或承租人35万元/户的综合困难补助……5.低保户、残疾人补助：项目滞留区范围内的低保户、残疾人凭有效证件，每人每证给予4万元补助。《补偿安置实施办法》还规定了其他相关内容。

本案审理过程中，宋某辉提交了上述《补偿安置实施办法》，用以证明：1、实施办法原告非在此长期居住的居民，不属于安置对象。2、实施办法第六条住宅房屋安置补偿办法（二）货币补偿：房屋拆迁补偿价由房地产价格评估机构以房地产市场评估确定；外迁奖励房源认购标准以被拆迁房屋建筑面积为标准。故拆迁补偿办法以拆迁房屋面积为计算标准，而非以安置人口为补偿标准。原告宋某兰、秦某旭对上述证据的真实性认可，但称拆迁前其一直居住在被拆迁房屋内。

2019年7月8日，被告通过公证方式签署《指定外迁奖励房源购买人声明书》称：“……本人因本次拆迁所得外迁奖励房源，现指定由陈某霞购买，与被拆迁人系夫妻关系，且本人同意购房款从本人可用于购房的拆迁补偿收益中抵扣……”同日，陈某霞通过公证方式签署《外迁奖励房源购买人声明书》称：“本人陈某霞……符合某项目（以下简称“本项目”）拆迁补偿安置实施办法中对奖励房源购房人资格的要求，同意按照被拆迁人宋某辉与拆迁单位确定的外迁奖励房源认购标准进行选房，同时知晓并同意外迁奖励房源的选房要求及被拆迁人作出的《指定外迁奖励房源购买人声明书》，并遵守上述文件之规定。”

2020年12月18日，陈某霞（购房人）与北京C公司签订《某项目购房合同》约定，总价款1665165元。2021年12月27日，双方针对上述安置房签署了《补充协议》。

另查，案外人郭某涛以宋某辉为被告、以陈某霞为第三人，以用益物权纠纷为案由诉至本院，亦要求确认其对本案某房屋享有居住使用权。

裁判结果

驳回原告宋某兰、秦某旭的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，双方争议的主要焦点为，宋某兰、秦某旭是否享有某房屋的居住使用权、是否应当获得某拆迁所得款项。

关于某房屋的居住使用权问题：第一、被拆迁的某房屋承租人为宋某辉，宋某兰、秦某旭既非上述房屋的承租人，亦无证据证明对上述房屋的承租有贡献；宋某兰、秦某旭虽然主张拆迁前其一直在上述房屋内居住，但未能提交有效证据予以证明。

第二、根据补偿安置协议及补充协议可以看出，在拆迁过程中，宋某辉作为协议的乙方，选择了货币安置，在宋某辉选择货币安置的情况下，协议载明的被安置人并不必然获得安置房；某房屋系补充协议所载明的外迁奖励房源，宋某辉作为协议的乙方，对奖励房源有自主选择权，且其指定谁作为外迁奖励房源的购买人，只要符合拆迁人的相关政策，均系宋某辉对其自身权利的处分。

第三、根据查明的事实，原告已经通过公证方式签署指定外迁奖励房源购买人的声明书，指定由第三人陈某霞购买诉争房屋，且陈某霞已经针对诉争房屋与案外人签署购房合同，某房屋相关权益基于购房合同的签署和履行，陈某霞及宋某辉（作为陈某霞的配偶）成为唯一的权益人。综上，宋某兰、秦某旭主张对某房屋享有居住使用权的诉求，依据不足，法院不予支持。

关于某拆迁所得款项问题：第一、如前所述，宋某兰、秦某旭并非某房屋的承租人，无证据表明其对该房屋的承租有任何贡献。第二、宋某兰、秦某旭虽然主张拆迁前其一直在上述房屋内居住且添置了部分物品，但并未提交任何证据证明其主张。第三、宋某兰、秦某旭的户籍虽然在某且二人系此次拆迁的被安置人，但根据《补偿安置实施办法》的规定，除残疾人补助系补助持有效证件的残疾人外，其余拆迁款均与被安置人的人数、户籍无关。综上，宋某兰、秦某旭主张的拆迁款，依据不足，法院不予支持。