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注意看,这里有两个盘要打起来了!

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今年以来,小前线已经向大家介绍了广州多个新入市项目,它们大多位于天河、海珠以及番禺等中心区或近郊区,今天是时候换换口味了。

就在广州北部的花都区,最近也迎来了两个全新项目,而且,“背景”可都不一般——

一个是保利发展在花都的首个住宅项目(以往项目是由保利置业开发),案名保利琅悦;另一个则是花都城投(2022年成立的区属国企集团)的首秀,案名花都城投湖山雅筑


它们都属于区府板块,两者直线距离不到2公里,注定是要正面PK的节奏。

它们各有什么本领?今天就来好好盘一盘~

保利琅悦

花都首个新中式纯板楼住宅

先说保利琅悦,前身是保利发展于去年12月底价拿下的花都区体育中心西一地块(即花都党校地块)楼面价约10292元/㎡

项目就在花都区体育中心附近,具体位置在新花街以西,体育路以南,正好夹在地铁9号线的花城路站花果山公园站的中间,距离花果山公园站会更近一些,地图显示步行距离为600多米


△原图来源于贝壳

由于前身是党校地块,所以周边的市政配套也相当成熟,除了前面提到的体育中心和地铁站以外,隔壁还有电视塔公园花果山公园花都人民医院等。


不过,项目并没有配建学校,因而教育需要依赖周边现有资源,主要有新华镇第三小学、新华中学、秀全外国语学校等。

再看项目本身,体量并不算大,占地面积约2.4万㎡,总建面5.5万㎡,容积率仅2.5


有了先天的低密优势,再加上又是保利发展在花都区的住宅首秀,因此保利琅悦也是以极高的规模去打造,共有5栋17层的小高层以及2栋31层的高层住宅纯板楼设计,均为两梯两户

在户型方面,项目推出建面约107-130-165㎡户型,由于是计容新规后的项目,楼层也不高,预计实用率也是做到100%以上

不过,具体的户型图还没出街,大家可以看看先看看下面的设计稿。


项目还有另一卖点,那便是新中式风格,这两天已经陆陆续续有园林效果图流出,果然又是一片绿意盎然,如诗如画。


从同样是新中式的保利天瑞和保利燕语堂悦的入市表现来看,现在改善客群还是挺吃这一套的,尤其是在花都现阶段尚未有同类型项目的背景下,项目的入市,应该还是会激起不小的水花。

花都城投湖山雅筑

有山有水,花都首个计容新规项目

相较于保利琅悦的快节奏,花都城投湖山雅筑就显得“佛系”很多。

项目于2022年10月拿地(前身为商业大道北二期地块,楼面价约9000元/㎡),在经过一年半的时间后,才于五一期间开放了营销中心,而且好像也没见到什么宣传。


项目位于商业大道与凤凰路交界处,从项目名称也可以看出,它的自然景观资源会是加分项——北临马鞍山公园,南临花都湖国际湿地公园,确实是有山又有湖。

至于其他配套,项目最近的地铁站是9号线的莲塘站,地图显示距离约1.2公里,步行的话有点勉强,有个“电鸡”会方便很多。

再远一点还有马鞍山公园站,是9号线以及在建的18号线北延段的换乘站,等到后者建成就可以快捷前往珠江新城、琶洲等区域。

可惜的是,项目同样没有配建学校,而它隔壁的保利明玥晨光对口的则是云山学校,不出意外的话应该会共享。(仅供参考,以教育局公布为准)


至于项目本身,花都城投湖山雅筑共分为两部分,北边的1地块为4栋25层高的住宅楼,2梯4户,南边的2地块为3栋安置房


产品有建面约94-110-133㎡的三至四房户型,值得一提的是,项目自称是花都首个采用计容新规的项目,从户型图来看,也确实都带有大量的飘窗和阳台,相信实用率不会低。

其中,建面约94㎡户型是经典的竖厅布局,三房带主套,做到了四开间朝南,主卧还是南北双飘窗,通风对流的条件相当出色。


建面约110㎡为四房,格局方正,并带有独立入户花园,阳台还升级成超大尺寸,整个南向采光面据说达到约12.7米。


建面约133㎡四房则是扩宽了客厅的空间,而且还多了一个北向的生活阳台,另外,北向的书房与餐厅之间并非承重墙,如果不需要太多房间的话也可以选择打通实现大方厅。


两者PK,怎么选?

在进行比较之前,最关键的应该还是先预估一下价格。

虽然看上去湖山雅筑的楼面地价更低一些,但若是加上配建安置房的成本,实际楼面价应该跟保利琅悦差不了多少。


值得一提的是,湖山雅筑吹风会对标周边楼盘定价,而最好的标的莫过于紧挨着它的保利明玥晨光,当前贝壳上显示均价约2.75万元/㎡,考虑到项目实际售价一般会比平台显示均价略低一些,因此猜个2.5万元/㎡应该不过分

再说保利琅悦,保利习惯采用低开高走的打法,首开一般都有惊喜价,再加上又是在花都的首秀,应该也会尽可能展现诚意,因此小前线猜测项目定价大概就是在2万元/㎡左右,不排除部分房源单价1字头的可能,

如果真按这个剧本走,那还是保利琅悦更有性价比一些

当然,也不排除湖山雅筑大让利的可能性,甚至出现两者以相近的价格开盘的情况,那么就要根据自身的核心需求去抉择了。

如果仅考虑价格,湖山雅筑的面积更小,上车门槛更低,适合预算较为紧张的买家;


△湖山雅筑效果图

如果更看重居住舒适度,纯板楼、小高层的保利琅悦更胜一筹,而且还没有安置房,氛围更纯粹;

如果考虑配套,两者的教育、商业、医疗等其实不相上下,保利琅悦更近地铁,湖山雅筑则胜在有景观资源……

如果是你,你会怎么选?

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