全国老破小，即将掀起 “拆建”潮？

　　“拆了重建，还要自掏腰包？

　　老破小又开始玩新花活了？”

　　最近，关于老破小拆除重建的消息频出：杭州拱墅区的浙工新村548民居民自筹资金约4.7亿元，重建老破小；

　　广州花都区集群街2号楼，业主自掏785万，拆50岁危房建新楼；还有上海杨浦区凤南一村也正在原地拆除重建……

　　你别说，老破小已经开始自谋出路了。对于老破小的拆除重建，直白点就是原地拆除原地建，简称原拆原建。

　　你像杭州的浙工新村，原先共13幢5-6层的旧楼，拆除重建后改为11层的住宅，增加地下车库；上海的凤南一村，对原有的35幢居民楼拆除重建，变为8幢电梯高层等等。

　　这种玩法的波及面还将不断扩大：

“南京将持续推动老旧小区改造，实施玄武区樱海公寓、秦淮区李府街4号等105个老旧小区改造项目。采取“留、改、拆”等多种治理方式，完成城市36栋新增在册危旧房治理任务。” “杭州发布《杭州市全面推进城市更新行动方案（2023-2025）》，杭州城镇危房需实质性解危263幢。推进新一轮老旧小区综合改造提升三年（2023-2025年）行动计划。至2025年，实施670个城镇老旧小区综合改造提升。” “上海早在2021年就发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。”

　　总结多个城市，原拆原建有两种玩法，一种是你自己出钱+地方财政补贴；另一种则是全部由地方财政出钱。

　　咱们重点看看自己出钱+地方财政补贴的模式。

　　拿杭州浙工新村为例，按套内面积不变的原则，建面约76.35方的房子，更新后为87方，在能最大扩面20方的情况下，该类户型面积最大能达106方；扩面价格为约3.45万/方，自己出钱大概在70万左右，在10万装修补贴和租房补贴的情况下，最终实际出钱不到60万。

　　也就是说，如果你的老破小在市中心且地段较好的区域，那么花低价钱买一套翻新重建的“老破小”，简直赚麻了！

　　看似原拆原建结果令人向往，但你以为就这么一帆风顺？

　　首先，你怎么保证户型设计令所有人满意？

　　以上海的蕃瓜弄小区为例，这个小区户型多达97种，最小面积6.5方，最大面积101方。这么多户型种类，拆除重建后，户型设计你想要户户满意，比狗骨头还难啃。

　　好在，它通过住房类型来分类，设置对应的分配原则：

　　其中租赁房，每户房间使用面积增加1-1.5房，再增加独用厨卫和阳台；产权房的房型比较大，改造后保证套内面积不减少，优化房型、朝向和居住功能。

　　给你举几个例子，你就能感受到庞大的工作量了：比如小区内的“一室半”房型，就是进入大房间必须经过小房间，没有私密性。后期全部要改成小两室，彼此独立不打扰。

　　还有，原来的蕃瓜弄小区仅有4成朝南房间，为了尽量使得房间朝南，最后改造成每套房屋至少有一间房和阳台朝南等等。

　　最终在8种基本户型基础上，设计了47种不同面积段的房型。你能想象，这是从1200多套设计方案中淘出来的；而且光改造方案前后经过20过稿的反复优化调整。

　　其次，分配楼层时你如何保证公平性？

　　作为原拆原建的小区之一——上海彭三小区，此前的旧住房为5-6层，而新建后的新房都为高层，如何分配楼层也是一个矛盾点。

　　方法自然是有：将每一种房型分成三组进行摸号选房，第一组为“金三银四”，即原居住于老房三层、四层的居民，第二组为原居住于二层、五层的居民，第三组为原居住于一层的居民。一、二、三组居民依次选房。

　　这样一折腾，也就不会因为楼层分配不均的原因，出现不愿意收房的情况等等。

　　相比拆迁的一刀切，拆除重建对于当地居民而言太爽了。

　　这个时候，肯定有人会跳出来大喊，能不能把这种模式推广开来等等。那我告诉你，真的别太天真。

　　我认为原拆原建模式比较难大范围铺开。

　　因为原拆原建纯考验地方政府和居民口袋里有没有钱。

　　原拆原建作为国有土地使用权出让收入支出的对象之一，其能否支撑实施，大部分依赖于土地财政收入。

　　拿上海来讲，2021年上海国有土地使用权出让收入达约3527.5亿元；2022年土地使用权出让收入为约3798.7亿元；2023年则为2422.05亿元等。

　　卖地带来的收入简直热辣滚烫，以至于上海完全有能力去覆盖原拆原建带来的支出。

　　蕃瓜弄项目所在的静安区，2023年国有土地使用权出让收入为106.67亿元；2022年区级政府性基金收入约170.3亿元。

　　卖地还只是甜头。你瞧瞧人家静安区的近几年的一般公共预算收入：2022年静安区区级一般公共收入为279.42亿元；2023年收入则为287.8亿元，已经连续八年位列上海中心城区第一。

　　而如此大体量的收入来自企业和个人的税收，也恰恰反映出静安区的财力强度远超其他城市。

　　蕃瓜弄项目小小的14亿元，由政府出资完全撑得住。但换成别的城市，还真吃不消。

　　但如今每个城市土地财政收入都在锐减，收入没了，怎么支持原拆原建。

　　据财政部数据，从2021年地方政府土地出让收入约8.7万亿元历史高位以来，2022年降至约6.7万亿元（同比下降23.3%），至2023年的约5.8万亿（同比下降13.2%）。

　　地方土地出让收入也持续下滑，尤其是长三角：浙江同比跌幅-22.4%、广东-18.2%、上海-15.9%等等。

　　更要命的是，今年重点城市的土地出让收入预算纷纷调低，例如杭州2024年土地出让收入预算1465.2亿元，相比去年的执行数少了561.7亿元，降幅达27.7%。

　　也就是说，新一线甚至是一线城市卖地收入只会更少，你别说二三四线城市了。

　　要知道，卖地收入的钱，大部分会作为地方城市的资本金给到政府性公司，就包括城中村改造有限公司、城市投资开发有限公司等。

　　土地出让金大幅下降，没钱给到这些公司，你让他们拿什么去进行原拆原建或者是拆迁。

　　要么你让居民自筹，但是像浙工新村这种以退休教师组成的社区，能有几个。想让这部分并不富裕的老人掏钱，简直太难了。

　　不得不感叹，还是你们大城市有资本玩啊。

　　既然没钱玩不了原拆原建，是否可以将这条路拓宽一点：比如，对于曾经的一些福利分房和团购的房屋，有没有原拆原建的可能。

　　总之，还是期待除原拆原建之外，更多模式的出现来进行城中村改造。

　　原拆原建作为新一线甚至是一线城市，一种城市更新的手段，其背后传递出的信号也是明显的。

　　一方面，对个人而言，别去买老破小博拆迁了。

　　先跟你说，这种概率低到没有。早在2023年3月，北京在新公布的文件中，首次将集体土地房屋“拆迁”改为搬迁，上海也早在2019年开始对城市更新不再大拆大建，改为“拆改留”。

　　越来越多的城市不在奉行拆迁，也就是说过去房子一扒帕拉梅拉的神话已经覆灭了。仅仅依靠一直文件，让自己陷入零和博弈式的赌博，真的大可不必。

　　其次，以往拆迁带来的收益在大幅下降。

　　像宁波最近发布的《宁波市国有土地上房屋征收、补助、奖励规定（征求意见稿）》意见的公告显示，住宅的货币补偿补助，从原先评估价的25%补偿降低至15%，减少的10%改为购房补助。

　　也就是鼓励你们去买房以便去库存。

　　而且像广州这种一线城市，开始发放房票，直接给等额面值的购房支票，鼓励你购买制定区域、指定项目的房子，去库存的目的更为明显。

　　以前，政府还会往你口袋里冲一笔钱，现如今，钱不仅给的少了，或者直接不给你钱，给你房票买房，真是太绝了。

　　就这样，你还想去买老破小博拆迁？

　　另一方面，原拆原建，是对老破小的自救。

　　你看那些原拆原建的小区，大多位于市中心的黄金地段。上海静安区的蕃瓜弄小区，除了3、4号线，还有上海站在附近。

　　边上的南星小区，挂牌价基本处于8-9万/方之间；复元坊目前的挂牌价也都在7-9万/方之间。

　　那么对于重建后的蕃瓜弄小区，二手房价格预期也会蹭蹭往上涨。

　　还有杭州的浙工新村，处于市中心朝晖板块，边上三条地铁线环绕。边上待交付的锦尚和品府有业主更是喊话要挂10万+/方。

　　占据如此优越地段的老破小，在原拆原建之下，实实在在给老破小增加了金融属性。

　　位于武林门的胜利新村，是较早一批完成拆除重建的老破小之一，在去年亚运会前已经交付。在我爱我家上可以看到，房源挂牌价基本处于6-7万/方之间，甚至还有超过8万挂牌价的。

　　反观边上的金祝新村，挂牌价大都位于5-6万/方之间，原拆原建后，足足高出近1万/方。

　　你设想一下，在市中心花相对较低的钱买一套“新房”，还能享受到学区、商业等各类城市资源，何乐不为呢。

　　此后，越来越多的老破小在这种模式下，也能慢慢促进二手房置换的链条。毕竟，对于目前已经趴窝的二手房，这恐怕是个不错的出路了。

　　更深层次而言，原拆原建的背后，是城市更新的新一轮演变。

　　以往我们熟知的城市更新模式，一个是货币/实物补贴（自选），就是传统意义上的拆迁；另一个是危房改造。

　　相比以前出钱一刀切式的拆迁，原拆原建更考验地方城市的智慧。

　　怎样让居民能接受这个概念，杭州的浙工新村足足花了六轮入户走访，才将业主签约率达到99.82%；原小区的户型，你要怎样做到户户满意，蕃瓜弄在户型设计上设计超1200多种户型供挑选等等。

　　每一个颗粒度都要按照户主的意愿一一对齐，可想而知，原拆原建要体现出一个城市手术刀式精细的操作才能完成。

　　这种庞大而精细的活，往往考验着一个城市的耐心、协调性等，更彰显出城市的内在强大。