抢房大战：一股美丽的“清流”

这两天楼市的热搜大家看到了吧？相当的炸裂，

3月27日楼市出三个地王，

3月28日再出一个盘王，

苏州，厦门，宁波取消限价以后，直接拍出三个地王，

溢价率一个比一个高。

而上海楼市再创新高。

开盘销售金额达到了惊人的196.53亿元，

这个盘每套平均总价在4000万元以上。

一是地王频出，二是千万豪宅卖疯，

单看表面数据，楼市瞬间从ICU蹦到KTV，梦回2015年，

然而市场真的要回暖了吗？

仔细研究你就会发现，

三宗地王全部位于该城市核心区域中的核心板块，

也就是优质中的优质房产，

把压箱底的地块全部拿出来拍卖。

这样的地块一个城市也没有几宗，

它的价格怎么可能会低？

以苏州地王为例，

该地块位于苏州双湖板块，

被绿城以30.8亿元拿下，楼面价为65022.28元/㎡，

溢价率18.22%，

而周边房源的售价都在10万元以上，

并且地块容积率为1-1.02，

这是苏州近年来出让宅地中容积率最低地块，

并且苏州双湖板块已经断供十年，没有见过新的地块，

朋友们，重点提炼出来没有？

核心中的核心，超低的容积率，周边长期无竞争楼盘，积压了很多高端需求量。

这样的地块拿出来拍卖成为地王，

这到底是因为楼市火热呢，还是在为楼市造热呢，

答案就不言而喻了。

那么问题也来了，取消限价以后地王频出，

这是好事还是坏事？

会不会复制，2015年的楼市？

首先我认为这是好事，

在今年一月份我就说过，

土拍市场遇冷，土地出让金持续性下滑，

各地方城市只能拿出主城区核心板块，

高利润的地块来竞争，来吸引开发商下场，

楼市的大分化时代正在形成，

这也有利于市场+保障的住房体系完善，

保障归保障，商品归商品。

同时现在的楼市刚需肯定是支撑不起来的，

中间的改善群体又限于房地产交易链条阻塞，

也就是手里面的房子卖不掉，没办法置换。

这个时候拿出核心地块鼓励有钱人入场，

这也不失为救楼市的一个偏方。

总比不断鼓励你买房，还明知道你没有钱，还不给你降房价，要强吧。

而地王频出，能不能复制，2015年楼市，让房价上涨呢？

肯定是不会的。

2015年的地王频出或者是涨价去库存，这都是表面现象，一个催化剂，

最终的原因还是因为棚改货币化在短期内创造了大量的需求。

再加上炒房客的推波助澜，以及房价上涨的信仰，

才造就了楼市的火热，最终导致全民跟进，全民炒房的局面，

然而现在的有效需求是难以挖掘的，

即使通过松绑政策刺激，体量也远远不及2015年，

再加上走到高位的居民部门负债率，

这又决定了全民炒房的难度。

所以现在的楼市，地王能够把有钱人吸引下场就非常难得了，

不要再指望着整体市场的企稳，

最起码在债务出清之前肯定是没有戏的。

最后咱们再聊聊，上海新天地板块的，中海顺畅玖里一天售罄的问题，

看似很火爆，但也在情理之中，

均价虽然很高，达到17.2万元/㎡，但是周边二手房的价格更高，

比如，项目隔壁的次新房翠湖天地，

二手房的价格在25万元/㎡，之前更是卖到过30万元/㎡，

所以这个项目存在着很高的一个套利空间，

平均每套的市场利润在1000万以上，

所以即使三四千万起步的豪宅，售楼部照样热闹的和菜市场一样，

但是如果你认为，这是楼市企稳的信号，那就有点为时尚早啦，

甚至是异想天开，

过去两年房地产虽然在整体下行，

但是像这种有套利空间的日光盘还是非常常见的。

再比如杭州楼市打新就非常厉害，

但是二手房的销量却不尽人意，

甚至现在二手房已经全面放开。

所以整体来看，不管是地王也好，日光盘也好，

这都是背后存在特殊原因的个例，

这都不可能是楼市复苏的信号。

其实现在的市场非常明了，你要么是降房价，

不管你是大降或者持续阴跌，只要降到位了，销量肯定是有的。

现在二手房市场的以价换量以及大降价被叫停的新房项目都是最好的例子，

再或者就是提高居民收入，增加居民收入预期。民富才有消费的动力