中央定调，救楼市再下“死命令”

上周国常会对房地产做出了新的定调，并且关于房地产的篇幅还是比较大的。

仔细看一下内容，很多都是老生常谈的话题，当然了，老生常谈不代表不重要，

只是近两年随着房地产的下行，各个大会都在为房地产定调，虽然有小的调整，但整体大方向都是一致的，

要防范风险，抓好保交楼、保民生、保稳定的三保工作，同时刺激需求，建设好房子，完善市场+保障的住房体系，

会开多了，定调多了，房地产趋势也就明确了，但这不代表房价马上上涨，

原因很简单，房地产发展到现在，房价走到现在的高度，房地产的调整和房地产的企稳已经不是房地产这个行业自身能够解决掉的。

国常会此次大幅谈及房地产，首先强调了房地产重要性，

国常会表示：我国房地产行业链条长、涉及面广、事关人民群众的切身利益，事关经济社会发展大局。

这和2022年年底，国务院副总理刘鹤强调的“房地产是国民经济支柱”属于同样的道理。

所以2023年楼市政策是疯狂的松绑，就连一线城市也没有幸免，现在国常会，再次强调房地产的重要性，

说明房地产还得救，还会出政策，总不能看着房地产硬着陆吧？

再说从2021年下半年开始，楼市政策不都在出嘛？前前后后加起来也超2000条了，

接下来肯定是一如既往的出政策，楼市不企稳，政策是不可能停的。不像教培行业，说砍掉就可以砍掉，房地产的支柱地位肯定是要尊重的。

所以现在如果你所在的城市还有房地产上面的限制政策，不用着急，肯定会逐步解除。也就北京和上海可能还有一个拉扯的过程，

然后是会议指出：去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

这段内容是强调了2023年以来的各种救市政策，这么多松绑政策，最主要的作用还是为了突出最后一句话，守住了不发生系统性风险的底线。

这就是近两年楼市不断松绑的根本目的，并不是为了再来一轮房价上涨，而是减缓房地产下跌的趋势，守住不发生系统性风险的底线。

这也是为什么那么多松绑政策都在挤牙膏，而不是一撸到底的根本原因。

接下来就是这会议的重点，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

类似这段话的定调，其实我们听到过很多遍了，我开头总结的各个会议对房地产的定调也是大同小异，

包括三月份的《政府工作报告》里面也有提到，只是这一次的表述里面有一些小的调整。

一是，强调“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，

很明显接下来房地产的需求端还是要给政策，刺激买房，但问题是现在还有楼市限制政策的城市不多了，

比如限购政策，很多城市都已经全面取消了，现在就剩四大一线城市，以及杭州、成都、西安、天津、长沙仍未完全取消限购政策，

个人认为，等这些城市彻底放开才是楼市真正的博弈，彻底放开销量上涨，完成筑底，市场就有可能完成企稳，

话又说不来，放开以后如果也和其他城市一样，销量持续几个月又哑火了，这就是大问题了，

因为现在还能说一线没有放开，市场还有一点盼头和信心，这点火苗没了，市场下跌的预期就真的难挡了，

个人揣测，这恐怕也是一线城市不敢快速放开的原因之一。但现在又想要激发潜在需求，又不愿意大降价。

接下来楼市松绑的政策肯定还是要加大限购松绑的力度，同时降低房贷利率，降低首付比例，

最近不是有传言公积金的利率要降到2.6%吗？包括成都可能也要解除限购，

其实稍微理智点的判断，这一轮楼市国家肯定不会推动全面大涨了，否则的话，涨后的房地产就真的是一地鸡毛了，

最多是结构性上涨，用房地产新模式的话来讲就是，商品归商品，保障归保障，建设好房子，吸引有钱人下场，让他们来买房。

现在的市场不缺房子，但极度稀缺好房子。所以现在各大城市纷纷把主城区核心板块低容积率的土地都拿出来。

这些地块也是各大开发商，明明还在生存线上挣扎。也要高溢价争抢的地块。因为这就是所谓的好房子。

最后是此次会议表示：改革商品房相关基础性制度，

之前都是“完善”，那现在用的是“改革”。很明显就是要大调整了。

而所谓的基础性制度，包括但不限于市场交易制度、土地出让制度、税收制度、住房产权制度、监管制度等，

比如现在一直强调的保交楼，根源还不是因为预售制度监管不完善嘛？再想一想那些暴雷房企，为什么能把负债顶那么高？

这都是因为房地产基础制度里面存在着很大的漏洞，所以必须要改革。

其实整体总结下来，这轮房价的调整我一直在强调，不能只看房地产政策了，

以前的楼市，通过政策调整可以把房价拉起来。

一是国家把房地产定位为短期刺激经济的手段，现在这种手段放弃了。

二是整体需求旺盛，房价有上涨的信仰，所以政策的这个火苗瞬间就可以把需求的这一堆干柴给燃起来，但现在是供需关系关系发生重大变化。

三是有效需求容易挖掘，最典型的例子就是棚改货币化，短短两三年的时间，就挖掘出将近4200万户的家庭需求量。然而现在根本没有这种条件，只有一个城中村改造的三大工程。这个体量和上一轮棚改货币化不可同日而语。

所以这轮房地产的调整单纯的依靠政策松绑，动力有限，必须得配合经济企稳，居民收入预期改善，完善分配机制，增加社会保障体系。

所以现在，你是普通人，你还敢拿六个钱包来赌房价，我真的很佩服你。

当然了，刚需除外，我所说的刚需，就是你必须要买一个房子，为了完成你的人生大事，比如结婚，比如孩子上学，

买完以后就是为了住，如果你还一直关心着房价涨跌的话，证明你还不是刚需，证明你把房子还是看成了投资品，而不是回归居住属性的商品。

当然了，你也不用拿所谓的一线城市或者所谓的核心优质资产来举例子，说房价涨，我从不关心这个问题。因为它的市场占比太少了，

即使一线城市的每一套房源都上涨，在整体房地产市场占比依然非常非常的小，你我皆是普通人而已，咱们就分析普通人的市场就行了。