楼市的回暖，还有多远？

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最近不少人问我，是不是楼市快回暖了。

鉴于问的人挺多今天集中回答下，先说结论。

回暖在相当一段时间内，还看不到希望。

1

套用马克思的话，楼市目前处于供给绝对过剩和购买力相对匮乏的阶段。

供给目前是非常充足的，地方的土地从集中供地回归到了自由供地，只要房企出得起钱，大把的土地挂牌出售。

但现实是除了那些央企城投，大部分民企都大幅缩减甚至停止了拿地的份额。

作为江水里的鸭子，房企最了解水温的变化，他们清楚购买力支撑不住继续的大幅扩张。

当然这也只是表面现象，更深层次的是，购买力借不起债了。

楼市是个抽象的概念，其实体的背后简单概括下就是地方+金融机构+房企，这三家的组局者。

每一家对于楼市都有着自己的利益需求，而所有的需求又异常的相同。

一个字，钱。

既然大家目标统一都要分利，那利从何来？

只有后来购房者的钱包和未来的月供了。

樊刚说的6个钱包理论，从侧面其实很好的诠释了楼市的地基即债务的本质，从首付到月供个体用债务完成了自己的购房或投资的梦想，也同时奠定了楼市的是否稳定的基础。

个体还能不能借的起债，是维系楼市是前进还是止步甚至倒退的最大因素。

这里金融机构起到了至关紧要的作用。

首先金融机构用自己手中庞大到不可计量的信贷资源，充当了楼市这场资产游戏中最佳的催化剂。

他们满足地方的需求，让地方体有了以土地为锚举债发展的能力和资本，土地货币化后的地方经济发展进入了不限速的快车道。

他们满足房企的需求，让房企保持高周转的同时，有了从一线到三线在土地上豪掷万亿疯狂扩张市场的底气。

他们满足了个体的需求，让个体可以以极高的杠杆撬动和自己收入完全不符的房产。

金融机构给地方、房企、个体，都提供了大小不一长短不同的“金融杠杆”，唯一相同的是所有的杠杆都是收费的。

这个费用就是融资成本，也就是常说的利息，地方的债券、房企的信贷，个体的房贷，大家谁也跑不掉。

但更关键的是杠杆背后。

金融系统提供的杠杆是一体两面的存在，加上杠杆的同时意味着增加了债务，所有大家在向金融机构交完杠杆“租赁费”后，还需要想办法把债务转移掉。

于是地方用土地为媒介把债务抛给房企，房企接手后又把债务变成一栋栋住宅再转移给个体。

那是不是个体就承担了所有呢？不全是。

当债务到了个体这里出现了分化，早些年进场的个体有样学样的学会了房企和地方的乾坤大挪移，他们把自己的债务以转让增值后房产的方式，也转移了出去。

没有选择地段的考量，没有进场城市的挑选，仅凭入场的时间够早，这些人赶上了楼市野蛮生长的那段黄金年代。

快速的城镇化伴随着源源不断且高速涌入城市的人口，大量基建以及公共资源集中在城市中建设，还有以土地为锚翘起大量融资，从而让地方上大手笔招商引资让产业集群布局在城市的周边。

从生活到工作，城镇化加速后的城市几乎成了人群流向的最佳选择，而这些无债一身轻的城市新居民(包裹之前没进场的老市民)，就是楼市传递债务的最佳人群。

于是分利者的餐桌上加了一个位子，这群先进场的个体虽然坐在餐桌的最角落，但依然分得了一杯分量不错羹。

每一次债务的转移既是甩债也是分利，地方给房企的土地，房企给个体的住宅，先进场的个体再把升值后的住宅给后进场的人群。

这是一个从上到下的转移过程，而楼市上行的动力也来源于转移的顺畅程度。

2

土地频频爆出地王导致地价上行，房企不断融资拍下土地大肆扩张，先进场的个体勇于借债买房，后进场的个体敢于负债接盘。

这就叫顺畅。

这里后进场的个体是关键，他们是这个传导的最后环节，只要他们还能接的动债务，那么楼市就可以顺畅的继续上行。

而如果他们表示对经过地方、房企、和投资先驱者们层层“加工”后的房价，实在承受不起的话，楼市的上行就基本可以止步从而转入下行了。

很简单，高房价的对应面是高负债，想要房价继续冲高，最后一个环节的“后进场”人群就必须有不断增强的扛债能力。

是否能掏得起还在上涨的首付，是否能供得起未来25年的月供，个体还有没有负债空间是决定楼市上行还是下降的关键因素

从哪可以看地出来最后的个体们是否还能扛得起债务呢？

居民杠杆率。

居民杠杆率经常用作判断居民负债空间的重要数据，而这个数据也的确和楼市的上行息息相关。

在棚改货币化政策还没彻底落地的2015年，居民杠杆率已经从2008年四万亿刺激后的17.9%上涨到了37%，与之同时上升的就是新房的库存数量。

2015年中国商品房待售面积为7.2亿平米，虽然这个库存数字创下了当时的历史新高，但如果与12.8亿平米的销售数据相比，6.8个月就可以完全去化。

但这仅仅只是狭义的明面上的库存，如果按照当时的广义库存计算，2015年住宅施工面积为51.2亿平米，加上待售面积后库存总量为55.7亿平米，去化时间需要整整5年。

天量的库存伴随着超长的去化时间，15年37%的居民杠杆率已经明示了当时个体的态度。

接不动债了。

库存高企导致房企债务压力暴增，需求端又是杠杆率居高不下接不动“债”，这个时候市场本该出清，用价格的下调减轻个体负债的压力，从而激活个体的购房需求。

债肯定还得负，但房价下降后背债的压力怎么着都会同步下降不少。

但本该和现实通常是截然相反的，2015年后棚改货币化政策出炉，房价非但没下降，反而开启了逆势的“涨价去库存”之路。

必须承认，棚改带动的涨价去库存是有效的，积压的库存被快速消化掉，楼市的走势一路也上行到了2021年。

不过代价同样存在，当下的居民杠杆率已经从2015年的37%上涨到了62.5%。

楼市上行的燃料，就是不断燃烧的个无数个体的负债空间。

很明显，楼市从2015年棚改货币化后就开始变质，房价的上涨已经脱离了正常范围，更多的成了用个体的负债上限不断换取的资产泡沫。

这种用负债推动的资产价格上行有个特点，就是容易一触即溃，换言之资产价格越高，市场就越脆弱。

因为只要后续个体的负债空间没办法承担越来越高的房价，那么就会选择放弃进场购房。

负债的压力是在上涨的，15年即使棚改后的房价和现在的房价对“最后债务”承接人的收入和负债空间的要求也是完全不同的。

这个击鼓传债的游戏，随着时间的推移对后来进场个体的现金流和杠杆空间要求一定会变的越来越高。

玩不下是迟早的事情。

这也是为什么楼市各种放松的调控政策之后，市场总是反应很小的缘故。

在62.5%这个杠杆率下，大部分个体确实是接不动也负不起债了，而这也是救市政策总是见效甚微的关键原因。

即使是降低首付比例这种直接减轻进场资金压力的政策，也对杠杆率毫无作用，反而加剧了个体杠杆率的继续攀升。

房贷需要还的钱更多了。

更高的债务（更大比例的房贷）导致高额的月供需要在未来数十年有稳定的现金流收入支撑，而这显然是对每一个非体制内个体的一场严峻长久的考验。

一旦现金流无法支撑债务的压力，失信法拍将尾随而至，资产泡沫破裂的恶果会强迫最后进场接盘的个体吞下。

大部分个体显然意识到了这一点，2022年到2023年连续两年不断下降的新建住宅商品房销量，还有持续上涨的二手房挂牌数量就是最好的佐证。

愿意接“债”的人，起码愿意以当下的价格去接债的人明显少了。

房企的债不接，先进场的“投资前驱者”们的债个体也不接，于是新房堆积在房企手里，二手堆积在业主手里。

限购为什么不断放松，首付为什么总是降低？就是为了让债务的转移更加顺畅。

就像前文说的，债务转移顺畅的楼市才有稳定甚至转而上行的动力，而一旦转移停滞，那么危机就会在内部爆发。

找不到接债人，房企和二手房业主会在强装一定时间的镇定后，开始以价格互相碾压，以求用价格优势顺利找到甩债的下家。

这就是所谓的价格踩踏。

二手房业主被房企碾压倒没问题，反正债还是烂在他们手里“问题不大”。

但房企的新房要是被二手房价格碾压了，那就相当于给本已经踩在违约边缘的房企们，又来了当头一棒。

当下的新房销量让房企在对付自己债务时已经精疲力尽，分不出太多资金光顾土拍市场，如果新房销售再次被二手房抢占了所剩不多的潜在购房群体，那地方的土拍就比较麻烦了。

虽说过去一年有央企顶缸还有城投帮衬，但总不是长久的法子，所以必须得让大部分民营房企喘口气。

前几天杭州在新房限购政策不变的情况下，彻底放开了二手房的限购政策，为什么？

还不是为了疏导二手房的压力，避免造成业主和房企的“价格互杀”现象，顺便让置换带动一点新房的销量。

想法是好的，但这治标不治本。

3

当大部分人认识到，进场购房本质上是在向未来的自己借债时，所有人都会考虑一个问题。

“未来我的收入一定会上涨吗？甚至说一定还会有稳定的收入吗”？

持有对未来的疑惑，再加上对当下经过一轮又一轮被地方、房企、投资“先驱者”们推高的资产泡沫，再多的放松限购也基本等于徒劳。

杭州，这次也不例外。

这是一场艰难的拉锯，参与其中的双方其目的是完全不可调和的。

一方想要后来者承担虚幻的价格泡沫，用对方的储蓄和未来20多年的收入为自己解脱债务顺便带来投资收益。

一方坚决不做别人泡沫资产的“后来购买者”，不想用自己负债累累的接盘。换来别人投资胜利的笑容和甩债后的一脸轻松。

坦诚地讲，坚持不愿意以当下价格进场接盘的个体，是没什么大问题的。

排除之前讲的居民杠杆率站在高位之外，根据中央财经大学的数据看，截止2019年中国居民家庭人均可支配收入占比GDP只有44%，而同期的美国则高达76%。

显然庞大的GDP蛋糕总量下，居民可分到的还是“较少”的。

当然更直观更准确的统计是，按照债务收入比，也就是居民债务/可支配收入来计算，2018年住户调查口径下我们的债务收入比超过法国和美国，达到121.6%。

从2013年的79.7%的债务收入比上升到2018年的121.6%，5年时间增长了41.9个百分点，这期间我们超过了韩国的29.3%，智利和法国的10.32%与10.34%。

日本、英国、美国也全部被甩在身后。

这个速度，房地产功不可没。

“较高”债务吃掉了相当一部分可支配收入，而根据市场经济内你的消费既是他的收入这条简单规律来看，债务影响的将会是所有人。

你因为债务而少消费，别人就少收入，别人收入减少同样也开始少支出，于是你在负债情况下收入又跟着降低。

循环就此打开。

为什么三番五次要刺激内需，却总是声势浩大动静较小？原因就在这。

不是政策不到位，是政策发力的对象被困在这个永无尽头的循环中。

问题的关键来了，这种大部分人预期收入都可能不太好的情况下，个体怎么能保证自己有足够稳定的收入来大胆负债接盘？

要知道资产价格虽然有泡沫，但债务却是刚性的，资产价格可以下跌，但贷款每个月少还一分钱都不行。

更不要说楼市继续上涨了

想要更高的房价需要更强大的收入现金流支撑，而不进场的那些个体连当下的价格体系都没办法负担，怎么可能去撑起更高的负债压力？

一个没了上涨动力的市场，连那些最狂热的投机群体，恐怕都会止步不前。

4

楼市直接吃掉的居民负债和间接消弱内需消费的活力，最终成了反噬房地产力量中最强大的一股。

居民的负债让个体无力承担当下楼市的价格，内需活力的“不振”又让个体不敢保证未来长期有稳定现金流用来“抗债”。

有点自作自受的感觉了。

所以在这个问题不解决之前，除了一线这种特殊的存在，楼市不用担心出现什么大反攻。

有人会说那放水呢？银行放水资产价格要上涨的啊。

这个问题我觉得没必要回答，但凡看过2022年和2023年M2的增速就不会问出这种话。

还是我以前说的，央行当然可以用货币政策调控宏观经济，但货币政策具体的落地对象，依然是人和企业。

他们很清楚，银行的水不是免费拿的，所以在考虑到资金成本和负债压力后，他们选择了拒绝。

都不愿意拿碗去接水了，再大的放水也没用。

所以，不用担心。

就这样。

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