中信城中海紫御公馆、陶然北岸，品质、位置和学区溢价到底有多少

这俩小区其实在去年我看陶白那边的高端商品房的时候，就已经看过了，但是一直没写，后来就给忘了，最近有群友关注这边，我就想起来了，把这两个中信城的下游盘给大家介绍一下。

这俩盘挨得很近，一个东城天永，一个西城陶白，品质上中海紫御更高，但是价格上陶然北岸更贵，其实中海紫御公馆光论品质的话，应该对标中信城，中信城的均价17w左右，大家从这里就能看出位置和学区的溢价到底有多少 了，其实陶然北岸离中海紫御公馆也就2.2km，中信城离中海紫御公馆也就2.9km而已。其实研究这三个盘还挺有意思的，关于中信城我之前都写过了，就不再赘述。

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1、中海紫御公馆

中海紫御公馆位于东城天永片区，南二环外一点，挨着西城的陶然亭，对应的小学是东城天永片区的革新里小学，所以这个小区是二环附近，几乎没啥学区溢价的一个小区，因为买的起这个小区的，必然买得起好学区，不是图这块的学校，这个小区卖的纯纯是品质，下面我就来详细介绍一些这个小区。

中海紫御公馆，于2010-2011年建成，均价12.2w左右。板楼或者板塔结合，共7栋楼房，2200多户，人车分流，集中供暖。开发商和物业都是中海的，品质有保障。

小区分东西两区，东区主要是大户型，3、4居为主，西区是小户型，1居和2居为主，采用英式园林设计，景观错落有致，层次分明，有水系，有楼台，小区有一个广场，有儿童活动区，健身器材等，绿化面积大，我去年夏天去看的，整个小区环境非常棒，完全不用去公园遛弯。

小区绿化率非常高，到处是树木，还有小花花。

下面这个图里的红色的楼，不是中海紫御公馆哈，应该是永铁苑小区。

物业是中海物业，物业费3.2元/月/m²，物业服务非常好，24小时管家式服务，封闭小区，每栋楼都有门禁，人车分流，24小时安保巡逻，孩子在小区玩耍十分安全。

地下停车位，卖大概65 W左右，出租大概1000元/月。

外立面是这种干挂石材的，外面看着就知道是个高端小区。

小区临近二环交通方便：地铁14号线陶然桥站，路程约830米，步行10分钟；地铁永定门外站，距离1.2 km，14号线和8号线可以在此换乘。

医疗配套：有三甲医院首都医科大学附属北京友谊医院、北京博爱医院、北京市回民医院等，路程大概2-4 km范围内。就医还是十分方便的。

生活配套：小区底商就有超市，果蔬店、健身房等，日常购物都能满足。

离陶然亭公园，永定门公园，步行20分钟就能到。

主力户型60-84平米一居室，售价650-900 W之间；63-92平米的两居室，大概650-1200 W之间，也有136-143平米的3居室，大概在1800w左右；207-217平的四居，2900w左右。所以这个小区刚需和改善都能满足。

下面这个60.72平的小两居，报价656w，中间楼层共19层。去年我去看房的时候还没这么便宜呢，今年的价格确实香啊，600多万能买个南二环的品质小区。小区位置在东城最南边，学区一般，但是品质确实是很不错的，纯靠品质卖到12w一平，从某种程度上来说，也是一种稀缺了。

2、陶然北岸.韵竹园

陶然北岸于2004-2006年建成，15栋楼，共计1500多户，集中供暖，小区绿化还是不错的，有小广场，上面有儿童滑梯，还有健身器材，可供人们使用。

陶然北岸均价在14.9W/平，按品质来说肯定是不如中海紫御公馆的，但是它是西城陶白片区，八中附小和育才双划片，学区会更好一些，而且西城普遍比东城要贵一些，在西城这种老公房遍地的区域，这种纯商品房小区很难得了。

小区虽然是人车分流的，但是还是会有很多自行车啥的，显得稍微有点乱。

恒辉物业，物业费2.36元/月/平，物业管理还不错，楼道啥的打扫得挺干净，但肯定还是比不上中海的，门口有保安执勤，封闭小区，人车分流，均为地下车位，车位配比1:0.8。

小区离地铁7号线虎坊桥站，路程约800米左右，地铁4号线大兴线菜市口站，步行大约1.4 km。

4公里范围内有首都医科大学附属北京友谊医院、北京市回民医院、中国中医科学院广安门医院，都是三甲医院。还有宣武中医医院等，就医十分方便。

购物也很方便，大约500米有双安商场，还有虎坊路百货商场，大概300米左右，周边还有许多生鲜超市，日常生活需求都能解决。

广阳谷城市森林公园、还有陶然亭公园等离的都很近，2km以内，离梁启超故居很近。

小区1-4居都有，主力户型是2居和3居，一居室59-83平，售价900-1100W左右；二居室83-114平米，大概1300-1500W左右，三居110-150，大概1600-2400w左右。

下面这个135.8平的3居，中间楼层共18层，报价1950w

3、总结

其实这两个盘之所以说是中信城的下游盘，分别是在不同维度的，比如陶然北岸与中信城区域位置、学校划片都是一样的，单价差2.5w左右，主要是品质上的差异；

而中信城和中海紫御公馆，从品质上来看是差不多的，都是中海物业，但是单价差了5w，其实俩盘也就3km的距离，但一个是西城二环里，一个是东城最南边二环外一点点，学区也不一样，整体差了5w的单价；

那把陶然北岸和中海紫御公馆比，俩盘距离2.2km，单价差2.7w左右，陶然北岸品质要差一些，品质的溢价跟中信城比是2.5w，单价比中海紫御贵的原因就是区域位置和学区了。

基本上是一个等差数列，还蛮神奇的：

中信城17.4w>陶然北岸14.9w>中海紫御公馆12.2w（都是贝壳上的小区均价）。

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