澳洲房价加速上涨，增速创5个月来最快；墨尔本16.4%的投资者亏本甩房！公寓市场受严重打击！

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2月澳洲房价进一步上涨 增速创5个月来最快

CoreLogic的最新数据显示，全澳范围内，房价在2月份略有上升，增长0.2个百分点至0.6%，这是五个月以来增长速度最快的一次，这一增长受到了对今年晚些时候可能降息的乐观预期的推动。

墨尔本的房价结束了三个月的低迷，增长了0.1%，而悉尼房价增涨了0.5%，在11月和12月有所下滑。

珀斯继续表现出色，本月增长了1.8%，其次是阿德莱德增长了1.1%，布里斯班增长了0.9%。除了霍巴特，所有首府城市的房价在本月都有所上升，霍巴特下跌了0.3%。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，根据最近两个月的结果，房价增长可能已在12月达到最低点，并可能从此开始上升，尽管速度温和。

“自去年年底以来，随着降息或多次降息的预期加强，房价增长的前景变得更加明朗，推动了房价增长的微妙但普遍的重新加速。”

“然而，我们预计房价不会大幅上涨，直到利率大幅下降。考虑到持续的住房可负担性挑战、失业率上升和谨慎的贷款环境，我们很难看到房价出现显著反弹。”

“尽管今年利率可能会下降，但我们预计不会出现快速的降息周期，所以这将是一个非常渐进的过程，恢复到疫情前的水平还需要一段时间。”

悉尼的房地产中介表示，买家开始出现错失恐惧症的早期迹象。

“我们看到买家的需求增加，他们试图在市场变得更具竞争力之前购买房屋，因为利率下降。”

“我们确实开始看到情绪的转变，人们再次感到FOMO，并越来越多地在拍卖前提出报价，以击败竞争对手。”

更快的增长率与今年拍卖清算率的急剧反弹相吻合，2月份全澳平均清空率在60%高位范围。在悉尼，清空率连续三周保持在70%以上，而墨尔本反弹至60%中位数左右。

然而，Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，如果拍卖量继续以当前速度增加，增长势头可能仍会放缓。

“拍卖量同比增长了14%，因此显然卖家也更有信心。但是，可能没有足够的买家来吸收这些房源，因为可负担性和失业率上升，特别是如果今年没有降息，正如我们预期的那样。”

自今年年初以来，悉尼的房价增长了0.7%，布里斯班上涨了1.9%，阿德莱德上涨了2.1%，珀斯上涨了3.5%。堪培拉上涨了0.6%，达尔文上涨了0.5%。墨尔本的价格持平，而霍巴特下跌了1%。全国范围内，房价上涨了1%。

一年来，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的增长都超过了10%，而墨尔本增长了4%，堪培拉增长了1.6%。全澳范围内，价格上涨了8.9%。

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昆州各地约7000处房屋业主拖欠房贷款

据最新估计，昆州各地约有7,000处房屋业主拖欠房贷还款，这或引发更多陷入困境的业主自愿出售房屋。

国际信评机构标普全球评级（S&P Global Ratings）提供的2023年12月最新季度房贷拖欠数据显示，几乎每三个拖欠还款超过30天的人中就有一人来自黄金海岸（共近800人拖欠房贷还款）、一人来自图文巴（共750多人拖欠房贷还款）、一人来自洛根—伯德塞特（Logan-Beaudesert）（共近720人拖欠房贷还款）。

伊普斯维奇（Ipswich）地区也有500多名房主陷入困境，另一个受影响严重的地区城市是汤斯维尔（Townsville），那里有近400名房主拖欠房贷还款。

S & P Global分析师基特森（Erin Kitson）表示，房价格上涨促使那些陷入财务困境的人自愿出售房产。

她说：“对于那些在住房贷款中没有那么多资产的借款人来说，这可能更具挑战性。”

“但房价仍在上涨，为这些借款人提供一种自愿退出房贷的方式。”

她说，房贷拖欠一般是财务压力最后显现的地方，因为借款人非常谨慎，他们希望在不得不拖欠债务之前采取行动。

昆州内陆地区12月份的房贷还款拖欠率最高，达到3.89个百分点，其次是图文巴（3.83个百分点）、麦凯（Mackay）（1.75个百分点）、洛根—博德塞特（1.55个百分点）和汤斯维尔（1.38个百分点）。

RateCity的研究总监廷德尔（Sally Tindall）说：“拖欠房贷还款的人数在增加，这令人担忧。”

“我们刚刚经历了4.25个百分点的利率上调，但欠款仍低于长期历史平均水平，这意味着澳洲人正在尽一切可能支付房贷。”她说。

“不幸的是，有些人发现，无论他们想尽多少办法削减开支，都无法应对。”

S & P Global分析师基特森说，抵押贷款违约的最大原因是收入损失，由于预计失业率将上升，更广泛的房款拖欠高峰期尚未到来。

她说：“随着失业率的持续上升，我们预计（拖欠贷款情况）会略有增加。”

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墨尔本16.4%的投资者亏本卖房！公寓市场受打击最大

在墨尔本内城，五分之二的投资者正亏本出售房产，许多人因此损失数万澳元。

CoreLogic的分析显示，去年9月份季度，墨尔本16.4%的投资者亏本卖房，损失金额中位数为42,250澳元。

其中一些地区，投资者的损失更大。在墨尔本市府和Stonnington地方政府辖区，蒙受损失的投资者的亏损中位数达到6万澳元。

墨尔本内城区，近40%的投资性房产以低于上一笔交易的价格售出，而Stonnington 的这一比例为36.8%，比如靠近South Yarra火车站的公寓。

相比之下，墨尔本西部Wyndham等地方政府区的投资房产中只有7.5%亏损，损失中位数为1.5万澳元。在Maroondah，没有一个投资者亏本出售，而在Knox、Melton、Yarra Ranges、Casey和Frankston，这一比例低于3%。

CoreLogic的住宅研究主管欧文(Eliza Owen)表示，这是因为外围地区的投资性房产更有可能是独立屋，而不是公寓。“如果你看看墨尔本的五年增长率，独立屋价格上涨了33%，但单元房只涨了4.5%。” 她还指出，利率上升对单元房市场的打击更大。墨尔本上市房屋数量的增加表明，可能有更多的投资者想要出售。

“尽管租金上涨，但如果抵押贷款成本的增幅更大，而且投资者没有看到太多的资本增长，那么持有房产的吸引力就会越来越小。”

相比之下，设法获利的投资者则有数十万澳元入袋。在Maroondah，去年第三季度所有投资销售都实现了盈利，利润中位数为28.45万澳元。

利润中位数最高的是莫宁顿半岛(356,740澳元)、Banyule (339,500澳元)和Whitehorse (337,001澳元)，而Casey、Knox和Wyndham也都在30万澳元以上。

自从参议院的中立议员呼吁主要政党减少对投资性房产的负扣税优惠以来，最近投资者一直受到关注。

西太银行(Westpac)高级经济学家哈桑(Matthew Hassan)表示，墨尔本的建筑质量问题可能是公寓亏本销售的原因之一。

与此同时，更高的利率对投资者产生了影响，其中一些人可能会出售房产以减少债务。维州政府在去年9月季度引入的新土地税（从上个月开始）也对投资者产生了影响。

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60%澳洲选民支持税改助力年轻人买房 免征印花税呼声最高

绝大多数选民支持进行税制改革，以帮助澳洲年轻人购买人生第一套房，59%的选民赞成使用印花税减免政策来提高住房承受力。

一项独家调查还显示，40%的选民希望对投资房的负扣税政策进行改革，以此作为缩减税收优惠的一种选择，26%的选民反对这一想法，其余选民则犹豫不决。

这些调查结果显示，绿党呼吁停止对大型房地产投资者的“税收施舍”，而格拉坦研究所（Grattan Institute）和其他政策倡导者则认为负扣税是一个很好的改革目标，可以收回税收并帮助新的购房者。

总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）回绝了全面改革投资房税收减免政策的呼吁，工党后座议员也一再宣称没有计划进行任何改革。

研究公司Resolve Strategic进行的Resolve Political Monitor民调显示，只有少数人支持修改负扣税和相关的资本利得税优惠（投资者在出售房产时可享受税金“折扣”）。

36%的选民支持减少资本利得税优惠，24%的选民反对，39%的选民摇摆不定。 民众支持率最高的方案是进行税改，通过免征印花税等方案帮助首置业者，这一方案得到了59%选民的支持。只有16%的人反对这一方案，26%的人不确定。

所有州都提供有限的印花税豁免，其中新州允许首置业者全额豁免80万澳元以下房产的印花税，并对80万澳元至100万澳元的房产印花税给予优惠。

在维州，首置业者可申请一次性免除价值60万澳元以下房产的印花税，同时还可享受其他优惠和补助。

昆州、西澳、南澳、塔州和ACT也根据房价提供一系列优惠。任何全澳改革都需要各州政府在国家内阁的领导下采取统一做法。

澳人以微弱多数（52%）支持政府对第三阶段个人减税政策的修改，但许多人似乎并不知道新计划将从7月1日起为1360万纳税人减税。

在被问及他们能否从这些变化中受益时，25%的受访者表示他们的境况会更高，但20%的受访者表示他们的境况会更糟，55%的受访者表示没有变化或不确定。

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