网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

57.6亿!什么信号?

0
分享至


6月14日,厦门成功出让一块住宅用地,由厦门建发以57.6亿底价拿下,楼面地价达到了44240元/㎡。

没错,又是熟悉的味道——地方国企兜底。

今年上半年,厦门一共成交了5宗住宅地, 除了思明区一宗地溢价了40%成交之外,其余地块都是由本地国企开发商以底价获取

哪些国企呢?

厦门建发、厦门国贸、厦门象屿…

相信如果你有留意去年参与厦门拍地的有哪些房企,再看今年的土拍玩家,一定也会像我一样发出灵魂拷问——How old are you?(怎么老是你?)

表面上,是凄凄惨惨、国企兜底的拍地局面,背后其实还是信心的不足。

对于厦门楼市,我的观点很明确:厦门岛内的好房子,长远看不言顶。但短中期看,厦门楼市整体还将继续调整。

01

为什么说长远看,厦门岛内的好房子不言顶?

俩字——稀缺。

之所以说它稀缺,首先,厦门太美了!

坊间一直流传着一句话——泉州负责赚钱养家,厦门负责貌美如花。

中国真正意义的海岛城市,屈指可数,厦门就是其中一个。


也正因此,泉州很多企业会把工厂设在泉州,把总部或部分轻资产业务放在厦门。比如安踏、七匹狼…

甚至不只是泉州,很多海外公司,也会把在中国的总部或研发中心放在美丽的厦门。比如戴尔、亚马逊…

因此,不要以为厦门只是个旅游城市,厦门的产业也不弱。

这座城市汇集了美食、美景和大量的总部产业,这些总部的工作人群一般收入较高,因此也顺带提高了厦门的收入水平。

我们看一组福建三强的数据对比:

福州,GDP12928亿,常住人口847万,人均可支配收入48861元。

泉州,GDP12172亿,常住人口888万,人均可支配收入49486元。

厦门,GDP8066亿,常住人口533万,人均可支配收入71062元。

厦门的生产资源——土地、人口虽少,但收入水平碾压两个大哥!

这非常符合厦门的调性——小而美~

而且,厦门在“城市头衔”上集万千宠爱于一身,即是经济特区、又是计划单列市、又是副省级城市。

这头衔数量,堪比深圳了!总之,BUFF叠满。

“小而美”中又透着“高大上”,海岛城市又不缺产业,空气清新又配套成熟。

——这样的城市,在中国很难找到第二个吧?

这就是厦门的稀缺所在。

所以,过去几年一直有这样的剧情上演——大量的投资者扎堆在厦门买房!

近的有泉州、漳州这些闽南的老板土豪们,远的有全国的投资者,都在厦门的房价功劳簿上留下了自己的名字。

只不过,万物有周期。

虽然我知道厦门在全国有独一无二的稀缺性,厦门岛内的好房子长远看不言顶。但在大周期面前,厦门也难逃调整的必然。

中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《 》

02

为什么我说厦门楼市还需调整,换句话说,为什么说厦门楼市未见底?

很简单,因为过去市场对厦门的追逐过于快速、过于极致了,过犹不及。

最直接的体现就是厦门过高的房价和居民杠杆率

1、先看房价,根据中国房价行情网5月份的数据,厦门的房子平均单价44926元/㎡,仅次于北上广深。位于全国第五,领先所有的二线城市。


我知道,只放一个平台的榜单,大家可能会说这个排名不公允。

我们再看另一个平台安居客的榜单:


嗯…这下能说明问题了吧?

厦门房价水平可以插入北上广深这个一线城市序列,属实有点炸裂了。

2、居民杠杆率方面,厦门的居民杠杆率高达89%。

计算过程:

根据央行厦门分行数据,2023年末厦门住户贷款余额7189亿元;

根据厦门统计局发文,2023年,厦门GDP规模为8066亿元。

因此,厦门居民杠杆=住户贷款÷GDP=7189亿÷8066亿=89%。

不得不说,厦门还真不愧是行政头衔数量堪比深圳的城市,连居民杠杆率都跟深圳几乎相等(深圳居民杠杆率是90%)。

不过,你我都知道,论经济实力和城市级别,厦门显然无法与深圳相比。深圳楼市尚且大幅调整,厦门的楼市铁定也是有压力的。

因为过高的居民杠杆率,意味着过高的居民债务水平,意味着继续加杠杆的空间有限,也意味着新的接盘侠难找了。

一个城市的接盘能力有限,最直接的影响就是流动性不足,成交量降低。

过去几年,厦门的新房成交是这样的:

[2020年成交2.3万套,2021年成交3.6万套,2022年成交2.3万套,2023年成交2.2万套。

前几年基本都有2-3万套的成交,今年呢?过去了5个月,成交才4000套出头,与去年同期相比下跌了59%。]


很明显,今年厦门的新房成交腰斩式地下滑了,这就是居民杠杆率过高>>>接盘能力不足>>>流动性承压的连锁反应。

当然,杠杆率不是判断购买力的唯一指标,我们还要看看厦门的存款水平如何。

因为贷款水平高,如果有足够的存款“对冲”,那也还算能接受。

所以,厦门的存款水平如何呢?

根据央行厦门分行的数据:2023年末,厦门住户存款余额是5963亿元,明显小于贷款余额7189亿元。

从贷存比角度看的话,厦门来到了1.21。

坦白讲,这个贷存比,很高了

因为,通常情况下,贷存比大于1.0,意味着贷款超过存款,就要注意风险了。

放眼全国范围内,贷存比大于1的城市,有下面这些选手

——杭州、南京、深圳、厦门、珠海

无一例外都是过去楼市热度比较高,也是炒房客大量参与的城市。

那么,厦门的贷存比是在上行趋势,还是下行趋势?

看历史同期数据。

2016年,住户存款2181亿,住户贷款3663亿,贷存比1.68

2017年,住户存款2301亿,住户贷款4280亿,贷存比1.86

2018年,住户存款2620亿,住户贷款4615亿,贷存比1.76

2019年,住户存款3062亿,住户贷款5047亿,贷存比1.65

2020年,住户存款3684亿,住户贷款5571亿,贷存比1.51

2021年,住户存款4198亿,住户贷款6261亿,贷存比1.49

2022年,住户存款5213亿,住户贷款6836亿,贷存比1.31

2023年,住户存款5963亿,住户贷款7189亿,贷存比1.21


关于这些数据,说几点吧:

第一、厦门不愧是投资热土,过去几年的贷存比一直很高,2017年甚至达到1.86。足以见得厦门的楼市有多火热。

第二、趋势上看,厦门的贷存比已经调整了7年之久,这是个好事情,代表厦门的存款还是在持续地跑赢贷款,购买力在慢慢积聚。

第三、厦门的贷存比虽然已经调整了很久,但目前的绝对值水平还是全国最高一档,意味着厦门还需要继续去杠杆,积攒新的购买力,换句话说,还得接着调整。

总的来说,从需求端看,无论是过高的房价,还是居民杠杆率、贷存比这些数据,都说明厦门的房价压力和债务压力还处在一个比较高的水平。

换句话说,厦门楼市需要进一步调整和去杠杆,激活新的买盘,这样才能打通刚需和置换链路,不然只有少数的富人在这左手倒右手,楼市注定是走不远的。


居民负债的极限就是房价的上限,而每个城市的债务水平、涨跌周期有着节奏上的不同,我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理,具体可以看文章

03

前面说的都是需求维度,我们再来看一下厦门的供应情况。

根据厦门网上房地产的数据,目前厦门商品住宅可售面积296万方,对应2.58万套。


分区域来看的话,同安区超过100万方,达到了总库存的1/3以上,是库存大户,去化周期要2年以上。

相对好的无疑是岛内,思明区和湖里区的去化周期还能够保持在18个月的警戒线以内。

分化明显。

另外,从近几年住宅用地的成交来看,厦门的土拍成交也在逐年缩减。

从2021年的109万方,到2022年的85万方,再到去年的39万方。

再到今年上半年——14.8万方。

这两年供应的土地,可以说是腰斩甚至脚踝斩了。

总的来说,厦门的供需都在往好的方向调整,二者什么时候实现交叉,供需什么时候实现平衡,核心我认为还是看厦门居民杠杆率的调整,或者说“泡沫”出清的力度。


居民负债的极限就是房价的上限,而每个城市的债务水平、涨跌周期有着节奏上的不同,我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理,具体可以看文章

04

最后,说几句。

一、预判

和深圳一样,2021年前,伴随着全球放水+全国核心城市房价共振高潮+疫情挤压的需求释放等多重因素叠加,厦门的楼市左脚踩右脚式的大涨特涨。

大量的购房者在这里尝到了甜头。

只不过,和股票市场类似,吃肉的时候你在,挨打的时候肯定也是逃不掉的。

换句话说,过去房价上涨弹性越大的城市,市场下行时大概率也会承担更多的回调和更久的调整时间。

我们判断,厦门楼市还需要至少半年的时间继续磨底,也就是说,厦门楼市真正意义触底回暖,最快也要等到2025年。

而且,这个回暖的过程,一定也是因板块而异的。

对于岛内的湖里区和思明区而言,因为它在全国范围的稀缺性,必然会先吹起情绪回暖的先锋号。

而对于外围而言,尤其是同安、翔安这些板块,巨大的供应量,再加上岛外保障房的冲击,回暖的步调上一定是迟滞于岛内的。

二、建议

很多人质疑厦门岛内的房子凭什么可以这么贵。

但我想说,贵有贵的道理。

方面是在于它的稀缺,另一方面是有富有的闽商买盘作为强大支撑!

对于闽商而言,持有厦门岛内的好房子就属于是众多资产配置中的一环,短期的涨跌对他们而言,真的没那么所谓。

对于厦门的普通收入群体而言,就没必要强行在岛内上车了。

而对于全国其他地方的投资客来说,投资厦门岛内就得考虑好短期的价格波动能否承受了。


老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!

原创不易 点赞支持

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
形势非常严峻,中国利用外资额暴跌!

形势非常严峻,中国利用外资额暴跌!

小蜜情感说
2024-07-15 13:09:27
马斯克:一面是天才一面是疯子,从小混乱的家庭关系让他无法正常

马斯克:一面是天才一面是疯子,从小混乱的家庭关系让他无法正常

照见古今
2024-01-06 18:43:16
为了钱我做了一名奶妈,喂养完老板的儿子,还要加班照顾老板

为了钱我做了一名奶妈,喂养完老板的儿子,还要加班照顾老板

亲爱的落落
2023-05-24 21:42:14
般配吗?17岁亚马尔赛后和绯闻女友合影,据传她还是一名学生

般配吗?17岁亚马尔赛后和绯闻女友合影,据传她还是一名学生

直播吧
2024-07-15 07:09:29
一问一答 | 星星眼和小笼包,杨紫,黄子韬徐艺洋,张晚意,李荣浩杨丞琳,赵今麦

一问一答 | 星星眼和小笼包,杨紫,黄子韬徐艺洋,张晚意,李荣浩杨丞琳,赵今麦

房产衫哥
2024-07-15 22:47:20
藏不住了!亲日辱华、恶意收购,48岁的赵薇为自己的恶行付出代价

藏不住了!亲日辱华、恶意收购,48岁的赵薇为自己的恶行付出代价

风谈笔录
2024-07-09 21:25:02
巴黎奥运会官宣,中国女篮被严重低估,姚明最新决定,收两大惊喜

巴黎奥运会官宣,中国女篮被严重低估,姚明最新决定,收两大惊喜

宗介说体育
2024-07-15 14:20:41
真压哨引援!中超第7在夏季转会窗关窗前3分钟官宣新援

真压哨引援!中超第7在夏季转会窗关窗前3分钟官宣新援

中超伪球迷
2024-07-16 00:36:34
军中巨虎畏罪自杀,刘源评价:比郭和徐问题更严重!

军中巨虎畏罪自杀,刘源评价:比郭和徐问题更严重!

华人星光
2024-07-11 14:59:49
原来这些名字文雅的中药其实不忍直视,网友崩溃:一吃一个不吱声

原来这些名字文雅的中药其实不忍直视,网友崩溃:一吃一个不吱声

奇特短尾矮袋鼠
2024-07-13 16:13:11
朱丹与周一围住杭州江景大豪宅,现代不俗气,绿植满家,羡慕坏了

朱丹与周一围住杭州江景大豪宅,现代不俗气,绿植满家,羡慕坏了

柴叔带你看电影
2024-07-15 18:18:29
上海知青抛丈夫和女儿回城,走前解开衣扣:让我们为过去画上句号

上海知青抛丈夫和女儿回城,走前解开衣扣:让我们为过去画上句号

华人星光
2024-06-26 16:43:48
免签入境点燃“中国行”,美坐不住了?开始要求垃圾扔进垃圾桶

免签入境点燃“中国行”,美坐不住了?开始要求垃圾扔进垃圾桶

西莫的艺术宫殿
2024-07-15 11:18:43
万万没想到
美国众议院宣布了!!

万万没想到 美国众议院宣布了!!

仰望沧海
2024-07-15 10:49:58
胆大妄为 福建烧烤摊老板娘穿着凉爽被客人摸屁股,评论区沦陷了!

胆大妄为 福建烧烤摊老板娘穿着凉爽被客人摸屁股,评论区沦陷了!

苗苗情感说
2024-07-15 12:53:48
拆迁全面叫停?已明确:2024年起,20年以上的房子统统这样处理

拆迁全面叫停?已明确:2024年起,20年以上的房子统统这样处理

老赵说房指南
2024-07-04 19:23:31
Jim博士:瞧瞧中国人民大学重阳金融学院研究员的水平!

Jim博士:瞧瞧中国人民大学重阳金融学院研究员的水平!

白浅娱乐聊
2024-07-15 13:19:53
辽宁省委决定,罗文波履新!

辽宁省委决定,罗文波履新!

鲁中晨报
2024-07-15 12:35:04
戴伟浚发文告别申花:祝福所有人,山水有相逢,来日皆可期

戴伟浚发文告别申花:祝福所有人,山水有相逢,来日皆可期

直播吧
2024-07-15 13:40:14
活佛王兴夫“点化”140位女信徒,全程不穿衣服,场面失控

活佛王兴夫“点化”140位女信徒,全程不穿衣服,场面失控

卿昀
2023-09-23 02:38:56
2024-07-16 07:16:49
混知房产
混知房产
让你明白房产这回事
306文章数 1469关注度
往期回顾 全部

房产要闻

强势突围!全国第四,三亚房价,又开始涨了!

头条要闻

美国共和党正式提名特朗普为党内总统候选人

头条要闻

美国共和党正式提名特朗普为党内总统候选人

体育要闻

熬了40年,他用欧洲杯冠军证明了自己

娱乐要闻

黄子韬公开了一个人尽皆知的秘密

财经要闻

上半年经济的10个关键数据

科技要闻

余承东揭秘“25亿元转让问界”:法规要求

汽车要闻

广汽埃安AION S MAX 70星意版上市 售12.99万

态度原创

时尚
手机
艺术
本地
军事航空

2024秋冬十大流行色

手机要闻

Counterpoint:2024年Q2全球智能手机销量同比增长 6%

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

本地新闻

换个城市过夏天 | 摩围山探险之旅

军事要闻

以军大规模空袭加沙南部马瓦西地区

无障碍浏览 进入关怀版