上海楼市“变天”：招商再登顶，十强房企大面积替换，三巨头卷土重来

一年时间，上海楼市的格局“翻了天”。

除了招商蛇口继续排名第一外，2022年位居前列的仁恒、金地、融创都跌了下去，有的已经在排行榜中消失。

而随着中海、华润、万科重新回归土拍市场，上海市场的竞争将更为激烈。万科实现了弯道超车，从2022年的99亿元仅仅排名第16，一跃成为2023年上海楼市第三名。

其他两家企业也不同程度向前迈进，虽然目前还都在20多名的位置，但从在土地市场表现出来的欲望来看，已经是要大干一场的架势。

新的格局正在形成，销售前十的房企中，新进入的国资和本土国资以及老牌房企三足鼎立，还有更多的企业在伺机而动，全国楼市下行的趋势下，上海是他们寻求避风港湾的首选。

招商再度登顶

2023年是招商蛇口连续第二年在上海销售榜登顶。

2022年，他们以741.25亿元、操盘面积为64.89万平方米，登上全年上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一名。

这其中的一个重要因素就是招商蛇口在上海极快的周转率。

2022年招商蛇口上海公司共拿地10宗，累积权益金额212.96亿元，最终实现年内开盘6宗，几乎所有项目开盘即清盘。

这样的节奏在2023年得以延续，招商蛇口在公开市场获取的6块土地中，有3块都实现了当年拿地、当年开盘，招商南昌市政·公园1872、招商·云澜湾从拿地到入市仅5个月左右。数据显示，2023年招商蛇口上海公司旗下的项目共开盘19次，15次日光。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析：“上海的土地是有封顶价格的，基本上就锁定10%。从实际的交易来看，基本上溢价率就是八九个点，而且设定了房地联动价，所以可以测算出这块地的利润是多少，基本上是透明的，销售的话基本上开盘就清的，资金回笼也很快。”

2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略，2021年，招商又提出“重返上海心”战略，其在上海攻城略地的步伐明显加快，并且更聚焦上海中心区域。

对于核心区域的重视，成为招商在上海占据前列的又一个重要原因。这其中，除了住宅项目，还包括中心区域建成区的城市更新，比如招商蛇口上海公司与上海地产合作的弘安里项目，与华发股份合作开发上海静安区天目社区历史风貌保护项目等。

上述两个项目都有一定比例的住宅推出。而在寸土寸金的上海市中心，这样的项目也售价不菲，弘安里的别墅项目总价5500万起，最贵的达到1.2亿。

一位上海城市更新行业人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这种历史风貌保护项目，很难用地产逻辑去算账，现在的逻辑是留改拆，以留为主这样成本就比较高，如果房价太低的话，都算不过账，毕竟不能够所有的项目都让政府直接贴钱。”

尽管这类项目都是国央企拿地，但他们基本上也都是通过联合的方式来操盘，未来对这类项目的运营和退出将是对招商蛇口较大的考验。

“未来由基金公司接盘，企业直接退出，这种打法在上海是很普遍的了，上海的办公楼酒店商业，基金公司还是比较青睐的。”上述人士表示。

招商蛇口能够登顶还要感谢一家外地国资——南昌市政。

2022年到2023年，这家企业多次联合招商蛇口拿地，二者联手拿地的金额已经将近百亿。

南昌市政拿地多为财务投资，操盘还是由招商蛇口进行，但问题是，销售额持续攀升的情况下，招商蛇口的权益销售并不高。2023年这一数字为389亿元，与第二名的保利仅有80亿的优势，所以销售额上的优势，并不代表招商蛇口已经是上海楼市的绝对王者。

三巨头卷土重来

2023年4月18日，上海气温冲到了30度高峰，土拍市场有过之而无不及。

最引人注目的莫过于，曾因为“围标事件”而遭遇禁拍的万科、华润、中海，在“消失的三年”后解禁复出。三家在位于周浦的06-04地块，再次同框。

在那场土拍中，万科成为了三家中最开心的房企，底价摘得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道地块，总价37.83亿元，成交楼面价15200元/平方米。该地块为商住用地，出让面积为118741.7平方米。

整个2023年，万科在销售上实现了逆袭，从前一年的第16名挤进前三，实现了315亿元的销售额。

2023年，万科入市的“理想之地”项目实现成交金额120亿元，这一个项目的成交额占到万科全年在上海总销售金额的38%，在2023年上海楼盘销售金额排行榜中排第二。

中海和华润也有所突破，分别实现了109亿和125亿元的全年销售额。

虽然排名并没有颠覆式上升，但2023年这三家企业在上海拿地欲望高涨市场肉眼可见。

在上海2023年首轮供地中，共19宗出让地块，华润一口气报名了12幅宅地。而在整个2023年，华润在上海的拿地金额已经达到约200亿元，位居榜首。

中海则在2023年10月24日，联合上海西岸开发联合体以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块，成为年内上海总价“地王”。

“被‘封印’的三年间，这三家企业虽然没有在上海拿地，但在上海依然有着项目的开发和销售，解禁给的是他们在一级市场拿地的机会。由于在资金、物业管理、工程管控等不同维度的优势，预计此后他们将会给上海房地产开发市场带来更多推动，未来的土拍市场竞争会更激烈。”58安居客研究院院长张波表示。

外地国资与本土国资的对决

在房地产行业面临重新洗牌的局面下，上海的重构非常明显，一批外地国资在上海扎下根来，同时一批本土的国资冲到前列，两股势力在竞相角逐。

华发和象屿地产通过这几年的深耕，已经来到上海房企销售额前五名的位置，本土房企上海地产、陆家嘴也不甘示弱，挤进前十。

这几家的竞争态势是最近几年一直持续的看点，但有一家并不是地产主流的公司，在2023年的上海也取得了129亿的销售，进入前20位，这家企业就是上文所说的南昌市政。

这家企业2022年还没能进入上海前50名的榜单，2023年可谓实现大跨越，取得上百亿的销售收入，实现翻盘。

上海项目开盘现场 图源/市政公用地产

除了在上海拿地，南昌市政还参加杭州土拍。2023年2月下旬，杭州萧山一地块吸引了60家房企参拍，是今年以来杭州最火的地块，结果这块地也被南昌市政收入囊中，总价达到16.18亿元。

不过，它也被质疑为招商的“马甲”。一位房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在的马甲基本上穿透后都是跟原公司没关联的，它们之间都是独立的，之后再通过股权操作转移。”

但目前看，南昌市政在上海与招商合作的项目并未退出，反而实现了销售额的突破。根据杭州本地媒体报道，一些房企联系到南昌市政，希望合作开发，但都没能达成一致。最终，南昌市政采用了一种新模式，即自己组建一支本土化的团队来开发上述地块。

卢文曦告诉《凤凰WEEKLY地产》：“它和招商联合拿过地，要是马甲，没必要联合拿地。”

而对于南昌市政是否会像其他入沪房企那样单独拿地操盘，卢文曦分析，不排除这种可能性。“它们在上海拿地不少，给人家操盘，看也看会了。当然，也算有一笔隐形成本。比如，南昌市政，在上海是不是口碑积累足够好了，产品开发能力怎么样。招商有操盘能力，换人操盘，客户是不是买账要观察下。”

从全国市场看，上海市场仍旧有足够的吸引力，这也使得不少地方势力寻求进入拿地开发，2024年楼市格局的重塑还将继续进行。