法拍房，爆了！

中指法拍数据库监测，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套猛增36.7%。

法拍房增多的背后是房产持有人的债务困境，也是房地产风险释放，加速触底的过程。

更进一步讲，法拍房数量增加，会影响到金融机构贷款抵押物的处置速度和价值变现。

法拍房挂拍量暴增 真实数据成谜

据中指数据显示，去年全年包含住宅、工业、商业等法拍房挂拍数量79.6万套，而纬房研究院、国信达数据得统计结果是53万套。

甚至说，黄奇帆前段时间有一个内部讲话，提到我国当前的法拍房规模已经达到了400万套。

为何各机构数据不统一？阿里资产曾向我们解释：全国资产交易平台很多，难以获取全部数据。此外，挂拍、流拍再上拍等重复挂拍也干扰最终数据。目前很多机构是爬虫数据，不尽精准。

不过可以肯定的是2023年法拍房挂拍数量确实同比大幅增加。

中指和国信达数据都显示，无论是挂拍量还是成交量都增加了20%—40%。

在不良资产行业，法拍房是最为常见的资产类型，即基于借款合同及金融机构申请，被法院强制执行拍卖的房屋，主要由以下两个原因形成：房贷违约，当房产所有者无法继续支付房贷，导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。

其次是抵押物拍卖：房产作为债务的抵押物，在债务人无法偿还债务时，债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖，以此来清偿债务。

法拍房产生的核心原因还是房产持有者深陷债务困境。据最高院执行信息公开网的数据， 截止本月初，失信被执行人已经达到了861.4万人。

这就意味着将有房子拿出来拍卖，按此测算预估24年法拍房的挂牌数量还要进一步增加。

此外，最近爆雷的千亿资管巨头“鼎益丰”的投资人，很多也是拿房产抵押变现进行投资。未来这些投资人的房产是否也会变成“法拍房”，不得而知。

冲击二手房 影响抵押物价值

据中指数据统计，2023年挂牌量最高分别是重庆和成都，挂牌数量超过11000套。

其次是郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。

黄奇帆说如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区/城市的二手房价格。

从2023年法拍房成交价来看，最高的是温州，折价率（变现成交价/评估价）达到95%，其次是深圳90%，再次是柳州89.8%。

最低的是石家庄，只有69.4%，如果评估价是7折，石家庄的法拍房价格只有市场价格的一半。

全国50个城市住宅类法拍房具体情况见下表。

数据来源：中指

二手房价值直接对应金融机构抵押物处置价格，这也是金融机构和不良资产处置机构特别关注房地产市场的主要原因，绝大多数贷款融资的抵押物都是各类房产。

此外，多家地方AMC及全国性AMC2023年经营业绩中都提到，房地产市场下行，对存量资产价值有压迫，计提减值增加，直接影响到其全年营收以及净利润。

▍附表2：商业类法拍房情况（数据来源：中指）

▍ 附表3：工业类法拍房情况（数据来源：中指）

来源：不良资产头条、中指研究院、羊城纵览

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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