2024年1月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告【第115期】

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01

2024年平淡开局

百强房企同环比降幅均超20%

1月，开局为意料之中的平淡，百强房企同环比平均降幅均超过20%，月底一二线城市需求端政策再发力，能否为市场注入些许活力值得期待。

分梯队来看，TOP10房企门槛值为76亿元，同比下降29.8%，TOP30/50房企门槛值分别为23/12亿元，同比降幅分别为37.8%/41.2%， TOP100房企门槛值为4亿元。

02

住建部发声给予城市充分自主权

年前需求端宽松“好消息”不断

2023年是需求端宽松大年，而2024年伊始，需求端宽松政策继续发力，为年前的市场不断送来“好消息”。

1月上旬，上海大幅降低二套公积金贷款首付比例，青浦、奉贤发布人才购房政策，符合规定的无房人才可购一套房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。此后，住建部重磅发声，给予城市充分的调控自主权，随后，广州、苏州迅速响应。

在2023年9月大幅缩小限购区域的基础上，广州继续解除120平米以上住房的限购措施，并且通过120平米以上住房不计入套数以及“租一买一”、“卖一买一”等措施突破套数限制，至此广州仅剩非户籍在限购区域内购买120平米以下住房这一项较大的限制，限购措施可谓是2010年实施限购以来的最为宽松的。苏州在此前120平米以上不限购、120平米以下可购3套的基础上，完全取消限购措施。

我们认为，一二线城市进一步放宽政策，尤其是广州这种直指中心城区改善需求释放的政策，预计能够带来不同程度的脉冲成交，但是我们还是要看到：一是一二线城市中心城区的限购打开，将会虹吸外围区域的需求；二是此轮市场下行的根本原因不在政策的限制，在宏观经济和居民预期，不能期望政策大放就能够完全拯救市场。

接下来预计一二线城市会相继更大程度打开限购措施，不过基于以上逻辑，亿翰智库始终认为，对于一线城市来说，保留一些核心政策工具或许更有助于预期稳定。因此我们判断，即便接下来北京、上海和深圳或许还会有所打开，调整可能将限于城郊、特定需求（人才、高端市场）等，类似上海允许非户籍单身在外环外购1套房，且政策效果依旧是脉冲式的。

03

融资协调机制加速推进

多省首批“白名单”已陆续推送

1月，融资端亦有新动向，住建部和金融监管总局推动建立城市房地产融资协调机制，在月底召开部署会后，重点城市紧锣密鼓进行“白名单”筛选和报送，部分省份已经推出首批“白名单”。

我们认为，城市融资协调机制是“金融十六条”后首次建立的较为系统的落地机制，其以城市为单位，并细分了融资支持落地的责任归属。

不过，需要注意的是，协调机制所建立的“白名单”与此前融资“白名单”的含义并不相同，一方面，协调机制的着力点还是在于项目端的保交付，而不是企业端的直接融资扶持，另一方面，协调机制虽然由住建部负责推送名单，但银行依旧按照市场化、法制化原则自主决策，也就是说，协调机制并不涉及到“增信”或者“背书”，更多是建立对称信息以及督促各方行动。因此，目前来看，这一机制的受益方可能主要还是国央企以及经营稳健的民企。

行业调整已经步入第三年，虽然规模民企广受冲击，但是我们依然能看到一些坚韧的身影，如龙湖集团、滨江集团、卓越集团等。他们坚守财务稳健的底线，同时不断提升产品品质、保障高质量交付，并实现地产开发、城市更新、商办、物业等多个领域的综合发展，不断筑牢企业长足发展的基石。

例如卓越集团，其是2023年春节后首家亮相“第二支箭”的民企，50亿元储架式注册获批，全年共发行19亿元中债增全额担保中票，同时销售回款情况稳定，多个项目入市即成为区域领跑者。在稳健财务盘面的支撑下，卓越集团保持土储拓展步伐，2023年新增货值超493亿元，同时不断锻造产品力和交付力。2023年深圳晟悦、深圳九珑、深圳珺奕府、成都点将台79号四大高人气新作入市；全年交付超5.6万套住宅，整体交付满意度达90%，其中，东莞晴熙云翠集中交付率超90%，客户满意度超90%。

同时，城市更新业务扎实推进，2023年新获深圳3块优质土储，卓越商业实现业绩突破，全年整体客流同比提升40%，并不断完善产品线和升级外部合作，例如携手深铁商业以“深圳之眼”持续探索轨道商业场景，此外，卓越酒店完成年度目标的120%，卓越商企服务增强非住业态领域优势，2023年新拓展近200个非住项目，包括广州腾讯微信总部大厦等数十个战略大客户服务项目。

我们认为，这类民企在行业调整中始终保持财务稳健，坚持聚焦主业，推动企业行稳致远，在融资政策的扶持下，企业料将率先实现修复调整，并在行业的新格局中占据优势。

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