卓越珺奕府售楼处疯了：高峰书包+龙胜地铁口，附楼盘优劣

卓越.珺奕府

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【项目名称】卓越.珺奕府

【占地面积】约3.26万㎡

【建筑面积】约31.4万㎡

【推售产品】80-113㎡ 3-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】--

【房产性质】70年

【总 户 数】规划2136户

【车 位 数】约2343个

【物业公司】卓越物业

【物 业 费】--

【容 积 率】约6.75

【绿 化 率】约40%

【梯 户 比】3T6、3T7

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整个小区占地3.26万方，由7栋建筑合围而成，其中第2栋为回迁房，其余均为可售商品房；小区配有幼儿园，有正规的小区花园，包括小区游泳池、儿童乐园、体育活动场所等。

交通地铁：项目距离4号线龙胜地铁站线约600米，6号线的元芬地铁口大概700-800米范围，以上均是步行距离，大概在10分钟左右的步行时间，4号线方便换乘的站点以及线路下图有标注；

另外项目旁还规划有深大城际“龙胜站”，3站即可到达宝安机场东，目前仅深圳段动工，是由宝安T4开往惠州大亚湾，途径宝安区，龙华区，龙岗区，终止坪山聚龙站，总设站11座，设计时速160公里，预计在2026年开通运营。

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目前龙华开车出行堵车是老大难的问题，侨城东路北延通道北起福龙路（不含福龙立交），道路全长约15.7km，规划为城市快速路，主线双向6车道，设计速度60-80km/h，全程无红绿灯；全线涉及龙华区、南山区和福田区，其中隧道长度约为13.9km、最长段隧道约6.56km。

教育资源：项目自带12班幼儿园，同时项目旁边有教育规划用地，规划有1所24班小学，教育局已经公布在建，预计2025年9月份开学；

根据2023年龙华教育局学区划分，小学对应的学校有：在高峰学校小学部，龙华中学泓毅校区小学部，初中对应的学校有：高峰学校初中部，龙华中学泓毅校区初中部，龙胜实验学校初中部，福龙学校初中部；

高峰学校作为龙华的老牌名校，不管是口碑还是考试成绩都是很不错的，这个也是目前楼盘最大的卖点了，学区划分电子图下面已经给出链接给大家查询。

https://zsjz.szlhq.gov.cn:8090/visitlhuagbxyxqdt

龙华区小学划分电子地图

https://zsjz.szlhq.gov.cn:8090/visitlhuagbcyxqdt

龙华区中学划分电子地图

商业配套：项目自带底商基本能满足日常生活，4号线龙胜地铁站线约600米有颂荟TIAMALL，6号线的元芬地铁口有AT MALL；距离深圳最大的鸿荣源壹方天地购物中心约2公里；4号线龙胜站到红山2站的距离，有龙华种类繁多的大型商业。

项目有4种户型，80平米的3房2厅1卫，89平米3房2厅2卫，106平米4房2厅2卫，113平米4房2厅2卫。

建面80平米：3房2厅1卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，U型厨房，卫生间三段式分离设计，符合当下户型设计的主流；承重墙没有凸起，所有的房间飘窗很好利用；紧凑的刚需三房，功能齐全，80平米只有一个卫生间没有什么好吐槽的；所有户型均是西北朝向，好的朝向都做成了大户型，唯一考虑的是两个次卧可以选择东南或者西南朝向，选房的时候会出相应的攻略，
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建面89平米：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，U型厨房，卫生间三段式分离设计，可以理解成80平米户型的加强版；这个面积段是项目的主力户型，有东南和西南两个朝向；整个户型设计没有特别大的亮眼之处，也没有缺点，非常的中规中矩。

建面106平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区；同样的有冰箱预留位，U型厨房设计；有东南和西南两种朝向，3个卧室和阳台同样的朝向，需要考虑的是另一个房间的采光问题；

建面113平米：4房2厅2卫，横厅设计南北通透，而且阳台都是东南朝向，深圳夏长冬短，这种通透户型很受欢迎，也符合当下年轻人的选择；开放式厨房配合大阳台，进门第一感觉就是客厅很开敞；主卧是 L 型飘窗，保证了整个房间的采光，中间被承重墙割开，不管是为了空间利用还是美观，最好利用部分做衣柜。

总结：所有的户型都没有特别大的缺点，不管是大户型还是小户型功能间都很齐全，该有的都有；但这并不是好卖的理由，龙华房产市场是整个深圳最卷的区域，没有之一，价格才是关键；

项目劣势：

1.项目位于龙华.大浪，片区的农民房比较多，整体的城市面貌较差，是旧改的重点区域，未来长期面临噪音和粉尘的干扰；整个龙华除了北站是空地，其他区域所有的新楼盘多多少少都面临这种问题，大浪尤其严重；

2.项目有1栋回迁房，这个是大家比较介意的，一方面是担心整个小区人员的素质问题，第二是担心未来二手出售的问题。

3.龙华交通拥堵问题，特别是靠近老城区，一直是龙华人民头疼的问题，虽说未来新开3条地铁以及一条贯穿阳台山的快速通道，能大大缓解交通压力，但要等到2028年。

项目优势：

1.预算充足买位置，刚需买配套，项目周边的学校、商业、地铁都还不错，而且还在高峰学校（小学+中学）的学区范围，刚需配套都很齐全，如果价格合适，为什么不考虑？目前透漏80平米的400万出头就可以上车，具体价格等出备案价，400-450万的购房者可以重点关注。

2.卓越目前市面在售楼盘的品质都不错，做写字楼起家的，在装修以及物业管理方面有很大的优势。

卓越算是今年网红开发商了，关于资金短缺问题在网上闹得沸沸扬扬，不知真假；不过旧改项目比其他监管的更加严格，这是涉及到ZF层面的，一旦启动，那就是上面帮大家审查了一遍。

既然考虑这个项目，就不说龙华.大浪的区域地位了，如果预算充足肯定优先考虑的是红山和北站，项目主打的就是80平米的3房1卫和89平米的3房2卫，开发商比大家更清楚定位，项目就是妥妥的刚需楼盘，预算在400-500万范围的购房者，配套是否齐全是大家最大的考虑。

项目位于龙华.大浪，整个片区农民房居多，是龙华旧改的重点区域，区域位置没有任何的优势；预算充足红山、北站才是最佳的选择，预算充足买位置，刚需买配套，这是小编一直强调的点，400-450万预算龙华可以选的楼盘非常有限。

刚需三件套’商业、地铁、学校‘都还不错，特别是学校，在高峰学校（小学 + 中学）的招生范围，这是同价位的楼盘中，项目最大的优势；整个片区的城市面貌以及大浪在龙华的地位是项目最大的劣势了。

按照开发商给的预估价格，400万起步，项目的小户型应该比较好卖，大户型小编就不建议买了，肯定也不好卖；小户型的受众比较广，龙华、南山、福田、光明等预算范围有限，需要一个好的学区、商业和地铁不会太差的广大购房群体；大户型基本就是长期生活在大浪或者说大浪本地的土著了。

项目值不值得买？这是大家最关心的问题，先来看看周边楼盘的一些情况。

1.深铁珑镜，2022年9月19号开盘，低容积率的小高层，价格在6.5万--7.5万，抛开价格不谈，这种小高层在龙华比较稀有，住起来很舒服，就是不知道卓越开盘会不会有业主去团建。

2.钢铁天颂，2017年小区，低容积率大社区，目前有一套89平米3房2位，学位没有使用过，500万急卖，诚心出售，整个小区最便宜一套。

3.特发和平里，2015年左右小区，超高层建筑，和平实验小学+高峰中学，84平米3房1卫，低价490万，价格可以小刀。

4.鸿荣源.尚郡，2017-2019年小区，和平实验小学+高峰中学，80平米3房1卫，业主底价525万，这个市场面谈价格也可以再砍砍；不过鸿荣源设计的项目得房率一般都比较高，估计比珺奕府高10%左右。

以上是周边新房以及二手情况，特别是二手，选取的都是诚心出售房源，供大家参考。

目前价格还没有出来，大家可以安心等待年后，关注公众号或者加入新房群，有消息会及时通知大家。

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