园区经济如何避免陷入“死亡螺旋”？

自1979年蛇口工业园区一声开山炮响至今，园区就成为中国过去四十余年经济发展中浓墨重彩的一笔，尤其从2005年浦东新区综合配套改革试验区成立开始，园区便逐步成为承载中国区域经济开发以及产业战略部署的核心载体，在土地开发、产业升级、对外出口、技术创新、吸引就业以及城市化进程中都扮演了重要角色。

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园区经济突围

从各自突围，到集体突围。

改革开放40多年时间里，各行各业享受了太多的红利，如今，增量红利渐渐褪去，需要用一个长期主义的视角来看问题。

各自突围，欧美最大的餐饮企业是“麦当劳、赛百味”，他们就是欧美餐饮各自突围的成果；而中国最大的餐饮机构应该是“美团、饿了么”，万亿市值的美团，这就是典型集体突围的结果。

产业园区未来必将从各自突围，走向集体突围，从博弈型旧生态，走向共赢型新生态。未来或将出现一家公司叫“中国产业园区总公司”，这家公司必将极大程度提升园区招商运营的整体效率。

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园区经济前瞻

园区经济若要突破瓶颈、走出同构化过剩的困境，就必须摆脱传统“给地、给房、给政策、给资金”的路径依赖，转向新路径。以下是福卡智库内部研究报告的主要观点：

（一）园区发展面临八道坎

数据显示，中国30%以上的GDP来自于园区经济。但园区过剩问题十分突出，截至2018年，我国产业园区整体空置率高达50%，即便是在长江沿岸产业成熟的上海、苏州等地，园区空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。2020年，上海园区空置率达到23.4%，广州园区空置率达到30%-40%。2020年四季度深圳前海片区空置率更是达到56.4%。

高空置率、大过剩背后，伴随着时代切换，园区发展面临八道坎：

• 土地财政“无以为继”
• 环保成了硬约束
• 缺乏整体规划统筹
• 缺乏“压舱石”企业
• 产业载体、政策优势挖掘不够
• 未准备好产业升级
• 招商版本有待升级
• 管理模式需要进化

（二）园区发展新浪潮：“9+X”

中国式现代化新形势下，园区该如何去房地产化，成为经济发展的“先锋军”？

2018年园区开启“质变”起点。2017年,中关村已成中国独角兽的孵化圣地，以70家估值2764亿美元，占比国内数量的42.7%和估值的43.9%。

所有园区都在与未来赛跑。关键在于园区进化能力。园区“9+X”版本升级:

• 1.0：做地主
• 2.0：做房东
• 3.0：做群主
• 4.0：产业链组织者
• 5.0：产业生态推动者
• 6.0：生态系统构建者
• 7.0：合伙人推动者
• 8.0：园区整合者
• 9.0：园区颠覆者

• X ：未来引领今天的版本升级

园区转型成为重头戏。多版本共存位差下，沿海园区已进化到生态系统构建者、合伙人推动者等高版本，转型在政府与市场关系的升级中开启。

（三）园区进阶八大因素

• 中国园区靠拼土地、拼政策、拼产能的发展模式进入到拼硬核的新常态。决定园区进阶的几大因素如下：
• 数字基建（新一代信息技术）
• 产业组合（支柱型、战略型、未来型）
• 创新基地（制造基地、小试中试空间、实验室）
• 服务平台（实体空间+虚拟空间）
• 形态设定（产业园区、产业社区、产业新城）
• 矩阵基金（产业调整基金、产业引导基金、S基金）
• 运营机制（运营决策自由度、上级政府体制机制等）
• 主观作为（园区管理者的能力与魄力）

（四）园区摆脱“死亡螺旋”重点方向

近年，园区面临卖不出、招不进、成本高、盈利难、竞争弱…项目去化失速导致负债压力加大、制约业务进一步拓展，陷入死亡螺旋。园区摆脱“死亡螺旋”的重点方向：

• 强优势，补短板，打通园区全链条经营模式，从“盖物业”向“搭平台”，从“做产品”向“创服务”转变；
• 从招商到“融”商（企业呼朋唤友）；
• 从加法到乘法，从数量到质量的改变。

（五）园区转型“慢运营”四大路径

园区打破旧有的“快周转”地产思维，转向精耕细作的“慢运营”，做好园区的生态化、系统化建设。

• 聚焦专精特新，构建“蓄水池”
• 突出载体建设，打造“强磁场”
• 营造创新环境，形成“生态圈”
• 汇聚多方合力，筑牢“强支撑”

（六）园区经济靠产业再聚焦

一方面，园区持续成为中国经济的一抹“亮色”。另一方面，整个园区正经历惨烈的“洗礼”。

产业园区正告别野蛮生长的旧时代，进入专业化、个性化、生态化的新时代。

宏观层面，园区承载着产业布局、城市发展、金融资本发展。中观层面，缝合科技、经济“两张皮”，园区生态化是推进产学研耦合的前沿阵地。微观层面，破解“千园一面”模式趋同与政策“内卷”痼疾，进而衍化出独特的个性IP。

园区正逐渐锚定主导产业，让中国在科技经济时代呈现出排浪式的发展进程，形成上海“特色产业园区”与浙江“链长制”两大模式。

产业再聚焦是园区经济从产业聚集——泛产业——产业再聚焦的折返，实则是园区“第二增长曲线”，园区正逐渐从“要素驱动、投资开发为主”进入“创新驱动、运营为王”，将服务能力视作核心能力。

从以“引导性股权投资+社会化投资+天使投资+投资基金+基金管理”模式打出“最强风投”名号的合肥，到“一个集群、一只基金”拉动“20+8”产业的深圳，产业基金正显露“集群化”“丛林化”趋势。

园区作为产业资源组织者、整合者、策划者，机制创新将是引领其发展的第一动力。

（七）镇级工业园区转型着力点

依据福卡智库有关园区升级“9+X”版本的研判，镇级工业园转型着力点：

• 功能复合：单一产业功能向产业、服务、生态等多元功能转变
• 市场主导：采取多元二次开发模式，引入更多社会力量多方参与
• 政策引导：园区转型符合市、区等各级政策要求与考核标准，不能脱离政策范围
• 空间集约化：科学规划，引导既有产业升级与集聚，提高土地利用率
• 产业资本化：以资本杠杆撬动社会资本来化解政府财政紧缺问题
• 阶段性谋划：在一张蓝图干到底的战略指导下，以时间换空间，分阶段滚动开发
• 转型支点——复式；转型杠杆——再造

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近年相关课题项目

（一）上海

• 张江高科战略迭代与国企改革可行性方案
• 上海国际旅游度假区“十四五”规划
• 紫竹高新区产业发展研究
• 上海地产闵虹（集团）有限公司提升招商及客户管理能力研究
• 上海市工业综合开发区行业报告

（二）浙江

• 关于前湾新区的若干重大问题研究
• 宁波杭州湾新区电商产业发展方案研究
• 绍兴市建设国家集成电路产业创新中心战略规划
• 慈溪智能家电高新技术产业园产业发展规划
• 慈溪滨海经济开发区新材料及能源装备产业园产业发展导向及产业准入研究
• 浙江象山经济开发区产业发展规划
• 岔路镇工业园区创新转型研究

（三）江苏

• 锡东新城商务区融入长三角一体化战略研究
• 电动车辆及关键零部件产业园区规划（无锡）
• 江苏启东吕四港经济开发区产业规划
• 梁溪区“十四五”江南古运河旅游度假区发展规划
• 江苏海门叠石桥国际家纺产业园区十四五规划

四、研究方法与维度

以某科技园地块产业定位为例