中国楼市风格转向，实际需求在哪里？

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中国购房者越来越青睐二手房而非新房，可能给地产商的销售带来新一轮冲击。此外，供需结构的变化也不利于地产商。地产商违约情况的蔓延可能会令购房者对预售项目延期和停工风险保持担忧。由于购房者偏好的转变，龙湖和融创的销售也将面临更大威胁。

数据显示，二手房成交量首次超过新房。在克而瑞追踪的30座城市中，二手房占总成交量的比例已从2018-2021年的40%-42%飙升至2023年的53%。中国购房者可能因担忧项目停工而回避民营地产商的预售项目。

鉴于房地产行业流动性的改善面临压力，加上新项目供应逐渐减少，这一比例恐继续攀升。住宅新开工面积继2022年下降40%后，在2023年前11个月又下降了22%。由于某些地区的新项目供应有限，购房者除了二手房以外可能别无选择。

2023年，新房销售占总销售的47%，低于2018-2021年的58%-60%。过去三年，预售房占新房销售的85%-90%。

新房和二手房成交量

郑州、成都和重庆的变化尤为明显。 在三座城市中，郑州二手房市场份额的增幅最为显著，从2020年的略高于20%升至2023年的50%，可能与该市存在大量停工项目有关。根据克而瑞2022年7月的数据，郑州停工未交付的预售楼盘数量在全国中排名第二。重庆在该榜单上排名第四，其二手房市场份额也从2020年的不足40%激增至2023年的64%。成都的这一比例也从30%左右飙升至53%。合肥、武汉和天津的升幅也相当显著，至少为10个百分点，南京和广州的这一比例也有所上升。

各城市二手房市场份额一览

不过，2020-2023年北京和上海的这一比例有所下降，可能是因为监管机构加强监管后，购房者对项目完工风险的担忧得到缓解。

从房企层面来看，龙湖、融创面临二手房威胁。 龙湖和融创的合约销售可能最容易受到中国购房者转向二手房的影响，因为郑州、重庆、成都和合肥占其土地储备的15%-17%，是彭博行业研究追踪的地产商中比例最高的。 克而瑞的数据显示，这些城市的二手房市场份额增幅最大。这四座城市在旭辉土地储备中的占比为13%，其次是万科和恒大的10%，合景泰富和雅居乐为7%-9%，世茂、新城和远洋为5%-6%。

各大房企的土地储备占比（以面积计）

新房销售大幅下滑

2023年下半年，百强房企的合约销售持续下滑，降幅达27%-35%。9月放松政策的地方政府达到136个，接下来的三个月分别为71个、80个和42个，多为较大城市。

新房销售几乎未见复苏迹象