还有大批业主，在降价抛售房产！

　　深圳最近两个月的成交量有一定程度的回暖。

　　1月开头，二手市场延续热度。

　　2024年第2周全市二手房 (含自助) 录得1032套，环比增长6.4%，二手房录得量再次上升。

　　这说明当下的市场热度，是有足够的买家支撑的，不是昙花一现。

　　但是我们也得留意到：

　　现在的市场成交，主要是以价换量换来的，因此现在市场上有大量的降价成交

　　我最近看了一下各个区域的成交价以及挂牌价数据。

　　发现还不仅仅是单纯降价这么简单，而是有大量二手小区的价格开始大幅低于指导价。

　　甚至有一些小区的价格已经比指导价低了差不多30%。

　　要知道，当下指导价就是一个价格判断底线。

　　报价高于指导价的小区，价格还能勉强支撑；

　　报价低于指导价的小区，都是杀跌盘，价格基本没有底线可言。

　　下面我整理了深圳1月份挂牌价低于指导价的楼盘，大伙来仔细看看到底是哪些小区的价格已经低于指导价3成。

　　详细小区大家可以看下面这张图，

　　从表格中可以看到：

　　低于指导价最高的30个小区中，罗湖区占比最高，共有11个小区。

　　其次是福田区有6个小区，盐田区有5个小区，龙岗区有4个小区。

　　南山区只有2个小区，光明与龙华各有1个小区。

　　提醒一下大家， 上述低于指导价的小区只是下跌幅度比较大的小区。

　　实际上低于指导价的小区还不只有这么一点儿。

　　我们最近梳理了深圳所有低于指导价的小区，详细到每个区每个板块都有统计。

　　这些小区的房价很脆弱，进一步大跌的可能性比其他普通小区更大

　　具体是哪些小区，我们准备在本周闭门直播课上详细给大家分享。

　　对价格数据感兴趣或者准备买房的朋友，建议你们来听听课，搞清楚哪些小区接下来的下跌趋势会比较猛，选盘就不会踩坑。

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　　具体分析一下上面表格中有代表性的4个小区。

　　竹园居 低于指导价29.5%

　　竹园居又叫二十九号大院，翠竹片区老小区，楼龄超过30年。

　　小区将近两年没有成交，外立面和贫民窟没有什么区别，在售还都是80多平的户型。

　　老小区只能卖大户型，这几乎是所有价格暴跌老小区的通病。

　　天麓六区 低于指导价27.8%

　　郊区豪宅的代表，也是众多盐田低于指导价小区的代表。

　　东部华侨城天麓的楼龄都不算特别老，但是位置确实太偏远，再加上豪宅定位全是大户型产品，流通性极差。

　　除了当初开盘的时候靠着海景骗了一些富豪接盘之外， 此后华侨城天麓就成了谁看了都避之不及的杀猪盘。

　　从产品角度来说，这种郊区豪宅肯定不算差。

　　但是万年不涨加上极烂的配套，基本锁死了这类小区的上涨空间。

　　龙威豪庭 低于指导价21.9%

　　布吉靠地铁的小区，周边配套也基本齐全。

　　那么为什么这个小区挂盘价也这么能跌？

　　主要原因我认为在于楼龄以及小区保养。

　　小区是1996年建成的，周边的佳兆业新都汇、翡翠星光园都更新；

　　楼龄差不多的龙珠花园，保养更好、小区人气也更好、流通性也爆杀龙威豪庭。

　　类似龙威豪庭这一类小区，自身品质不行，还处于一个二手楼盘扎堆的片区。

　　即便这个片区的流动性不错，这种在同片区中吊车尾的小区，也很难有流通性，反而房价跌幅还会很大。

　　华彩花园 低于指导价11.6%

　　蛇口的华彩花园，是南山比较少有的低于指导价的小区。

　　一般来说，南山福田这样的核心区，房价撑不住的多数是老破小区。

　　华彩花园就是其中的一个代表。

　　1995年小区，楼龄超过20年，而且保养相对也比较差。

　　另外，华彩花园也没有比较好的学位。

　　核心区老小区，还没有优质学位支撑，既没有居住价值、又没有教育价值。

　　这样的项目，基本就只能等着韭菜接盘了。

　　当然，在南山和福田，这一类型的老小区，还不只有华彩花园一家。

　　大家千万别以为买到了南山和福田就完事大吉了，实际上核心区有不少硬伤很多的小区，跌幅比关外的郊区还要更大。

　　我们团队最近梳理了一批地处南山、福田但没有价值的小区。

　　这一批小区的具体名字，就不在文章里面直接透露了，怕有些业主朋友不高兴。

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