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如何判断你的房子还有没有机会?

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我觉得这篇文章大家都要看一下,特别是迷茫彷徨的小伙伴们,市场是不好,但是并不是没有希望,你的房子还是有机会的。

过去二十几年的高速发展,很多地方的建设进入尾声,城市面貌也已经成型了,定位和格局也都已明确。

房地产的周期由短变长,不可能再有高增长,所以你得接受经济滞涨到慢慢衰退这个事实。



房地产本质上是个金融行业,所有的房子最终的结局都会走向金融化。

如果你的房子或者你要买的房子,还能满足居住体验的要求,那它的生命周期就还没有走完,还有很长的路要走,未来还是能涨的。

目前我们还处于发展阶段,还处于卖产品、卖装修、卖户型等时期,还有很多可塑的想象空间,这就导致,这套房子除了本身价值之外,还赋予了很多其他价值,而这些价值就是体验和预期,也就是还有想象空间。

你如果追求涨幅,那它的租售比肯定是不高的,租金跟不上涨幅,才拉开了差距。

金融化的体现就是住不了了,只能作为投资收租来看待。



比如公寓的租金比住宅高,租售比高,那它就是不涨,交易成本高,一般买来你就要做好只收租的准备,而且年限短。

市区很多老破小的租售比也很高,比如越秀区的老破小,一百多万的能租三千多,三百万的能租六千多,珠江新城的一房一厅能租七千多。

公寓、老破小、一房一厅类的产品是很难满足居住体验的,人多了没法住,通风采光也不好,物业管理也不行,人员杂乱,这种无法满足人们对美好居所向往的房子,受众人群窄,顶多也是过渡一下,将来还是要换房的。

大多这些都在地段好的地方,租金收益高,租客对于房间的要求没那么高,如果用来做酒店民宿的话,那就更高了。

这些产品早期也享受过增长红利的,只不过现在不符合大家对于优质资产保值增值的要求了,只能走向金融化,如果这种产品放在远郊或小县城,那更没价值,租都租不出去。

现在的城市里,即便是核心地段,很多房子也很难满足绝大多数人的要求了,那它的生命周期也会相应缩短。

其实你可以想象一下,现在看上去十年二十年楼龄的产品,在未来十年后会是怎样的,你就知道它还有没有机会。

举几个例子,比如像:光大四期五期的房子,虽然现在有十年了,但是不妨碍它下一个十年还很能打,因为你现在看到它是这样的,十年后看到它也和现在差不多,而且它的户型也不过时,物业也很好。

再比如珠江新城的凯旋新世界,一期已经快20年楼龄了,但是依然能扛打,因为它可以靠物业、地段、容积率这几个指标取胜,唯一的缺点就是户型,但也会体现在价格上。



再看看同样已经20年楼龄的骏景花园,保养成什么样子呢,看着是不是心寒,骏景本身的地段是很有成长性的,因为在金融城核心区,产品和户型也不差,最根本问题就是物业维护,减分非常严重。

如果骏景的物业不整改,提升居住体验,就只能往老破大方向发展,维持居住功能,加快步入金融属性。



对比另一个20年楼龄的珠江帝景,保养就好很多,这种保养好的就会延长它的生命周期,还能在下一波行情里吃到红利,地段越好吃到的越多,就比如上面说的凯旋新世界。

正常来说,房子会从建好到成熟,再从发展走向高峰,再从顶点走向衰退,一般都有五六个周期的,也就是至少三十年的时间,最终走向金融化。

即便是金融化也没有什么不好,前期的红利吃完了,虽然不涨了,但是还能收租,租金都可以抵月供,只要租金高,房子就还有流通性。

也就是房价涨到高峰后开始回落,一直到租可抵月供甚至超越月供的时候就不可能再跌了,因为只需要持有就能赚钱了,反而卖出会让你亏更多钱。

至于它的生命周期多久走向金融化,取决于两点,地段的预期以及房子的维护。

这两点做得越好,那周期就会越长。

最惨的是生命周期短,金融性也没有,目前还是有很多这样的房子存在的,它们也只能用来自住,或者将来养老。

当下这个节点我认为是非常重要的一个节点,一个是增量时代结束了,另一个是多空博弈非常严重的时期。

这个时候坚挺的很容易浮出水面,同时也有一些超前新产品在更新迭代,是需要珍惜这部分机会的。

越往后,房地产市场越发达,信息差减少,利润萎缩,走向两头分化局面,通过产品制造利润的时代一旦结束,这几年的一些超前大胆设计将来会减少,而且核心区的地块太少,每一拍都是地王,每一块都是豪宅的情况下,大家最终都要在存量里博弈的话,他们的优势会体现出来,且会维持很久。

最后,今天的结论就是,一定要买可以满足大多数人的居住功能的房子,越是向往的房子越有机会。

那你说的那些都是豪宅,谁买得起呀!豪宅早就不是为了纯居住了,再有钱也只睡一张床,它们从出生开始就已经是具有金融属性的稀缺品,不过,豪宅也有自己的周期,这一点以后再展开。

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