如何判断你的房子还有没有机会？

我觉得这篇文章大家都要看一下，特别是迷茫彷徨的小伙伴们，市场是不好，但是并不是没有希望，你的房子还是有机会的。

过去二十几年的高速发展，很多地方的建设进入尾声，城市面貌也已经成型了，定位和格局也都已明确。

房地产的周期由短变长，不可能再有高增长，所以你得接受经济滞涨到慢慢衰退这个事实。

房地产本质上是个金融行业，所有的房子最终的结局都会走向金融化。

如果你的房子或者你要买的房子，还能满足居住体验的要求，那它的生命周期就还没有走完，还有很长的路要走，未来还是能涨的。

目前我们还处于发展阶段，还处于卖产品、卖装修、卖户型等时期，还有很多可塑的想象空间，这就导致，这套房子除了本身价值之外，还赋予了很多其他价值，而这些价值就是体验和预期，也就是还有想象空间。

你如果追求涨幅，那它的租售比肯定是不高的，租金跟不上涨幅，才拉开了差距。

金融化的体现就是住不了了，只能作为投资收租来看待。

比如公寓的租金比住宅高，租售比高，那它就是不涨，交易成本高，一般买来你就要做好只收租的准备，而且年限短。

市区很多老破小的租售比也很高，比如越秀区的老破小，一百多万的能租三千多，三百万的能租六千多，珠江新城的一房一厅能租七千多。

公寓、老破小、一房一厅类的产品是很难满足居住体验的，人多了没法住，通风采光也不好，物业管理也不行，人员杂乱，这种无法满足人们对美好居所向往的房子，受众人群窄，顶多也是过渡一下，将来还是要换房的。

大多这些都在地段好的地方，租金收益高，租客对于房间的要求没那么高，如果用来做酒店民宿的话，那就更高了。

这些产品早期也享受过增长红利的，只不过现在不符合大家对于优质资产保值增值的要求了，只能走向金融化，如果这种产品放在远郊或小县城，那更没价值，租都租不出去。

现在的城市里，即便是核心地段，很多房子也很难满足绝大多数人的要求了，那它的生命周期也会相应缩短。

其实你可以想象一下，现在看上去十年二十年楼龄的产品，在未来十年后会是怎样的，你就知道它还有没有机会。

举几个例子，比如像：光大四期五期的房子，虽然现在有十年了，但是不妨碍它下一个十年还很能打，因为你现在看到它是这样的，十年后看到它也和现在差不多，而且它的户型也不过时，物业也很好。

再比如珠江新城的凯旋新世界，一期已经快20年楼龄了，但是依然能扛打，因为它可以靠物业、地段、容积率这几个指标取胜，唯一的缺点就是户型，但也会体现在价格上。

再看看同样已经20年楼龄的骏景花园，保养成什么样子呢，看着是不是心寒，骏景本身的地段是很有成长性的，因为在金融城核心区，产品和户型也不差，最根本问题就是物业维护，减分非常严重。

如果骏景的物业不整改，提升居住体验，就只能往老破大方向发展，维持居住功能，加快步入金融属性。

对比另一个20年楼龄的珠江帝景，保养就好很多，这种保养好的就会延长它的生命周期，还能在下一波行情里吃到红利，地段越好吃到的越多，就比如上面说的凯旋新世界。

正常来说，房子会从建好到成熟，再从发展走向高峰，再从顶点走向衰退，一般都有五六个周期的，也就是至少三十年的时间，最终走向金融化。

即便是金融化也没有什么不好，前期的红利吃完了，虽然不涨了，但是还能收租，租金都可以抵月供，只要租金高，房子就还有流通性。

也就是房价涨到高峰后开始回落，一直到租可抵月供甚至超越月供的时候就不可能再跌了，因为只需要持有就能赚钱了，反而卖出会让你亏更多钱。

至于它的生命周期多久走向金融化，取决于两点，地段的预期以及房子的维护。

这两点做得越好，那周期就会越长。

最惨的是生命周期短，金融性也没有，目前还是有很多这样的房子存在的，它们也只能用来自住，或者将来养老。

当下这个节点我认为是非常重要的一个节点，一个是增量时代结束了，另一个是多空博弈非常严重的时期。

这个时候坚挺的很容易浮出水面，同时也有一些超前新产品在更新迭代，是需要珍惜这部分机会的。

越往后，房地产市场越发达，信息差减少，利润萎缩，走向两头分化局面，通过产品制造利润的时代一旦结束，这几年的一些超前大胆设计将来会减少，而且核心区的地块太少，每一拍都是地王，每一块都是豪宅的情况下，大家最终都要在存量里博弈的话，他们的优势会体现出来，且会维持很久。

最后，今天的结论就是，一定要买可以满足大多数人的居住功能的房子，越是向往的房子越有机会。

那你说的那些都是豪宅，谁买得起呀！豪宅早就不是为了纯居住了，再有钱也只睡一张床，它们从出生开始就已经是具有金融属性的稀缺品，不过，豪宅也有自己的周期，这一点以后再展开。